人才租赁住房REITs破冰 助力地方人才住房建设

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在过去的一年里，许多有影响力的房地产投资信托基金被批准或发行，房地产投资信托基金产品的公共住房租赁得到了迅速发展。专家认为，许多城市的“抢人大战”继续升级，加快人才公寓建设成为工作重点。随着公租房reits的打破，通过金融创新引入资本力，有望帮助本地人才住房建设，解决人才后顾之忧，这也符合“租购并举”的政策。

人才公寓房地产投资信托基金登陆

近年来，许多城市的“抢人战争”不断升级，地方政府纷纷拿出“真金白银”来吸引大学毕业生、高层次人才和海外人才落户发展。为了“留住人才”，每个城市都在努力“省钱”，其中住房政策尤为引人注目，许多地方出台了新的人才公寓政策。

业内人士指出，多年来，公租房租金低于市场水平，产权来源多样，租赁转让方式有限。尽管监管当局的长期鼓励和金融机构多年来的努力，但一直难以找到突破困境的有效解决办法。

2017年11月3日，中国首个面向住房租赁的单一房地产投资信托产品《新公寓股权式住房信托资产支持专项计划》发布，产品总规模2.7亿元。4月27日，国内首只租赁住房reits产品“中联前海开元-碧桂园(港股02007)1号租赁住房资产支持计划”(以下简称“碧桂园租赁住房reits”)一期成功发行。

值得一提的是，5月9日，深圳证券交易所审批通过了《深圳创业投资安珠集团支持人才租赁住房资产专项计划》，200亿元的存量额度使其成为租赁住房领域最大的证券化产品。

东吴证券(601555)分析师周岳认为，“深圳创业投资人才住房专项计划”是交易所公租房领域的第一个资产证券化产品，上市之初就创下了200亿元规模的新纪录，表明公租房领域拥有充足的资产储备，具有持续发行的潜力。公租房Reits产品不仅可以盘活现有资产，实现轻重资产的均衡发展，还可以探索滚动可持续发展模式，对国内公租房资产证券化和reits试点起到示范作用。

帮助当地人才住房建设

“根据税法，公共租赁住房可以享受一定的税收优惠。然而，为了满足reits的运营条件，资产重组过程中的产权界定和税收政策仍存在许多不确定性。这是目前公共租赁住房的实践。过程中遇到的困难。”一家经纪公司的固定收益分析师表示，这给当地政府吸引人才定居的计划带来了阻力。许多地方政府只能通过提供免费租赁住房、购买或租赁补贴以及提供免租金的产权公寓来满足人才住房建设的需求，这是不可持续的。

分析师强调，长期租赁公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。与其通过免费赠送和租赁补贴来满足人才住房建设，不如鼓励房屋租赁企业发行资产证券化产品，这不仅可以为购房和重建长期租赁公寓提供资金支持，还可以进一步促进企业加强管理能力，提高服务水平。

中联黔元房地产基金管理有限公司总经理何良宇认为，房屋租赁的投资和运营是一场持久战，需要企业有大量长期的资本储备。通过股权实现租赁住房证券化，特别是向具有典型意义的企业或资产发行reits，为解决房地产企业租赁住房投资回收周期长的“后顾之忧”和通过资本市场基金实现住房租赁市场的资产轻策略模式提供了现实样本，有望增强房地产企业增加租赁住房投资和住房供应的信心和动力。

房地产咨询公司部分人士指出，公租房reits产品的广泛试点，将有效促进房屋租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一个收入来源稳定的房地产证券化产品。

然而，一些业内人士提醒说，像公租房这样的经济适用房目前普遍缺乏市场化运作体系。在包括reits在内的金融创新在全国大力推进的背景下，有必要建立经济适用房运营发展的长效机制，构建一个完整的金融运行闭环，最终通过reits公开发行上市，增强经济适用房相关资产组合的投资吸引力，以满足reits公开发行的市场化上市条件。