房企面临“钱紧”窘境 融资人才成香饽饽

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[摘要]2016年前三季度，108家房地产企业发行的公司债券总规模达到4878亿元，占融资规模的43.5%，成为房地产企业的主要融资方式之一。

几天前，房地产明星cfo罗俊的名片从中梁地产换成了中南地产。2016年9月加入泰和集团(000732)不到两年，中南置地成为罗军的第三站

据媒体报道，处于扩张期的中南地产急需一名融资专家。罗俊拥有经济学硕士学位，曾在许多房地产企业工作过，如首创置业(港股02868)和泰和，显然是最佳人选。

像罗俊这样的融资人才已经成为各大房企竞争的对象，其背后是国内融资渠道逐渐收紧的背景。

自2016年10月房地产调控以来，房地产企业的融资一直处于“紧缩期”。《时代周刊》记者了解到，除了银行贷款、公司债券(公开发行+私募)等主要融资渠道外，房地产企业股权融资、资产证券化发行、房地产基金、资产管理融资等各种渠道也不同程度收紧。

“在融资杠杆收紧的背景下，一些销售不足、负债过多的房企将面临过度融资压力的风险。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，按照目前的趋势，所有资源都集中在大型房企，除了百强房企，银行等金融机构很少向房企放贷。在接受《时代周刊》采访时，一些银行业人士表示，总体而言，与2017年相比，2018年房企信贷政策更加严格。

融资再次收紧

2016年，宽松的融资环境和企业债券政策的放松，使得更多的房企愿意选择国内融资。为了降低融资成本，一些房地产企业通过国内融资赎回海外高息债券。

根据Cree研究中心的监测，2016年1月至11月，108家被监测的房企融资总规模达到11211亿元，比2015年全年增长30.9%，2015年增速高于25.7%。公司债券方面，2016年前三季度，108家房地产企业发行的公司债券总额达到4878亿元，占融资规模的43.5%，成为房地产企业的主要融资方式之一。

然而，分析人士认为，2016年，银行、保险公司、资产公司、信托公司和其他机构将融入房地产市场，这将推高热点城市房价的过度上涨。根据国家统计局的数据，2016年，在房地产投资资金来源中，国内贷款从2月份的4471.47亿元增加到12月份的21512亿元，增长近5倍；其他主要来源于海外的资金从2月份的8572.82亿元增加到12月份的73428亿元，增长近10倍。

为此，自2016年10月起，上海证券交易所和深圳证券交易所相继出台文件，明确了公司债券的发行门槛和发行要求，规范了住房企业发行公司债券的行为；中国证监会和银监会已提议禁止非法资金进入房地产行业。NDRC要求严格限制住房企业为商业房地产项目发行公司债券。

2017年2月17日，中国证监会修订了《上市公司非公开发行股票实施细则》的部分条件。其中，上市公司在融资后18个月内不能开始再融资，再融资新股将受到限制。此外，融资金额不得超过最近发行股份的20%。2017年2月13日，中国资产管理协会发布了《备案管理规范第4号》文件，强调房价上涨过快的北京、深圳等16个城市住宅项目的私募产品不予备案。

欧阳杰对《时代周刊》表示，金融形势的逆转包括更加规范的金融监管、清理不规范的业务、收紧资本供应和增加资本成本。

海通证券(600837，诊断)(港股06837)研究报告显示，2017年房地产企业债券融资金额较2015-2016年大幅下降。全年融资总额约为1300亿元，2016年仅为16.9%，减少6222亿元；

急需融资人才

房企“找不到钱”，融资人才成为“热蛋糕”。《时代周刊》记者通过各大招聘网站了解到，目前各大房企对融资人才的薪酬都很高，其中外业集团和中泰集团给融资总监的年薪高达60万元，而广州新力房地产公司给融资总监的月薪也高达4万元。

绿地等大型房地产企业给融资经理的年薪为30-35万元，恒大地产集团广东分公司给融资总监的月薪为2万元。其工作要求包括“具有5年以上基金工作经验，对当前金融政策有深刻理解，拥有广泛的机构资源；必须有成功的基金融资项目经验和扎实的实践能力。”。

2017年7月，在中国人民银行深圳市分行、深圳发展银行、华夏银行(600015)深圳分行从事综合管理工作的张润申加入凯撒担任高级副总裁，同时担任房地产集团副董事长、资产管理集团总裁。同时，曾在中国银行深圳分行(601988)(港股03988)从事综合管理工作的王炯，也加入凯撒担任高级副总裁，并兼任资产管理集团高级副总裁、深圳资产管理集团董事长兼总裁，负责管理工作。今年3月，凯撒宣布，原中国人民银行深圳市中心支行行长张建军加入凯撒，担任公司执行董事兼副董事长，主要负责集团财务管理。

5月4日，原中国农业银行投资银行部(601288)(港股01288)行长俞建中加入恒大，负责与恒大有关的融资业务。据媒体报道，中梁地产前首席财务官罗俊日前加盟中南地产，负责资金和融资事宜。

有筹集资金的技巧

一些房企除了聘请高薪融资人才外，还绕开了其他融资渠道，以确保公司的可持续发展。

以海外债务为例，2017年，国内房地产企业发行海外债务的规模达到约3200亿元，是2016年的4倍。自2018年以来，房地产企业在海外发行债券的热情仍然很高。截至今年5月20日，已发行海外债券近1900亿元。

房企也将注意力转向长期租赁公寓。2017年10月25日，江苏银行(600919，门诊单元)为上海长期租赁公寓玻璃博物馆项目发放了2500万元人民币的五年期装修贷款。12月5日，中国建设银行上海分行(601939)(香港股票00939)与上海地区签署了《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行拟为上海提供200亿元的信贷额度，主要用于长期租赁公寓的建设和运营。

阳光控股执行董事、阳光城市执行副总裁吴建斌(000671)在一次分享会上表示，我国正在实施长期激励机制的建议，因此长期租赁公寓市场的融资也非常可观。在这里，酒店式公寓可以用于融资，尚未建成的长期租赁公寓也可以用于融资。吴建斌继续说，虽然国家已经关闭了融资的大门，但它将打开许多窗户，对非目标关闭大门。“例如，资产融资、证券化、abn、cmbs和abs都是由房地产公司开发的，而核心点是针对资产。”吴建斌说。

其中，资产证券化作为一种金融创新工具，正在房地产企业中悄然兴起。中信证券(香港股票06066)表示，与间接银行贷款相比，证券化流程可以优化住房企业和银行的资产负债表，提高表外融资能力，缓解信贷压力，降低银行信贷过度依赖和银行业系统性风险。根据海通证券的数据，2017年房地产资产证券化产品的总发行量约为1751亿元，比2016年增长119%。