新力并购式入粤 2300亿土地货值争锋碧桂园

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[摘要]新立对规模的渴望已经显露。今年，1000亿元将保证800亿元，这是新立董事长张元林设定的目标。土地价值2300亿元是这家公司的强项。

5月31日，新力地产(以下简称“新力”)携其财富故事登上了广州的制高点——广州塔。“给广州一点新的动力”宣布了这家公司的到来。

新力是一家成立仅8年的公司，已经跻身房地产企业50强。特别是在过去的三年里，其销售规模从45亿元和161亿元跃升至457亿元，年增长近三倍。2011年，新立的销售额不到3亿元。

也是在这三年里，一度处于困境的中小房地产企业发生了巨大的变化:走出江西，开放国有化，达到1000亿元。

新立对规模的渴望已经显露出来。今年，1000亿元将保证800亿元，这是新立董事长张元林设定的目标。土地价值2300亿元是这家公司的强项。

到目前为止，对其上市仍有疑虑。然而，新立地产副总裁佘润亭最近在接受《时代周刊》记者等媒体采访时表示:“我们对有利于股东价值最大化的事情持开放态度。但仍需根据实际情况进行规划，目前没有时间表。”

然而，围绕新立成长的各种问题已经出现。新立的发展模式是什么？它是如何扮演黑马角色的？

寻求改变

新立董事长张元林和新立一起闯入公众视野。

张花园的公共信息非常有限。根据在天音超系统中可以找到的企业工商注册信息，在过去的13年中，他担任法人的企业有4家，分别是江西于人投资有限公司(以下简称“江西于人”)、江西立博房地产有限公司、江西新卓投资管理有限公司和新力科技有限公司(以下简称“新力科技”)。

据了解，张花园与房地产最早的交汇点在江西。

江西于人于2005年底注册成立，经营范围包括房地产开发、各种商品和技术的进出口以及国内贸易。其中，张元林持有95%的股份，其余5%归张国林所有。

张国林是江西第五建筑工程有限公司第九分公司的法定代表人，该公司于2003年注册成立。同时，该公司曾是江西第五建筑集团有限公司的分公司..

江西第五建筑集团有限公司董事长是张国印。在江西第五建筑集团有限公司的官方网站下方，也有新力企业的标志。

在张园的信息交叉检索中，频繁出现。他目前是索尼房地产公司的执行董事。2009年，新利成立的前一年，江西长晶实业发展有限公司(以下简称“长晶实业”)注册成立，其经营范围还包括房地产开发。沈凌华持有80%的股份，张元林持有20%。这也是新力成立前张花园与房地产业的第二个交汇点。

同时，沈凌华持有70%股份的江西同泽实业有限公司，目前是江西新力土地投资有限公司(以下简称“新力土地”)的第二大股东。

与以前的江西于人和长江实业相比，新立的发展趋势更加迅猛。据公开信息显示，2011年，即新力成立一年后，新力赢得了南昌市朝阳新城的高价土地，成为2015年江西省三大房地产。

据自称索尼服务的外部咨询机构博智诚称，2014年，索尼对其组织结构进行了一次变革。

建立董事会、战略管理委员会、人才发展委员会、审计监督委员会，与管理层形成权责接口，建立清晰高效的战略决策机制是其中一个方面。建立“集团-城市公司-区域公司”三级管理框架是其中一个方面。此外，公司还增加了产品标准化、运营管理、企业文化等职能组织。

事实上，2014年以来的变化也可以从新力地产的股权变化中看出。2014年3月，原持有40%股份的江西盛凯投资有限公司退出新力地产。同时，张元林在新力地产的持股比例从40%提高到80%，沈凌华保持20%。

截至目前，新力地产的最大股东是新力地产集团有限公司(以下简称“新力地产”)，占80%的股份。新力科技集团有限公司(以下简称“新力科技”)拥有新力地产100%的股权，张元林拥有新力科技99%的股权，即目前他间接持有新力地产79.2%的股权。

新力科技成立于2016年，也是在那一年，新力开始走出江西，向武汉、惠州等地转移，成立了面向全国布局的城市公司。

根据新利官方网站，截至2018年4月，新利已在全国16个城市部署，共有87个开发项目。2016年，仅有4个布局城市和不到30个开发项目。

联动发展模式

单个城市的重型仓库体现在新立的全国布局中。

直接体现在广东省惠州市。截至目前，新立在短短两年内已规划了22个项目，开发储量超过1000万平方米，占集团总储量的三分之一以上。

据佘润亭介绍，新立的具体打法是选择一个获批的城市进入，然后以并购的形式迅速深化和扩张，甚至占到集团整体项目的70%-80%。

他认为索尼并购的优势在于其快速决策。“从集团到项目公司，基本上是两到三个层面的沟通，可以使用微信沟通和电话沟通。”在回答媒体提问时，他说。

新立于2017年进入广州，目前已获得南沙、花都、肇庆、清远等7个地块；在西部地区，自去年12月新立进入成都以来，已经突破了5个项目；此外，在长沙、武汉、苏州等地，新立分别扩建了5个项目。

从江西到全国，新立延续了江西几大市场的联动模式。

2015年，新立在江西实现了从3台到15台的联动。这种模式也使得新力的业绩增长迅猛。根据2017年的数据，新立以294亿元的销售业绩在江西排名第一，超过了江西近16年来开发的绿地80多亿元。仅江西就贡献了集团近70%的业绩。

在惠州，预计2018年新利的供应量将超过200亿元。早在2017年，新力就已经成为继碧桂园(港股02007)之后的房地产企业，2017年在惠州销售额排名第二。

然而，单个城市中的重型仓库必须受到城市发展本身和政策因素的限制。对新立来说，要把握好节奏，找一个城市联动。

以惠州为例。2014年下半年，这座南部边境城市遭遇了“鬼城”。直到2016年，惠州楼市才开始复苏。根据2014年至2017年的数据，惠州市商品房销售价格从6423元/平方米上涨至10151元/平方米。

“许多公司重视项目。当我们进入一个城市，我们首先要建立一个城市项目来真正判断这个城市在未来是否有价值。随着城市的判断和项目的建立，无论在循环中遇到什么问题，我们都有“不要忘记你的首创精神”的想法她冲丁说。

新力量的速度

像许多扩张中的房地产企业一样，新立也选择了在上海设立总部。

然而，该公司在上海既没有项目，也没有一块土地。但它已经包围了上海。江苏省苏州和无锡的项目相继落地，浙江省杭州公司也已成立，最近浙江省湖州市安吉的项目也已落地。

当然，这家公司的雄心并不仅限于长江三角洲和粤港澳大湾区。

据《时代周刊》记者了解，张元林在2018年年会上提出，要实现2018年800亿元、竞争1000亿元的目标，必须配合4+x城市、质量与战略、服务产品化三大效应。

“4+x”是指深入培育以南昌为代表的中部地区、珠江三角洲、长江三角洲和以成都为中心的西部地区。此外，将选择一些机会主义地区进行深度种植。

产品线的标准化和新力量的高周转率是支持公司发展的另一层帮助。

目前，新力的三大住宅产品线是海湾、花园和岳；五大商业产品线是小型商业综合体、区域性商业购物中心、市级购物中心、精品公寓和超甲级写字楼。

生产线的标准化是快速周转的保证。例如，海湾产品在土地收购后的5-6个月内开放，现金流在12个月内回报；花园产品在土地收购后的7-8个月内开放，现金流在15个月内恢复正常。

在新力内部，还成立了产品R&D部，以开展产品R&D和标准化工作。索尼客户价值中心总经理薛锦江表示，索尼可以规范其销售办公室和地下室，以提高周转效率。

高周转率是目前房地产行业的主流方法。根据2017年年报，碧桂园的净存货周转率为1.58，是第二名的两倍，排名第一。据了解，碧桂园从征地到开业的平均速度为5.2个月。相比之下，新立的速度不亚于碧桂园。

据《泰晤士报》记者报道，新立对投资项目有完善的投资评估指标和收购要求，投资激励方案也是针对不同价值和不同收购方式的相应激励方案。同时，激励方案还与项目的实际经营成果挂钩。

因此，新立也有自己的风险规避体系。例如，在一个项目由集团决定之前，城市公司和集团将分别产生一个版本的产品计划，这两个计划将被选择或整合成为最终的产品计划。此外，在风险控制调整的早期阶段，公司和律师事务所进行了双轨制，这必须满足集团决策的标准要求后才能进入流程。

穆迪和标准普尔对索尼的发展表示乐观。2017年，索尼获得了两家公司的联合信用评级aa+。Aa+评级也将在土地收购成本和项目债券发行方面带来良好的评价和待遇。