70亿竞康佳总部地块 龙光质押项目股权减压

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【摘要】该30%的股权现由华侨城持有，华侨城于3月28日在北京证券交易所上市转让，底价约为30亿元人民币，上市日期为5月28日。

龙光地产(港股03380)似乎是深圳康佳a(000016)旗下的康桥嘉诚公司(以下简称“康桥嘉诚”)的必备之物。

早在去年11月底，龙光地产就成功击败了十几家开发商，将康桥嘉诚70%的股权收入囊中。几天前，有传言说龙光地产已经签约竞购康桥嘉诚剩余的30%股权。

这30%的股份目前由华侨城持有，华侨城于3月28日在北京证券交易所以约30亿元人民币的底价上市并转让，上市日期于5月28日到期。

“该公司确实报名参加了上述投标，但如果它能得到它，它将等待最终的投标结果。”龙光地产负责人向《时代周刊》记者证实了这一传闻。

值得注意的是，龙光地产为收购上述公司70%的股权，向康桥嘉诚一次性转让人民币70亿元(加上债务金额)，并偿还贷款本金及相应利息16.1亿元。如果你想完全收购康桥嘉诚，最终总资本将超过100亿元。

康桥嘉诚成立于2016年，是深圳康佳公司与其控股股东华侨城集团的合资企业。其中，申康佳甲认缴7亿元，占注册资本的70%；华侨城集团认购3亿元，占注册资本的30%。

龙光地产之所以花巨资收购康桥嘉诚，是因为后者持有深圳南山区的一处旧地块，即康佳总部厂区的改造项目。

作为曾经的彩电行业巨头，深圳康佳遭受了主营业务的损失。康桥嘉诚只是深圳康佳最近清理的资产之一。另一方面，收购康桥嘉诚所需的巨额资本投资也给龙光地产带来了巨大压力。

《时代周刊》记者从深圳市市场和质量监督管理委员会获悉，去年11月30日龙光地产收购康桥嘉诚70%的股权后几天，龙光地产将其全部股份质押给华润深国投信托有限公司(以下简称“华润信托”)。

一位与华润信托关系密切的人士告诉《时代周刊》，12月20日，华润信托还设立了一个名为“华润信托康桥嘉诚”的集合基金信托计划，属于结构性信托产品和固定收益类。

《时代周刊》记者查询到，中国信托登记有限公司官方网站(以下简称“中国信托登记”)确认了上述信息。

介绍华润信托

一些房企对信托贷款持谨慎态度，因为他们担心融资成本过高会吞噬企业利润。“大型住房企业的信托融资成本约为8-10个百分点，中小型住房企业的信托融资成本将达到10-15个百分点甚至更高。”房地产和金融方面的资深评论员黄立冲为《泰晤士报周刊》记者计算了一个账户。

那么，为什么龙光这次还选择与信托合作呢？

6月2日，《时代周刊》记者实地走访康佳总部大厦，发现该大厦距离华侨城集团总部仅800米，距离康佳集团总部不到300米。附近还有著名的旅游景点，如欢乐谷和世界之窗，地理位置优越。根据新浪乐居的报道，参与竞标的开发商对该地块的商业公寓部分出价18万元/平方米，对工业研发部分出价超过10万元/平方米。

虽然价值不菲，但根据土地交易规则，受让方应在签订《产权交易合同》后的5个工作日内，将康桥嘉诚70亿元的转让款加上已偿还的16.1亿元贷款本息汇入相应的结算账户。对于2017年收入276亿元、净利润70亿元的龙光来说，在短时间内拿出80多亿元现金并不容易。

因此，龙光成立了华润信托。目前还不清楚双方在土地招标前是如何沟通的，但《泰晤士报》记者发现，在2017年11月30日龙光地产收购康桥嘉诚70%的股权几天后，龙光地产将其全部股份抵押给了华润信托。在深圳市市场和质量监督管理委员会的官方网站上，上述股权质押于2017年12月18日获得批准。

黄立冲告诉《泰晤士周刊》记者，发行信托需要一定的时间，这不是一种非常紧急的融资方式。“但龙光与华润信托的交易很有可能不会在短时间内达成，应该安排一段时间。”黄立冲补充道。

2017年12月20日，“华润信托康桥嘉诚”集合资金信托计划在Be正式成立。《时代周刊》记者从中国信托登记官方网站了解到，该计划的财产为信托贷款，资金投入房地产，信托功能为交易管理(主要是指客户向信托公司交付资金或财产，并指示信托公司从事交易管理信托业务，以完成信托)，期限为60个月。据悉，该计划的首次注册日期为2018年1月4日。

然而，该网站和华润信托官方网站并未披露上述信托计划的具体运作信息。另一位与华润信托关系密切的消息人士告诉《时代周刊》，上述信托计划可能更多地出售给机构投资者，而非个人投资者。

缓解发展压力

虽然龙光地产负责人告诉《时代周刊》记者，该公司国内融资方式主要包括发展贷款、公司债券和abs，而海外融资方式主要包括银团贷款和美元债券。然而，从以往的融资历史中不难发现，龙光与信托的合作并不罕见。

2014年8月，华润信托成立了“丁鑫第134号龙光地产佛山罗村项目集体信托计划”，总规模10亿元，最低认购金额100万元，预期年收益率9.6%-10%。募集资金将用于龙光佛山君悦龙庭项目的开发建设。

据《时代周刊》记者近日获悉的“华润信托丁鑫175号”集体信托计划推荐书，该信托计划一期融资规模预计为16亿元，二期融资规模预计为6亿元，认购起点为100万元。募集资金将用于佛山龙光地产天湖名苑项目的开发建设。据悉，信托计划的风险控制措施包括将目标项目的土地使用权抵押给华润信托等。，但其市场风险预警也表明，如果项目所在房地产的市场价格大幅下跌，销售淘汰率将大大降低，这将影响项目公司的销售回报。

另一份“中信信托龙光腾骏投资集合基金特定资产收益权信托计划”也显示，该计划募集的资金将用于转让佛山市顺德区龙光房地产公司持有的一块土地的收益权。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，信托融资的优势在于融资规模相对较大，审批相对灵活。然而，报告也指出，过去两年在政策层面对公司债券和信托的监管力度相对较大，在监管过程中很容易延长融资期限。此外，信托融资本身的资本成本相对较高。

“目前，房企确实面临着各种资金的压力。因此，在过去收紧公司债券和其他融资机会后，信托发行市场有所增长。”严跃进继续说道，此外，过去很多土地王项目的企业也需要这类信托基金的介入，以利于项目开发，防止项目未完成。