深圳“二次房改”：调供应结构 谋长效机制

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[摘要]“截至2017年底，深圳市常住人口为1252.86万人，人口继续以年为单位流入。深圳市常住居民的自有住房率只有34%，因此对于人口不断增长的城市来说，这种供应仍然很少。”

一张纸搅动了深圳楼市。

6月5日，深圳市住房和城乡建设局正式发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。

《意见》明确了2018年至2035年的住房发展目标。到2035年，深圳将筹集各类住房170万套，其中有才住房、房型商品房和公租房的总量不低于100万套，约占新增住房供应总量的60%。

“你来的时候，是深圳人。”这个城市形象的口号曾经吸引了无数的年轻人聚集在彭城，逐渐高涨的房价曾经让更多的人远离他们的住房梦想。至于如何留住人才，实现居者有其屋，深圳正试图通过重构住宅的长效机制来给出答案。

与此同时，随着政策调控的不断深入，深圳房地产市场呈现出稳定状态。自2016年9月以来，深圳楼市新房均价创下了“20个月小幅下跌”的纪录。除了短期的监管干预，一个有效的机制和住房制度正在酝酿。

中原深圳总经理郑树伦对《时代周刊》记者表示，深圳的“二手房改革”将有效抑制房价过快上涨，解决供需矛盾，对深圳的住房制度和房地产市场将产生深远影响。

住房供应结构发生了巨大变化

过去很长一段时间，中国的房地产市场是由商品房供应主导的。未来，深圳住房市场的供给将由市场化向安全化转变。

根据《意见》，未来深圳的住房供应市场，深圳将把商品房在市场中的比重定为40%，人才住房占住房供应总量的20%，住宅类商品房占20%。租金和售价约为同一市场商品房租金和售价的50%。公共租赁住房占总量的20%，租金约为同市场商品房租金的30%。

值得注意的是，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房的比例已飙升至60%，这是由于供需失衡和保障不足。

《泰晤士报》记者查询了深圳房地产信息网的轮候册查询系统，发现到目前为止，已公布的房源目录有47，940个，近50，000个家庭正在等待住房。目前，只有两处房产出售，共计3917套房。

深圳市住房和城乡建设局表示，将分短期、中期和长期三个阶段新建各类住房170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房的总量不低于100万套。

“截至2017年底，深圳市常住人口为1252.86万人，人口继续以年为单位流入。深圳市常住居民的自有住房率只有34%，因此对于人口不断增长的城市来说，这种供应仍然很少。”郑书伦告诉记者。

为了满足日益增长的市场需求，深圳还将尝试在海关之外甚至在城市之外进行探索，如深汕合作特区。《意见》指出，将增加建设用地，实施以公共交通为导向的住宅开发模式，在宝安、龙岗、龙华、平山、光明和深汕合作特区建设大型住宅小区。

与以前的经济适用房最大的区别是，出售的人才房和房型商品房可以在一段时间内关闭。如果你买了10年的房子，你可以进入市场，但你必须向政府支付一定比例的增值收入。

二手颠倒不明显

2014年10月至2016年3月，深圳房地产市场连续18个月上涨，涨幅达90%，经历了深六条、深八条等多项楼市政策的强力调控。其房地产市场的现状如何？

6月1日，深圳市土地委员会宣布，5月份深圳新建商品住宅平均成交价格为每平方米54111元，同比下降0.1%，同比下降0.7%，连续20个月下降。根据深圳房地产研究中心的数据，从1月到5月，深圳新建商品住宅销售面积为100.95万平方米，同比增长32%；二手房销售面积223.06万平方米，同比增长16%。

根据Cree研究报告，深圳二手房市场表现良好，成交量连续几个月保持在较高水平。它是少数几个累计交易量正增长的城市之一。“2016年3月，深圳上调限购政策后，房地产市场进入调整期，交易量长期处于低位，房价高位盘整。目前，深圳二手房市场似乎已经调整到位，成交量已经反弹至较低水平。未来的空.仍有一定的改善”凯瑞继续说道。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，深圳目前的房价消泡表现良好。深圳是本轮房价调控效果较好的城市，房地产市场的高房价特征明显减弱。

根据深圳中原研究中心的数据，2018年第22周，深圳中原的报价指数达到了50.76%，比上周下降了1.44%，并且连续三周下跌。然而，报价指数仍在50%以上。虽然业主的报价已经降低，但业主的信心仍然是足够的。

“潜在的上行压力仍然相对较大。尽管市场稳定，但购房需求依然强劲，这也是此类市场需要关注的内容。”严跃进继续说道，同时，对于深圳的房地产市场来说，其实更重要的是要注意新的市场特征，比如租赁等业务，这也将有助于推高房价。

龙光地产(港股03380)负责人对《时代周刊》记者表示，根据公司市场部的调查，在高政策压力下，深圳楼市价格将继续保持理性，这一趋势预计将持续到2018年年中。“在一些地区，价格实际上已经停止上涨。目前，除了学区，还有一些具有地铁和大湾区等概念的房地产。”上面的分析说。

近日，《时代周刊》记者走访了深圳的一些房地产代理商。华侨城一家连锁店的代理人告诉《时代周刊》，深圳的二手房基本上比二手房高，有些二手房比深圳海关以外(包括龙岗区和宝安区)的二手房更贵。

不过，这位人士表示，该市的二手房要么供不应求，要么总价太贵。“福田区新开业的房地产只有大单位，因为开发商觉得小单位无法吸引。”他告诉记者。

开发商煽动城市中的村庄

《意见》不断强调多学科供给。其中，房企主要提供商品房和房型商品房。

不容忽视的事实是，深圳作为四大一线城市中腹地最小的城市，正面临新增建设用地基本枯竭的问题。

据统计，2017年深圳共售出土地42宗，面积106.7万平方米，成交额754.9亿元。值得注意的是，深圳的土地供应明显倾向于租赁土地。在这42块土地中，只有一块是住宅用地，其余是商业和工业用地。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松对《时代周刊》记者表示，除了在商品房方面做出努力，房企还可以在经济适用房方面寻找机会，参与出租房建设。

风向已经改变了。2017年10月，深圳市发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》，鼓励房地产企业拓展房屋租赁业务，引导“城中村”通过综合整治开展大规模租赁。

随着转折点的到来，房屋租赁被视为深圳房地产市场的“最后一笔红利”。越来越多的本土品牌房地产企业进入租赁市场进行角力，大规模城中村改造成为开发商增加住房供应的主要方式。

与万科关系密切的相关人士告诉《时代周刊》记者，万科将通过城中村综合改造发展租赁业务，并在内部启动“万村计划”，通过“统一租赁经营+物业管理+综合改造”的方式参与城中村村民自建房屋或村集体自有物业的改造。

目前，万科已在深圳龙岗、宝安、福田、龙华、平山、南山、盐田、罗湖、光明等9个区拓展城中村改造项目，并陆续参与城中村改造项目。华强北的玉田村、坂田的新围仔村等城中村都是“万村计划”的试点项目。

“根据深圳目前的供应情况，决定在一段时间内，城中村改造将成为新开发土地的重要来源，招商局蛇口(001979，诊所股票)一直积极参与其中；另一方面，为了承接深圳楼市的需求外溢，公司将增加在林深地区的土地收购。”招商局蛇口的相关负责人告诉《时代周刊》记者。

稀缺的土地资源是有限的，城市中的村庄竞争越来越激烈。

南山区白石洲是深圳最大的城中村之一，旧城改造的进度一直受到市场的关注。早在2011年，吕晶就参与了白石洲旧城改造项目。与此同时，申晔集团和吕晶同时介入白石洲。近日，有媒体报道，华润置地(港股01109)已在白石洲(南区)设立了综合管理和城市更新办公室，今后将参与这一旧区改造项目。

房地产市场监管和严格的征地政策未能阻止外国房地产企业进入深圳房地产市场，许多外国房地产企业一直在寻找机会进入深圳市场。

新利地产的一位高管告诉《时代周刊》，该公司一直想进入深圳市场，但目前深圳公开出售的土地很少，这在短时间内很难实现。当被问及是否会选择以旧的改革或并购方式进入深圳时，该人士表示，公司一直在讨论合适的方式。据《泰晤士报》记者报道，房地产企业已经在广州、惠州等珠三角城市部署，其中惠州今年的国内销售目标是300亿元。

“未来的租赁市场一定会有很大的发展，所以开发商积极研究这类租赁业务非常重要。”易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，深圳目前的土地制度改革力度很大，积极研究部分农民住房和小产权房将成为未来的关键。开发商既要研究现有土地，又要研究增量土地，从而形成一个更全面的租赁业务发展。