降准也不乐观，房企资金面不会改变

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6月24日，央行预期的定向RRR降息正式落地。

首先，自2018年7月5日起，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和交通银行等5家大型国有商业银行和中信银行、中国光大银行等12家股份制商业银行的人民币存款准备金率下调0.5个百分点，可释放约5000亿元。二是邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率将同时下调0.5个百分点，可释放约2000亿元。两家公司累计释放资金约7000亿元。

当房价下跌时，如何进入房地产市场？通策研究所首席分析师张宏伟认为:

1.政策对房企融资的“去杠杆化”已经到了极点，所谓的“创新”杠杆融资方式已经基本停止。因此，在当前融资渠道趋紧的背景下，即使RRR下调，短期内房企也不会有大幅提高杠杆率的机会。也就是说，市场有钱，但钱可能不会进来。

2.融资成本不会下降，借款会更多。高成本融资将继续侵蚀企业利润，以及住房企业。现在融资成本仍然很高，所以只能加快三四线城市项目的“周转速度”。

根据2017年房地产上市企业的融资成本数据，国有企业和大型房地产企业的平均融资成本约为5%，而中小房地产企业的平均融资成本约为7-9%。到2018年，银证重叠、委托贷款、公司债券、海外融资等渠道进一步收紧，房地产企业融资困难，资金难以到位。一些房地产企业甚至有12-15%的融资成本。

在当前融资渠道紧缩的背景下，虽然有更多的钱可以借，但融资仍然困难。此时，融资成本难以降低，融资成本仍将高企。这样，高成本融资继续侵蚀企业利润。此外，自2016年以来，当以高价进入市场时，就出现了“限价”问题。当2018年房企年报发布时，利润率的数据应该不会那么好。

对于房地产企业来说，他们唯一能做的就是“高周转率”，特别是通过三个四层城市项目来提高整个公司的销售业绩。据笔者了解，由于四线城市对房地产市场调控政策的限制较少，基本上可以实现“土地当天开工，4-5个月就可以开始付款”，每年资金周转3次左右没有问题。为了解决资金紧张和需求紧张的问题(具体的房企运作没有一一列出，估计大部分陷入三线、四线的品牌房企都会这样做)

3.房企资金短缺。一些知名房地产企业甚至在5月份暂停了土地收购。第三季度是私人住房企业支付资金压力最大的时候，这种情况不会因为RRR降息而改变！

2018年5月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额为451.17亿元，较2018年4月的769.12亿元下降41.34%。融资总额为去年(2017年5月至今)最低，融资形势不容乐观。

从现实来看，虽然标准已经降低，但对于房地产企业来说，这块肉已经到了嘴边，在目前的融资环境下，即使价格不低，也是吃不下的！直到现在我才知道，前20家房地产企业中至少有6家感到紧张，而RRR降价并不能解决他们的问题。此外，其中一家全国品牌房地产企业从1月到4月投资800亿元进行征地，从5月开始暂停征地！还有一家品牌房地产企业，为了筹集资金，几乎质押了公司的全部股份，现在也面临着巨大的偿债压力。

从房企资金回笼的压力来看，2018年房企面临的压力将会得到真正的体现(2016年房企将会集中和杠杆扩张，平均借款期限为2年，因此2018年资金到期时集中回笼的压力将会加大)，而RRR减持不会挽救这些资金短缺的房企。据估计，2018年第三季度，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，更多的房企会放弃价格“底线”而寻求“降价”，甚至一些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。作者预测，2018年第三季度将是私人住房企业支付资金的最大时间，这不会因为RRR降息而改变！此时，通过积极的“大幅降价”来筹集资金将会越来越多。

(作者是通策研究所的首席分析师)