告别“打摆子” 楼市呼唤长效机制

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冷-热-冷，短短两年多，房地产市场经历了这样一个“摇摆”周期，摆脱这种重复，建立房地产开发的长期机制再次提上议程。

告别“摇摆”，呼唤长效机制

2016年12月结束的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。

中原地产首席市场分析师张大伟分析了哥伦比亚广播公司。在过去，房地产调控更多的是短期政策，因此它经常因不同的经济趋势而波动。长期机制意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时的紧急调控政策，关键是要完善长期制度建设，房地产税等长期政策有望加快。

“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧监管是不够的。”万科总裁于亮近日在接受《人民日报》专访时表示，房地产业长期健康发展的关键在于抓住踩刹车后的宝贵机遇，建立长效机制，增加有效供给。

财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济研究所所长康佳也认为，中国房地产市场是一个“摇摆”的市场。“以前，大家都担心这两天的冰天雪地和火灾，而冰天这边的压力太大了。许多四线城市和一些二线城市承受着巨大的库存压力。我没想到几个月后天气会变得这么热。一线城市和二线热点城市的房价迅速上涨。地方政府别无选择，只能不断推出各种措施来限制购买和贷款。这种

在他看来，过去的监管和控制都是简单的调整。谈到政策，放松意味着取消对购买和贷款的限制，而收紧意味着恢复对购买和贷款的限制。“这种治疗症状的方法根本不够。关键是解决问题，即建立一个体制框架，包括土地、投资和融资、住房和税收制度。”

其中，房产税已经讨论了很多年，并且受到了很高的关注。尽管上海和重庆早就启动了地方试点项目，但房产税的推进过程一直是“雷声大，雨点小”。一些专家认为，房产税的推广不存在技术问题，主要障碍在于既得利益的阻挠。

“从这个角度来看，世界上稍显现代化的经济体已经建立了住房保有税制度。中国迟早会跨越这个障碍。早一点考虑，争取少一点滞后，也是一个正确的选择。”康佳说，房产税不是“修海”，而是制度建设中的一个必要选择。

但是，房地产的长效机制不仅仅是房地产税，特别是如果没有其他相应的制度改革，房地产税将发挥非常有限的作用。

张大伟说，如果房地产税率太低，可能难以支付税收成本。过高的税率会影响房地产业的发展。今后，在降低地方土地出让金后，房产税将取代地方税源。在房地产仍然是重要的经济支柱的情况下，如何促进房地产业的发展需要综合考虑。

在他看来，房产税是一种新税种，实际上是在征税，它不能促进实际交易中新供给的增加。虽然一些投资者可能会受到短期内出售房屋的影响，但如果投资只能依靠房地产，而新建房屋的供应量低于需求，房产税仍将转嫁给购房者。此外，房地产税带来的持有环节成本的增加也有可能通过转让给承租人或其他方式来避免。

康佳还认为，加快房地产税收立法和推进改革需要一系列配套设施。房地产税应该把所有与房地产相关的税费放在一起进行系统优化。与之相呼应的是土地制度、住房制度和投融资制度的改革。

增加有效供给

其中，土地供应制度的改革也至关重要。中央经济工作会议明确提出，要实行人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。为落实地方政府的主要职责，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置低效土地。

目前，由于不同地区土地供需不匹配，一些一、二线城市土地供应不足，房价高速上涨。然而，在大多数四线城市，土地供应过剩，库存高。即使现在不增加土地供应，也是多年消化不了的，存在土地浪费、效率低下等问题。

全国房地产商会会长顾云昌在接受媒体采访时曾表示，目前中国房地产存在的问题是供给方面的问题，即土地供给和需求在供给方面的错位。2008年以来，在中国的城市化建设中，土地城市化和人口城市化被扭曲。土地城市化使大量中小城市周围的耕地变成了城市建设用地，而人口城市化则使大量人口从农村转移到中小城市，再到现代大城市。

因此，为了解决这个问题，有必要建立一个人与土地相联系的系统。厦门市房地产中介行业协会副会长王琦向CBN表示，在未来的土地供应方面，一、二线热点城市的土地红线应适当放宽，周边三个四线城市的土地指标应转移到一、二线热点城市。这不仅能满足一、二线城市的发展需求，还能促进四线城市的集约化发展。

“现在盖楼这个大中城市最大的问题是土地供应不足。表面上看，这些城市可用于开发和建设的土地确实很少，但深入分析也与土地供应系统有关。”于亮说道。

现行《土地管理法》规定，任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地。因此，农民集体所有的土地在出售或出租时受到限制，不能像国有建设用地一样进入市场。由此，形成了城乡二元结构的土地制度。改革土地制度的呼声由来已久。

于亮分析说，在过去的城市发展初期，土地强制收储方式和政府的“一孔”土地供应曾经发挥过重要作用，但目前，现有土地已逐渐成为主流，征地拆迁成本大幅增加。“如果土地不能拆除，就不能供应”。他建议探索建立多元化的土地市场供给体系，允许土地所有者按规定与土地购买者进行谈判，允许市场主体自行谈判和交易，以提高存量土地的流转效率，迅速增加有效供给。

此外，房地产的长效机制还应包括城镇住房制度改革等。今后，要推进房地产投资盈利模式的转变，从短期投机转向长期投资的合理方向，使商业模式从单一的“只卖不租”转变为“租卖并举”，这也是长期机制的一个重要方向。

于亮认为，在商品房市场之外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多的经济适用房；借助轨道交通，加快建设宜居、宜业的卫星城和工业与居住并举的城市群，疏散核心城区人口，为大量新市民家庭提供按收入水平购房落户的机会。