三四线城镇楼市去库存可以采用杠杆主体转移分散风险

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我们的记者陈伟

经过2015年底至2016年的努力，房地产去库存在许多地方取得了巨大成功。同时，暴露出来的问题也不应该低估。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、民主建国会中央常委、中国思远工程扶贫基金会副会长兼秘书长、琳达集团董事长李晓林认为，目前最突出的问题是，一些一、二线城市出现了矫枉过正的现象，房地产市场的库存得到了迅速消化。与此同时，房价出现了意想不到的飙升；然而，三线和四线以下的大多数城镇的库存消化仍然极其缓慢。

“当前的当务之急，是不要因为几个一、二线城市一次造成的偏差，就从根本上干扰中央政府的计划生育决心，放松在全国大力计划生育的关键努力。否则，2017年整体经济将不会稳定。”李晓林告诉《中国经济时报》记者。

李晓林认为，四线城市的地方政府债务和财政收支困难重重。许多地方都直接关系到当地房地产业的发展、建设和销售进度，而开发商的高杠杆率是第一个深层次的原因。从表面上看，是开发商将建筑商和建筑材料供应商捆绑在一起，并以杠杆方式获得开发用地，而风险主要由开发商承担。事实上，地方政府和金融机构的安全运营很可能受到风险传递的威胁。如果目前严重的库存问题得不到很好的解决，将不可避免地带来严重的后果。

为了解决三、四线城镇房地产市场的去库存化问题，李晓林在建议中提出，要转变思路，重点分散开发商杠杆化可能形成的风险，并与购房者、银行和开发商共同分担，从而激活几近停滞的现金流，达到良好的双赢效果。

具体措施是:积极配合和互动政府支持政策，加大对三、四线城镇买家贷款支持力度，包括机构买家和家庭买家，让买家以至少5%的首付进入市场。然后以居民存款利率作为同期抵押贷款利率的基准，适度、及时、优惠地放贷，最大限度地吸引购房资金。通过加快开发商解决方案的步伐，可以减缓甚至避免银行和政府的风险。

“这种杠杆转移和风险分散是一种双赢战略。即使少数人将来难以偿还贷款或面临道德风险，因为这一比例不能涵盖全部或大部分人，但仍可做出利大于弊的预先判断，这比无所作为强。”李晓林说。

此外，从精算水平分析，大部分城市住房价格造成的库存在第三和第四行只有几千元每平方米，基本上没有泡沫。首付比例已经从目前的20%降低到5%。对于银行来说，变更后的金额很难超过每平方米一千元(少数情况除外)。与一线和二线城市相比，新的风险甚至可以忽略不计。

为了保证这一措施在不失真中的异化，李晓林建议在实际操作过程中应强调以下几点:

首先，实施时限取决于城市的政策。凡难以消除的，时限可以更长，如一至两年；在难度较小的地方，比如六个月到一年，时间可以更短。价格越高，时间越长；房价低的地方可以更短。

其次，对于开发商来说，要把他们的提价限制在规定的优惠期限内，并鼓励他们适度加大优惠力度。

第三，应鼓励政府和银行改善服务，简化不必要的繁琐程序，但不应放松其应有的检查和监督。有必要制定一套以购房为重点、以优惠政策为补充的抵押贷款质押风险控制机制。