涿州开启限购 环京圈楼市持续升温

本篇文章2382字，读完约6分钟

3月1日，涿州市下发了《关于保持房地产市场稳定健康发展的实施意见》，涿州市计划实施限购和差别信贷政策。未在本市登记的居民只能购买一套住房(包括二手房)。这意味着，继北方三县、怀来县等地之后，北京周边又有一个城市实施限购政策。

据《中国证券报》记者调查，自2月下旬以来，北京楼市的交易活动有所好转。由于3月和4月传统旺季的到来，以及学区的推广和改善需求，一些热门地区的房价和成交量都有所上升。分析师认为，北京和北京周边的房地产市场已经进入了一个博弈时期。随着按揭折扣的减少和贷款时间的延长，购房者，尤其是以房换房的购房者，将面临越来越高的购房成本和风险，后续的信贷政策将成为决定楼市走势的主要因素。

北京周边地区往往“不留死角”

郴州市的文件显示，对于本市的非居民家庭，一套住房(包括二手房)是有限的，首付比例不低于30%；购买第二套本地户籍住房时，首付比例不得低于50%。

文件还提到，严格商品房预售管理，进一步规范预售审批程序，严格要求审查，10天内一次性公布所有可售房屋，实行房价备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格控制，限制预售申报价格上涨；完善个人住房信息查询系统，推进商品房网上备案系统互联互通。

此外，还发起了打击非法开发和经营的特别行动。违反法律法规的企业将受到严厉处罚，并被列入“黑名单”。

数据显示，自2016年10月以来，随着北方三县、怀来等地限购政策的出台，位于北京圈的涿州房价大幅上涨，平均房价从1000元迅速超过1万元。

中原地产首席分析师张大伟认为，在京津冀地区，北方三县和其他地区的房价都有明显上涨。例如，在涿州，去年一些地区的房价上涨了一倍多。在这种情况下，市场投资需求聚集，市场投机氛围浓郁。因此，有必要出台政策。

目前，涿州对本地买家的调控力度并不严格，主要是通过限制外国买家的购买来降低市场的投机预期。

2016年4月，廊坊市政府颁布《郎九条》，三河市、大厂回族自治县、香河县(以下简称“北方三县”)加上固安，采取限购限贷措施。2016年9月，天津市六区和武清区开始实施限购和差别信贷政策。2016年12月，怀来县出台了限购和差异化信贷措施。这次加入涿州后，只有宝坻、涞水、永清和蓟县没有受到限制。

但是，从调控政策出台后的市场情况来看，由于京津冀一体化和通州分中心的理念，一些地区的房地产市场仍然乐观。

一些地区的交易非常活跃

回到北京，根据一些市场机构的数据和记者的访问，市场交易活动已经反弹，一些地区的价格已经上涨。

根据方云的数据，2月(截至26日)，北京二手房平均价格为62520元/平方米，同比增长2.75%，售出12168套。

方天霞数据中心的数据显示，2月第三周北京新房均价为47020元/平方米，较上周的43368元/平方米上涨3652元/平方米，涨幅8.42%；二手房平均上市价格为57，569元/平方米(包括燕郊和北京)，较上周的57，150元/平方米小幅上涨0.73%。

自去年北京出台“北京八条”调控计划以来，北京市场开始分化，一些非热门地区的价格开始滞涨甚至出现小幅调整。然而，由于附带资源的缺乏，一些房屋的价格，特别是那些在学校区的，仍然坚挺甚至上涨。一些经纪分析师认为，对学区住房的强劲需求是推高二手房平均交易价格的部分原因。由于每年5月是北京义务教育平台收集信息的时间窗口，在4月之前往往很难找到一个高质量的学区房，所以价格大幅上涨。

这也与记者了解到的一些市场信息一致。春节是学区的分水岭，一些高质量的学区增加了10%以上。据了解，德胜校区一个校区的单价已经从一年前的12万元/平方米上涨到15万元/平方米。去年年底，常女士在西城区以平均每平方米12万元的价格购买了一套小公寓。自春节以来，该社区同类单位的单价已接近14万元/平方米。中介告诉记者，大部分校区都是又旧又小，而且没有多少房子符合入住等条件的校区。一旦公寓类型和年龄指数好的房子出现，就可以很快卖掉。最近，记者走访了位于老宣武区的一个搬迁点，这是老宣武区的一个传统学区。虽然热度不如西城，居住环境和户型也不好，但上市二手房的平均价格已经达到10万元/平方米。最近，同一校区的一套50平米的二手房被挂在了环境稍好的小区里，单价达到了12万元/平米。

就新房而言，方云数据显示，2017年2月(截至27日)，北京共售出商品房6298套，比上个月增长17.81%；平均成交价为37832元/平方米，比上个月上涨2.28%。

信贷政策影响后续趋势

就信贷而言，据记者了解，新年以来，除了少数外资银行外，还有15%的按揭贷款(附带条件)，而北京银行已经实施了10%的按揭贷款，这无疑会增加买家的资金成本。

然而，比收紧折扣更糟糕的是，贷款时间大大延长。记者了解到，许多购房者都遇到了贷款发放时间过长的问题。过去一个月左右可以完成的商业贷款在2-3个月内还没有发放。

一些银行和中介机构表示，大银行的贷款额度几年前就收紧了，另一方面，在一些交易量大的地区，抵押登记环节被延长了。一般来说，买卖双方过户后，银行会把房子抵押给建委，抵押登记后银行就可以贷款了。当贷款金额和抵押登记受到影响时，贷款时间自然会延长。

据贾伟安杰最新统计，2月份北京市房地产个人贷款市场交易量较上月继续呈下降趋势，环比下降约22%。贾伟安杰认为，交易量的下降一方面是受春节假期因素的影响；另一方面，年初以来，贷款利率优惠折扣收紧，使一些“刚性需求”陷入观望或“租买”。此外，二手房贷款期限的缩短也影响了占据市场大部分交易结构的购房者的改善，使得交易预期较上月进一步下降，促使交易量下降。

分析师指出，房地产市场的发展仍主要取决于信贷政策。目前，信贷政策已经收紧，但1月份的配额仍创下新纪录。对于易涨难跌的京津冀房地产市场，整体政策影响力仍需加大。