因城施策去库存 三四线城市购房政策或继续宽松

本篇文章1078字，读完约3分钟

“中国房地产市场的分化是显而易见的。一线城市和一些二线城市的存量很小，但三线和四线城市的存量仍然很大。因此，房地产政策在2017年政府工作报告中具有很高的针对性。”光大证券(601788，BUY)(港股06178)首席宏观分析师张文朗在接受《证券日报》采访时表示。

在部署今年房地产工作的任务中，《政府工作报告》指出，应根据城市政策进行清查。目前，三线和四线城市仍有大量的房地产库存，因此有必要支持居民自谋职业和进城购房的需求。坚持住房的住宅属性，落实地方政府的主体责任，加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，以市场为主体满足多层次需求，以政府为主体提供基本保障。为加强房地产市场的分类和监管，房价上涨压力大的城市应合理增加住宅用地，规范开发、销售和中介活动。

“去库存化仍然是2017年的工作重点。从这个角度来看，三线和四线城市的高库存地区没有可能收紧政策，甚至有可能继续放松采购政策。”易居研究中心的研究主任严跃进告诉记者。

张文朗指出，事实上，由于各种原因，一些地方的土地供应确实紧张。例如，2006年至2010年的五年间，16个重点城市的实际建设用地供应仅占规划用地供应的10%左右，近年来没有明显改善。在这种情况下，政府工作报告再次指出，加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制是非常合理的。

严跃进认为，这份《政府工作报告》提到，房价上涨压力过大的城市应该合理增加住宅用地。这是一个积极的信号，这意味着房价过高的城市仍有可能在未来积极供应土地。这些城市主要包括北京、天津和济南等一线和二线重点城市。这些城市往往有相对较多的移民，这是积极供应土地和引导住房需求释放的关键领域。因此，在土地供应方面，会采用“一大一小”的概念。大城市重点发展郊区市场用地和城市存量土地，小城市重点发展新兴城市地区，如高铁新城，并积极供应土地。如果这些城市积极供应土地和控制房价，房价过热的现象可以得到更好的抑制。

华泰证券(601688，BUY)房地产首席分析师谢玉玉告诉记者，未来三、四线城市房地产在成交量和价格方面都将有很大的机会。原因有三:首先，目前一线和三线城市之间的双向人口流动已经改变。以往单向流动的背景是三级和四级城市房地产可持续发展机会的根本原因；其次，继续提及去库存化。如果你参考2015年房地产去库存的声明和2015-2016年房地产市场的表现，仍然值得期待目前的三级和四级城市房地产去库存；最后，在一些县和特大城镇建立城市将极大地促进住房购买需求，甚至投资需求，并将对三线和四线城市的房地产数量和价格的上升产生影响。