确立新增长引擎 绿地迎利润与规模之考

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[摘要]截至4月28日，绿地的股价为7.44元，比上市当天的最高价25.95元低了70%。2014年在房地产行业排名第一的绿地，在2016年略显黯淡，从恒大、万科和碧桂园(港股02007)的前三名中跌出。

“绿地控股(600606，BUY) (600606.sh，以下简称“绿地”)在上市后的第一个完整财年表现出强劲的发展势头。房地产业与“大基础、大金融、大消费”的产业部门合作，实现了全线的有效转型和升级，日益凸显了多产业航母(Aiji、净值、信息)的综合竞争优势。”

4月24日晚，在给媒体的群发邮件中，格陵兰并没有确认其在2016年的发展。

这是一份有一定进展的业绩报告:营业收入2474亿元，利润总额144亿元，净利润94亿元，同比分别增长19%、37%和27%。从2016年第二季度到2017年第一季度，绿地连续四个季度实现正净值。

价格是，2014年在房地产行业排名第一的绿地，2016年略显黯淡，从恒大、万科和碧桂园的前三名滑落，与新任命的第一名相比，差距超过1000亿元

如何平稳过渡产业周期和经济周期等等？4月24日，减速绿地同时宣布了2017年的四大战略重点:1000亿元综合产业投资战略；特色城镇；基础设施ppp“大平台、大项目、大联动”；校企合作切入高增长行业。

就国内而言，2017年意义重大，是“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”。

据《泰晤士报》记者报道，基于此，绿地从产业、投资和管理方面建立了全新的增长“引擎”，这些新的驱动力将推动绿地主要经济指标实现10%-15%的增长目标。

四个战略重点

纵观各种房地产企业的多元化经营，真正能够成功的企业很少，但多元化经营却是一个机会。至少，张玉良是多元化战略最坚定的支持者。

在多元化转型的策略中，格陵兰的行事风格是专注于房地产的主要业务，并扩大大型基础设施、金融和消费。现在绿地不再是原来的单一房地产公司。张玉良的定性方法是“综合工业集团”。

据《时代周刊》记者介绍，2017年绿地的第一大重点是全面启动1000亿级综合产业投资模式，以“房地产+大基础设施+大金融+大消费”的全行业优势和参与国有资产和国有企业混合所有制改革的经验优势，全面介入“五大区域”周边区域经济。

全国复制1000亿级综合产业投资模式是2017年格陵兰岛的核心投资模式和思路。目前，这种模式已经首先登陆陕西。2月27日，格陵兰与陕西省政府签署战略合作协议，计划未来在陕西新投资1000亿元，充分发挥其综合优势，围绕房地产、基础设施、金融业综合开发、进口商品直销、参与国有企业混合所有制改革等“五大领域”展开全面战略合作。

特色城镇是绿地自身发展的另一个重要方面。这是在“全力推进特色城镇市场战略”的工作计划中宣布的。公司计划在远郊特色城镇和一、二线重点城市周边地区预留10-15个大型项目。

最终确定的城市有北京、上海、广州、郑州、武汉、Xi、成都、南昌、南京等一、二线重点城市。就要求而言，这些城市应该具有大城市的溢出效应，以产业引进的支持和实际交易能力为核心。

绿色空间的特色城镇产品集中体现了智慧、健康和文化旅游两大主题，这两大主题与工业运营密不可分。据《时代周刊》记者介绍，绿地希望加强产业资源整合，充分利用集团综合优势，最大限度发挥协同效应，形成“全行业协同”的升级投资模式，以集团整体实力推动特色镇战略快速实施，为特色镇项目创造条件。

今年一季度，格陵兰重点推进以特色城镇为核心的战略性征地前期工作。目前，宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色城镇项目已经签约。

基础设施ppp是第三个战略重点。格陵兰希望实施“大平台、大项目、大联动”，形成更强的竞争力。特别是基于行业的良好预期，我们将重点关注中西部等重点地区，继续扩大轨道交通、高速公路、城市公园、区域开发等重大基础设施项目，以投资带动基础设施建设，扩大产值转化。

第四个战略重点——与学校和企业合作切入高增长行业，看起来新鲜时尚。

3月30日，本公司与上海交通大学产业投资管理(集团)有限公司宣布建立校企合作创新平台——“交通大学绿地科技创新有限公司”。相信通过校企合作孵化产业资源能够为2017年格陵兰综合产业投资模式提供强有力的帮助。

目前，除了与上海交通大学签约外，绿地和申康中心也已成功签约，并合作搭建了一个产业发展平台，该平台已在高端养老、远程医疗等产业资源的引进中展开；据悉，格陵兰岛与复旦大学的合作正在深入谈判之中。

利润和规模的考验

四大战略重点的发展并不意味着格陵兰已经放弃了房地产这一主要业务。据《时代周刊》记者报道，2017年，格陵兰岛的房地产业将逐步向大市场、大面积、强控制的格局过渡。

格陵兰岛秘书长王晓东在4月25日的投资者会议上判断，房地产业发展的新常态是强者将继续强大。目前，格陵兰正在考虑如何进一步扩大其规模，如何进一步提高其竞争力。

面对利润和规模这个不可回避的话题，当前的绿色空间绝非易事。

2016年，净利润率为3.8%，而领先房地产企业的水平为8%-15%，绿地远未达标。格陵兰的解释称，这主要是由于房地产项目开发周期长，项目结转利润滞后于投资。

从业务角度看，绿地房地产业务毛利率为20.65%，同比下降3.6%；在格陵兰岛的多种经营中，建筑、商品销售、能源和汽车的毛利率都低于10%。

144亿元的总利润看起来很漂亮，但仔细研究后出现了一个现象:约20.07%的利润来自资产和股权的直接出售。根据数据，2016年，绿地出售了黄浦江边的一片商业用地和它在上海农村商业银行4%的股份，产生了26.6亿元的利润。

他很可爱，他是砒霜。2014年，绿地成为宇宙中最大的房地产企业的“英雄”之一——商业项目，这些项目对绿地产生了巨大的影响。因此，绿色空间必须从土壤储存和产品供应两个方面关注住宅产品。2016年，住宅项目占新增土地储备的69%。在年销售额中，住宅项目占64%。

专注于住宅产品已经取得了一定的成果。2016年，格陵兰共征收2025亿元，征收率为79.41%，同比增长35.4%。然而，与80.57%、95%和92%的前三位投资回报率相比，绿地投资仍然落后。

管理战略和战略路径的实现也在考验着张玉良和绿地的管理。据《时代周刊》记者从绿地得到的消息，绿地也在酝酿投资和管理方面的创新措施。

具体而言，在资本层面，格陵兰将同时推进战略并购和金融投资，并计划探索发展风险资本业务。在管理方面，格陵兰计划建立和运营多个区域管理总部，统一外部接口和协调合作资源，以大幅提升“投资+基础设施+产业+新城”等新业务模式的运营效率。

张玉良在接受《时代周刊》记者的书面采访时说:“只要我们处理得当，机遇仍然大于挑战。企业需要加强转型发展的方向和决心。就绿色空间而言，它将围绕“转变、改革、创新和协同”创造中长期可持续发展局面。”

然而，资本市场会买单吗？截至4月28日，格陵兰的股价为7.44元，比上市当天的最高价25.95元低了70%。