刚需呼吁区别对待存量商住房

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我们的记者张一鸣

商品房正成为北京这一轮房地产调控的亮点。中国经济时报记者了解到，五一前夕，银行全面停止了商品房贷款。

自今年3月17日北京楼市调控组合拳以来，调控政策不断升级。中原地产首席分析师张大伟表示，由于监管政策的影响，通州的一些商业公寓被排除在外，商业和住宅地产现在全面冻结。

商品房政策“改变天空”

于2016年年底，秦先生代表位于北京西三旗附近的一个商品房项目的销售业务。三月底，售楼处关门了，他开始寻找机会代理国外房地产销售。

“过去几年，北京提供的普通住宅用地太少，二手房价格居高不下。商业和住宅项目销售良好。”秦向《中国经济时报》记者回忆，自北京开始实施严格限购政策以来，限购商品房销售情况良好，特别是北京房价进入上涨通道后，具有内在价格优势的商品房受到了年轻购房者的青睐。

商品房在一线城市的房地产市场有着悠久的历史。与70年使用权的普通住房相比，商品房的使用寿命只有50年，商品房支付的土地出让金远远低于普通住房，因此销售价格也具有天然优势。一些开发商在开发房屋的同时建造了一些商品房，而一些开发商则是围绕着商品房，开发房屋来回馈商品房。

明天的第一个城市位于北京昌平区李水桥附近，周围有很多房子。明天的第一个城市是周边地区开发较早的一座商品房。近年来，有许多新的商品房。与周边普通住宅每平方米5万元的成交价格相比，商品房价格相对较低，但租金差别不大。

2006年，张先生在第一个城市买了一套房子，准备明天自住。今年，他想换房子，但遇到了销售问题。

“当时，它与拥有70年产权的房子没有什么不同，它还享有20%的最低首付比例、优惠的商业银行贷款利率和公积金贷款。这房子是供人们用水用电的，可以安置在一个学区里。后来，随着购房限制的逐步加大，取消了对商品房的公积金贷款支持，首付款增加到50%以上。然而，商品房的单价和总价普遍低于70年来的水平。最重要的是，它不仅限于购买，这满足了许多刚来北京的年轻人的需求，而且在市场上仍然很受欢迎。”张先生向我们的记者回忆说。

然而，随着“326新政”的出台，拥有50年产权的公寓式写字楼出台了新规定。待售的新房只能卖给公司。购买现有二手房的买家需要5年的社会保障记录，不能使用商业银行贷款，这高于购买普通住房的门槛。其中，“当现有的商业和住宅房屋转售时，买家必须支付全部金额”基本上吓跑了几乎100%的年轻买家，他们只需要购买它们。张先生卖掉自己的商品房，拥有70年产权的大房子的梦想破灭了。

尽管近年来北京的房地产市场监管力度不断加大，但商品房一度失策。今年3月26日之后，这种情况被扭转，商品房成为监管的重点，交易被冻结。

只需要呼吁不同的股票商人住房待遇

张大伟说，过去，商品房的主要购买群体是投资需求和一些受限购政策影响的急需群体。因此，在“326新政”出台后，北京的商品房成为这一轮调控政策中最重要的部分，市场也迅速降温。未来，商业和住宅建筑可能会继续超重，住宅功能将被取消。

在采访中，记者了解到，一些热衷于住房项目的房地产开发商在开放市场方面面临困难。

北京一位房地产开发商告诉记者，新政策要求最小分割单位不得少于500平方米，且只能推出一个水。如果有预留洞、预埋管道等工程被怀疑改变为生活等其他用途，则不予接受。“这个规定已经封存了我们商品房的可能性。一个500平方米的房间只能有一个浴室，不可能以住宅的方式出售。该项目的开放时间只能无限期推迟。”

据中原地产研究中心统计，在“326新政”后的一个月里，北京商品房市场的交易已经完全冻结，实际市场交易量下降了99.9%。除了位于通州的几个项目，市场交易量接近于零。

秦先生透露，之前出售的很多商品房项目正在进行整改，网上签约已经停止。幸运的是，以前没有买家要求退房。在采访中，一些业主告诉记者，“如果政府和开发商允许退房，我相信大多数已经支付了出售项目定金的业主会选择退房。因为这些买家中的绝大多数人都还活着。”

准备换房的张先生希望主管部门能考虑到商品房的不同情况，对现有的二手房区别对待。例如，购房者应按照有关规定缴纳土地出让金，使房屋成为拥有70年产权的普通房屋。获得与拥有70年产权的普通房屋相同的各种相关权利和义务。或者保持房屋土地使用年限不变，取消二手房交易中50年产权存量和70年产权存量的差别待遇。拥有50年产权存量的二手房交易与拥有70年产权的普通住房拥有同样的权利和义务。

商业和住宅市场遭受了历史上最严格的监管和控制，市场面临的影响，开发商陷入观望，一些买家寻求退房，银行先后限制贷款，但有关部门没有公开发表意见。

据秦先生介绍，现有的商品房项目可以区别对待。一些建在居民区附近的房屋，在缴纳土地出让金后，可以被视为拥有70年产权的房屋。然而，大多数位于商业核心区的商品房有不同的用途，不应改为普通住房。