北京千万级二手房降价超200万元

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编者按:新的房地产政策效果明显，北京等一线城市的房价已经开始松动。记者发现，北京二手房市场的预期正在逆转，平均交易价格连续17个月上涨，然后连续两个月下跌。北京房价将如何调整值得持续关注。

我们的记者王伟

“317”新政实施两个多月后，北京二手房价格开始大面积松动。许多地区数千万套二手房的降价幅度超过了200万元。在第一套住房抵押贷款利率持续收紧的背景下，业内人士预测，北京二手房市场的成交量和价格可能会继续下跌。

信贷再次收紧

抵押贷款利率在5月份刚刚调整，6月初再次收紧。其中，北京部分银行首套住房抵押贷款利率上调至基准利率的1.1倍，北京首套住房抵押贷款利率刚刚在5月份回调至基准利率。

6月4日晚，记者收到《关于调整北京分行个人住房抵押贷款利率的通知》，明确指出北京分行个人住房抵押贷款的最低指导价为:首套住房抵押贷款为基准利率的1.1倍，其中最低抵押贷款和中转贷款为基准利率的1.15倍；第二套住房的最低抵押贷款是基准利率的1.2倍。新的住房抵押贷款利率政策于2017年6月5日正式实施。但是，考虑到业务的连续性，2017年6月5日前支行受理的抵押业务，如果在2017年6月5日前(不含)进入个人信用系统，或者客户提供的网上签约合同中显示的网上签约日期在2017年6月5日前(不含)，可以按照原抵押利率政策执行。

有业内人士告诉《证券日报》，根据100万元贷款的计算，当第一笔房贷执行基准利率时，25年的月还款额为5787.8元，如果最低基准利率为1.1倍，25年的月还款额为6075.4元。新政策出台后，第一套房的买家每月要多付287.6元。与2016年市场宽松时的信贷政策(8.5%，30年期)相比，此次调整后，首次购房者每月贷款每100万元(25年期)将增加1202.7元。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前资本成本仍在上升，余额宝等固定财富管理收入的年化资本成本接近4.1%。在这种情况下，抵押贷款的基准利率为4.9%，这对于大多数银行来说是一种低利润产品。因此，预计后续银行将从目前的基准逐步提高到基准。

“房价正在逐步调整。在这种情况下，银行的风险越来越大，他们对抵押品的风险意识也会增强。不出意外，银行将继续收紧房地产贷款额度，增加房地产贷款成本。此前，北京按揭最严格的时期是2011年至2014年，基准利率为第一套房。最近的基准浮动将是北京按揭贷款史上最严格的政策。从调控趋势来看，预计在信贷紧缩的持续周期中，北京房地产市场将继续降温。”张大伟指出。

据记者了解，在“317”新政实施两个多月后，北京房地产市场开始出现明显降温。

房价大幅下跌

“你最近有没有考虑过卖房子？有些顾客愿意花530万元买你的房子。”6月4日，住在东北四环的李女士接到了链家地产员工的电话。在李女士明确拒绝后，她开始感受到最近房价的巨大变化。

“一个月前，中介打电话给我，问我是否愿意卖640万元。当时我有点动心，但考虑到贷款记录，当我卖掉它再买的时候，我必须支付80%的首付。还是有一些风险，所以我暂时放弃了。我没想到一个月后，价格就变了100多万元。”李女士笑着说，她应该听一个有很多买房经验的朋友的话。当“317”新政刚刚出台时，她建议李女士卖掉手头的房子，等待价格调整，然后等待时机购买。“我主要靠自己生活，否则我会考虑卖掉它。100万元的差额已经追上我好几年的工资了。”

事实上，即使降价100多万元，这房子的价格也只会回到春节前的水平。

与此同时，记者在“只需买房+”的程序中看到，北京许多地区数千万套二手房的价格调整超过了200万元。

6月1日，在中国西北四环四季青桥附近的雨城社区，一套价值2780万元的复式三居室公寓也被报价。6月4日的价格已经降到2400万元；在东四环红领巾桥附近的方化翼城社区，一套三室两厅两卫的二手房在4月14日首次上市时定价为1200万元，6月4日降至1000万元；同时，位于西五环的建远小区，4月16日上市的一套四居室价格为1100万元，6月4日降至900万元；此外，国茂中央商务区华茂国际公寓的挂牌价格也从5月21日的1600万元下调至6月4日的1340万元；位于北三环外的三居室两厅房屋孙广告的上市价格已从4月11日的2050万元降至6月4日的1850万元，但仍比去年12月27日的1750万元高出100万元。

记者还注意到，仅在6月4日，该软件降低二手房价格的房屋数量为1002套，而提高价格的房屋数量为117套，相差近9倍。“大部分被提价的二手房都是稀缺房，只有这一套房子在一些社区被转卖，所以价格走势与整体市场不同。”

在二手房价格大幅下跌的情况下，北京的二手房交易量也在持续萎缩。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，今年5月，北京共有10801套二手房在网上签约，创下2015年2月以来的最低值。这也是继4月份之后，北京二手房网上签约数量连续第二个月下降。业内人士指出，在北京，当第二套房首付比例达到80%后，首次置业者将成为市场交易的主力军，但随着首次置业贷款利率的不断收紧，这些购房者的购房意愿也会受到打击，从而进一步降低市场成交量。

张大伟还认为，购房者的资本成本在不断上升，并且已经逐渐完成了从量变到质变的过程，因此贷款压力也在不断增加。目前，市场成交量已经完全降温，降价还将继续。

(主编:严明喜)