＂捡漏房＂搅市场 西城部分学区房单价跌逾2万元

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我们的记者王立新

“疯狂”的学区似乎显示出“理性”的回归迹象。

近日，《证券报》记者在北京北三环附近进行实地调查时发现，西城区房价已停止上涨，而“失踪房屋”则冲击了市场，降低了西城区房价的交易预期。

对此，链家研究院表示，西城区业主的降价问题更为突出，因为学区住房控制政策对西城区密集的学区住房产生了重大影响。据记者调查，大多数连载名单中的"注销房"，作为"失踪房"，正在搅动着学区的住房市场。

“失踪房屋”的单价下降了2万多元

在北三环裕民路附近，在“裕东中学直接去三藩中学”的消息传出后，作为裕东中学学区的裕东中学和裕中西里两个共约5000户的住宅小区开始出现房价波动。2015年1月，于中小学被列入西城区三帆中学直接培训名单。

当时“二胎”政策尚未实施，尽管直接上北京一级中学有优势，但这两个学区的房价并不“疯狂”，平均交易价格仍在6万元/平方米至7万元/平方米之间。但进入2016年后，学区开始加入“疯狂”涨价的阵营。

事实上，俞东东里和俞中西里都是80年代的老房子，但对于蜂拥而来的购房者来说，他们不在乎房子的年龄，也不在乎40平方米和50平方米的小公寓，所以，安顿下来就成了舒适生活的首选。在过去两年左右的时间里，上述社区的房价从6万元/平方米飙升至16万元/平方米。

2017年初，北京的“317政策”和随后的一系列楼市调控政策相继出台，这种“疯狂”状态戛然而止。然而，市场停滞更多地表现在成交量的快速下降，而不是房价的快速下跌。

"新政后，业主没有积极上市，拒绝降价出售。"附近一家连锁店的销售人员向《证券日报》记者透露，最近房价的松动是由于“缺房”。据了解，市场上有一些二手房。在“新政”之前，已经签署了一份出售房屋的协议，但转让协议尚未在网上签署。由于政策的影响，首付款的增加导致购房成本的增加，买方无力解除合同。目前，这些房子已经进入市场。

据该人士称，以于东东一套58平米的两居室公寓为例，之前的合同价格为890万元，单价约为15.3万元/平米。现在业主的报价是758万元，这意味着单价已经降到了13万元/平方米。据该人士称，在总价758万元的基础上，空的议价房可能有10多万元，也就是说，该房产有可能以740万元的价格出售。那么，如果房子卖了740万元，就意味着房子的单价下降了大约25000元/平方米。

巧合的是，渝中西里一套约53平方米的两居室公寓的市场价格以前为900万元，但现在房主的价格已降至728万元，这意味着总价下降了172万元，单价下降了约3万元/平方米。

从已售出的房屋中，记者还发现，以50平方米的同类单元为例，5月14日售出的一套房总价为670万元，单价为13.3万元/平方米；2月17日，一套53平米的房子总成交价为775万元，单价为14.7万元/平米。相比之下，单价下降了14000元/平方米。

“在我们连锁住宅的平台上，没有多少‘失踪房屋’。也许每10栋房子中就有一栋是这样的房子，但是这些房子中的大多数都在一个连续的列表中。因此，合同终止后，业主急于摆脱他们，以完成诸如换房等系列清单交易。”。据上述销售人员称，此类房屋的总价将降低100多万元，几乎有一套将被“杀价”。

价格调整下降了大约8%

“失踪屋”开始在市场上引起轰动后，市场上出现了两种情况。一方面，一些业主想换房子，所以"卖得可靠"，这样的业主不得不降低他们的报价，以便顺利出售房子；另一方面，仍有许多业主选择观望，不愿意轻易调整价格，而是等待市场出售。

这也造成了一种现象，只有通过降低价格才能成功出售房屋。事实上，从基本面来看，2017年5月，北京二手房平均交易价格下跌了2.3%，这是继连续17个月上涨后的连续第二个月下跌。客户的交易周期为52天，这是自2012年以来的最大值，客户的观望情绪空显而易见。

值得注意的是，链家研究所注意到西城区的表现非常突出，在调控初期房价上涨过快的学区住房开始出现较大的降温。西城区和东城区的平均降价幅度分别为7.8%和7.4%。西城区和东城区拥有丰富的北京中小学教育资源，属于中心城市，是北京房价的高地。限购和贷款政策过重后，尤其是对学区住房的调控政策，对学区住房的预期也相应放松，导致东城区和西城区房价降幅相对较大，之前的房价涨幅过大。

链家研究所还表示，市场的降温逆转了业主的预期，降价房屋在价格调整中的比例继续攀升至89.3%，为2012年以来的最高水平，between/きだよ.业主的态度有所缓和

据链家研究所称，5月份调控效果进一步深化，交易价格稳定下降，交易量处于低位，新增供给疲软，有效需求大幅下降，市场实际上已进入降温期。在市场降温的情况下，年久失修、居住质量差的房屋、抵押贷款房屋、不在地铁附近的房屋、一些学区和城市周边地区的二手房在市场上存在明显的劣势，买卖双方的预期都比较宽松，趋于理性。

(主编:严明喜)