加息“后遗症”显现？美房产交易失败数量同比大增一倍！

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根据最新研究结果，美联储在2016年底加息已经开始为美国房地产市场降温。数据显示，去年第四季度，美国房地产市场的失败房屋数量大幅上升，几乎是2015年同期的两倍，首套房交易失败的风险最高。许多上市房屋的状态已经从等待交付变为待售。

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美国各房地产市场的房屋交易量正在加速下降。数据显示，去年第四季度，各市场上市销售的房地产销售额同比下降4.3%，远高于2014年第四季度同比下降1.4%的水平。根据年度化数据，美国房地产市场的房屋交易失败率从2015年的2.1%急剧上升至2016年的3.9%。

其中，新建房屋和非常旧房屋的失败率是美国失败房屋交易中最低的。去年第四季度，2016年新建住房的交易失败率仅为2.6%，是美国房地产市场中最低的住房类型之一。随着住房年限的增加，房地产交易的失败率也相应增加。对于1959年至1969年建造的房屋，房屋交易的平均失败率约为5.2%。然而，对于那些年纪很大的人来说，住房交易的失败率相当低。在1900年至1920年建造的房屋中，房屋交易的平均失败率仅为3.5%。

在美国前100个城市中，所有上市物业中，第一套房交易有7.1%在第四季度没有完成，而第二套房和高端住宅的交易失败率分别为6.7%和3.8%。2016年全年，美国房地产市场一套房和二套房交易失败率达到6.3%，高端住宅交易失败率为3.6%。

其中，在美国亚利桑那州图森市的房地产市场中，各类房屋的平均交易失败率高达13.9%，是美国大城市中比例最高的。2016年全年，美国加利福尼亚州文图拉县各类房屋的年度交易失败率最高，高达11.6%，比2015年同期高出3.1%。

另一方面，在过去两年和上个季度，威斯康星州的麦迪逊市是美国主要城市中各类房屋交易失败率最低的城市，只有0.1%的上市房屋被退回出售。

回顾过去两年的数据，美国房地产交易失败率高的大城市主要分布在美国西部，其中拉斯维加斯各类上市房屋的平均失败率高达7.6%，这部分上市待售的房地产已经不止一次从等待交付状态回到了出售状态。

根据彭博社提供的数据，美国所有地区住房交易失败率最高的是美国西南部，这也是一个次贷比率高的地区。

图例:2016年美国主要城市房屋交易失败率

在美国房地产市场，第一套房是各类上市待售房屋中交易失败率最高的类型。

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目前，影响房地产市场交易成功率的因素很多，包括房屋的评估价值低于买卖双方的预期，房屋审查结果低于预期。然而，分析师认为，美国房地产市场住房交易失败率上升主要是由于住房抵押贷款利率上升，而不是购房者对实际住房状况的不满。在现实生活中，大多数美国人主要依靠抵押贷款来购买住房。

因此，随着美联储提高利率，美国30年期住房抵押贷款利率在去年第四季度平均上升了60个基点。对于定期存款有限的美国人来说，新的每月抵押贷款偿还额将成为买房的主要障碍。(张逸飞)