新定位下的楼市：在去杠杆通道中前行

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全国人民代表大会即将召开，楼市走势再次受到各方关注。记者了解到，预计楼市将逐步向"房子是为了居住，不是为了投机"的方向发展。

中央经济工作会议召开后，有关部委工作会议和地方两次会议相继落实了“住房是为了人民生活”的新方向，城市政策在信贷、土地使用指标和土地供应等方面出台了新措施。

中国房地产研究院市场委员会副主任、中国房地产数据研究所执行主任陈胜告诉记者，从1月份开始，热点城市的交易量大幅下降，春节期间房地产市场交易量冷清，债券融资基本停滞。从个人抵押贷款利率趋紧的趋势来看，“杠杆房产市场”正在进入一个缓慢的去杠杆化通道。

不足为奇的是:房地产市场的交易量下降了

房地产调控效应不断显现，各地房地产市场持续调整。

根据中国指数研究院的最新数据，1月份监测的主要城市交易面积环比下降36.66%，80%的城市交易面积环比下降27.34%。

就城市而言，一线城市交易面积环比下降39.51%，北京环比下降49.20%；一线城市同比下降47.31%，而深圳和上海同比下降超过60%。二线代表城市交易面积环比下降41.82%，同比下降24.26%。三线城市的交易面积同比下降18.41%，同比下降14.41%。

上周，房地产市场的交易量继续“正常”下降。

其中，北京商品房销售246套，面积2.92万平方米，同比下降39.29%。上海商品房销售264套，面积26200平方米，同比下降64.03%，同比下降90.52%。

中行国际分析师表示，春节期间房地产市场交易量大幅下降，30个城市春节假期交易量同比下降27%。

值得注意的是，春节前后，中国央行将最低贷款利率和反向回购利率上调了10个基点，向市场发出了收紧货币政策的信号。早期，热点城市银行提高了商品房贷款利率，严格控制贷款金额，显示了管理层在金融和房地产领域消除泡沫和杠杆的决心。

东兴证券(601198，BUY)郑明刚认为，货币环境趋紧的信号已经出现，整个房地产行业今年面临巨大压力。

此外，土地市场继续降温。

据中国指数研究院统计，今年1月，全国300个城市共出售477块住宅用地(包括住宅用地和综合用地，包括住宅用地)，比上个月下降54%，比去年同期下降17%；交易面积2318万平方米，比上个月减少53%。

相应地，全国300个城市住宅用地(含住宅用地和综合用地，含住宅用地)总出让金为2065亿元，比上个月下降46%，比上年增长51%。

“1月份，热点城市交易数据大幅下降，债券融资基本暂停。预计房地产市场的调整将会继续。”陈胜对《上海证券报》表示，所有这些信息意味着“杠杆房地产市场”将在2016年进入一个缓慢的去杠杆化渠道。

严格监管:各级政策持续下降

成交量下降是房地产市场调控的预期结果。记者注意到，目前房地产市场的调控仍然很紧，分类调控和城市政策的调控思路非常清晰。

在中央经济工作会议之后，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、中国银行业监督管理委员会、国土资源部和其他部委集中讨论了稳定今年房地产政策预期的问题。同时，每个地方都在根据城市制定政策。

被称为风向标的北京有一个直接而明确的态度--房价不会逐月上涨。紧接着，上海的态度也给了市场一个“定心丸”——坚持“房子是为了居住，不是为了投机”，并加强房地产市场的监管。

从当地的两次会议来看，房地产市场的稳定被提到了一个前所未有的高度。，等等:“坚持‘房子是为了生活，不是为了投机’，抑制资产泡沫”，被许多省市写进了2017年政府工作报告。

“监管之剑”可以随时拔出。

1月19日，深圳市颁布了《商品房预售及现售价格管理操作规程》，要求首次预售项目的户型申报平均价格不得明显高于周边地区同类及同类型户型项目的销售平均价格，户型申报平均价格不得高于前期实际销售价格。

2月6日，重庆市几个部门联合下发了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建房屋抵押登记的通知》，要求从本月起，抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，与通知不一致的相关规定也将暂停执行。这一案例凸显了房地产市场去杠杆化的意图。

“2017年元旦之后，一些地区的房地产政策继续收紧，交易量继续下降。政策收紧与前一届中央经济工作会议提出的建立一个长期机制相呼应，住房产权回归，促进房地产健康稳定发展。”陈胜说道。

他认为，分市政策、协调运作、综合运用金融、财政、税收、土地、立法等手段不仅可以抑制房地产泡沫，还可以防止大起大落；它不仅抑制了一、二线城市的过热，还带动了三、四线城市的过热，从而实现了房地产市场调控的目标。预计楼市调控的效果将进一步显现。从全年来看，中国的房地产市场将整体稳定。

预期管理:针对信贷和非标准资产

记者了解到，房地产市场的“杠杆率”仍然很高，一线城市的房价温度仍然很高。因此，只有通过“严格监管”和加强“预期管理”，2017年全国房地产市场才能走向“稳定”。如果监管不到位，必然会有“暗流涌动”。

“从我们了解到的数据来看，目前房地产的杠杆率并没有明显下降，企业的国内贷款、个人存款和预付款、公积金的按揭贷款甚至有所增加。然而，住房企业发行的债券明显缩水。2016年11月，住房企业发行的债券为零。据有关消息称，住房企业的公司债券发行已基本停止，审批工作也已暂停。”东兴证券固定收益分析师郑良海表示。

他告诉上海证券报，房地产开发投资的杠杆率取决于融资规模和自有资金的比例。如果交易量急剧下降，表明购房意愿冷淡，定金、预付款和按揭贷款将下降，开发商没有承担融资责任的积极性，杠杆率应随时间下降。

“自元旦以来，北京银行第一套房的利率已全面调整至10%，这让许多购房者措手不及。然而，经过近半个月的利率调整，市场咨询量与上月基本持平，没有出现明显下降。趋势依然强劲。”房地产服务机构贾伟安杰的分析师吴昊表示，“房子是给人们住的”这一新的市场定位仍需要时间来强化。

陈胜还告诉记者，由于预售证书的严格控制，1月份的房价“不应该上涨”，但二手房市场很难监管，所以目前的房价数据很难说。正因为如此，“严格监管”和“预期管理”的主题在当地的两次会议上被揭示出来，这有利于2017年全国房地产市场朝着“稳定”的方向发展。

“中央经济会议强调抑制资产价格泡沫，强调住宅的住宅功能，以及对金融政策的监管，对房地产全面收紧。住房信贷和住宅贷款的下降应该出现在第一至第二季度。”郑良海说道。

他分析说，房地产调控的高压政策短期内不会改变，只会更加严格，目标是信贷和非标准资产。事实上，一线城市和热点二线城市的交易量已经明显下降，一些城市的价格充斥着泡沫，因此房价回报将处于相对稳定的位置，但不会大幅下降。解决房地产投机和高杠杆的有效途径是突出宜居性，建立长效机制。