信托融资收闸 房企多渠道拿地补仓

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[摘要]柯尔瑞认为，当前房企的融资环境不容乐观。首先，随着政策收紧，监管环境不断收紧；二是房地产企业公司债券发行有限，债券市场波动较大，因此房地产企业短期和中期证券借贷的发行进入了观望阶段。

似乎同意了。2月15日，包括南京和苏州、重庆、深圳和广州在内的许多城市都在同一天出售了土地。房企取得了巨大的收益，各城市的土地流转迎来了一个“好的开始”。

2月15日，位于深圳市龙华新区的a811-0322地块，经过两个小时和300多轮标语牌，最终以59.8亿元的价格被华侨城拿下，底价为37300元/平方米。

南京在同一天推出了五个地块，总成交价最高的中华门g98地块被招商局以98.1亿元的总价中标。殷诚地产以29.6亿元赢得江浦g99地块；青山镇以38.1亿元赢得西山桥g100地块；城北g101地块为星河地产，总成交价17.2亿元；惠今以9.4亿元赢得江浦G102地块。五个地块的总成交价达到192.4亿元，总建筑面积72.26万平方米。

另一方面，苏州当天出让土地，吸引了约40家房地产企业签约，获得121.6亿元人民币。其中，龙湖以17.5亿元赢得2016-WG-76号地块，中国金茂(香港股票00817)以34.22亿元和68.7亿元分别获得苏地最大的2016-WG-81号和82号地块。

自去年以来，中国宽松的信贷和去库存化的房地产市场政策不可避免地加速了房价的上涨。然而，房地产企业却抓住机遇，扩大规模，利用袋装销售额，寻求壮大实力的经营之路。

根据2017年的征地计划，《时代周刊》记者采访了许多国内大中型房地产企业。其中，许多房地产企业已明确表示将继续增加土地支出，但不愿披露具体预算。

大多数房企的共识是，当前的环境，特别是行业集中度的提高，是扩大土地收购的好时机，但土地收购的随机性和不确定性太大，而且当前土地市场竞争特别激烈，即使公司有预算，也可能无法捕获。

强烈的建仓意愿

在经历了2016年销售规模的大幅增长后，大部分房地产企业都积极地拿地补仓。据机构统计，2017年1月，房企在土地市场上的征地热情仍然很高，征地支出最大的20家房企在土地市场上的支出超过1000亿元。

根据嘉里的数据，2017年1月，一线城市的土地交易量为197万平方米，同比增长19%；二线城市售出2624万平方米土地，同比增长25%。郑州、武汉、昆明等城市的土地交易面积超过400万平方米，平均地价为29.3%

在企业方面，2月7日，万科披露，自2016年12月销售简报披露以来，公司新增19个项目，总地价为119.08亿元。2月9日，保利地产(600048，BUY)宣布，2017年1月，公司新增12个项目，其中6个是保利地产通过上市或拍卖方式获得的，权益地价为2063857300元；其余6个项目通过合作获得，总价为63.3671亿元。

根据同一政策机构发布的数据，碧桂园(香港股票02007)在2017年1月的土地市场表现尤为出色。在那个月，碧桂园一共赢得了14块地，其中一块在上海，另外13块位于核心二线城市。一个月内收购的土地总量达到102亿元，当之无愧的大胃王。

招标、拍卖和绞刑仍然是获得土地的主要方式。此外，房地产企业通过并购、ppp和合作获得发展资源。

一直在深耕深圳的星河集团，今年也计划扩大全国布局。最近，它刚刚花费数十亿在南京赢得一块土地。

该公司的一位负责人告诉《时代周刊》，该公司一直打算扩大其在长江三角洲地区的布局。目前，上海、南京等城市有许多意向地块正在洽谈中。“接下来，公司将继续寻找机会。除了参与投标和拍卖，我们还将积极推动多元化项目的合作发展。”

近年来，积极增加土地储备的恒大地产，今年年初也在惠州收购了三块破产的广耀地产，面积达13万平方米。迄今为止，恒大在惠州的总成交量已超过200万平方米。《时代周刊》记者发现，恒大今年1月还在惠州注册了一家名为荣瑞发的投资公司，注册资本为6.56亿元，业务范围包括房地产开发和运营。一些业内人士猜测，这可能为恒大在惠州进一步布局项目铺平道路。

许家印在恒大2017年年会上表示，2017年我们将实现4500亿元的销售目标，同比增长20%左右。“要想迅速发展，我们必须去项目。没有这个项目，我们根本谈不上销售和开发。”

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰指出，正如一线和二线城市需要补充库存一样，前100家房企也需要补充库存。据信，今年前100家房企的征地力度将相对较大，其征地市场份额也将大幅增加。

不过，第一太平戴维斯(香港股市00142)首席执行官兼第一太平戴维斯(Savills)中国区董事长刘德阳也提醒，2017年楼市销售将放缓，复苏周期将延长，投资回报前景将越来越渺茫。开发商在征地时要谨慎，注意风险防控和成本分担。

收紧“杠杆”

一方面，企业希望扩大征地规模；另一方面，监管当局希望通过各种政策法规来控制企业信托融资的规模，抑制资产泡沫。

根据国家统计局的数据，2016年，在房地产投资资金来源中，国内贷款从2月份的4471.47亿元增加到12月份的21512亿元，增长近5倍；自筹资金从2月份的8332.57亿元增加到12月份的49.13亿元，增幅超过6倍。其他资金，主要是表外融资，从2月份的8572.82亿元增加到12月份的73.428亿元，增长了近10倍。分析师认为，2016年，银行、保险公司、资产公司、信托公司和其他机构整合到房地产市场，推高了热点城市房价的过度上涨。

2月13日，中国资产管理协会发布了《备案管理规范(第4号)》文件，强调房价上涨过快的北京、深圳等16个城市住宅项目的私募产品不予备案。

根据《备案管理条例第4号》文件，禁止投资房地产的私人资产管理计划包括五类:一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划等金融产品；第三是转让信托和其他资产的受益权以获得(接受)利益；四是以名股和实债的方式转让房地产开发企业的股权；五是协会根据审慎监管原则认可的其他债权投资方式。

易信托首席研究员李阳表示，此举对房地产企业的具体影响取决于所涉及的私募股权管理计划的规模。对于房地产饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来的信托公司肯定会避开它。

各种迹象表明，金融机构正在通过多种渠道收紧融资规模，收紧房地产企业的“杠杆”。在此之前，非自有资金的房地产企业已被禁止采取土地。

根据嘉里的数据，2017年1月，住房企业新增融资额大幅下降，较上月下降53%，较去年1月下降66%。“从融资结构来看，1月份银行贷款占住房企业新增融资的比重较大，但仍同比下降52%。票据和债券发行环比增长24%，主要是房地产企业海外发债的贡献。其他类型融资的委托贷款增加，证券和资产管理公司向住房企业输血的现象增加。”

柯认为，目前房企的融资环境不容乐观。首先，随着政策收紧，监管环境不断收紧；二是房地产企业公司债券发行有限，债券市场波动较大，因此房地产企业短期和中期证券借贷的发行进入了观望阶段。“我们预计，未来房企新增融资额将保持在较低水平，短期内新增融资额增长压力不小。”

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，随着时间的推移和调控的深化，金融机构将加强对房企的“风险控制”，并将采取一些“降低杠杆”的措施。“届时，银行等金融机构将通过严格执行贷款企业标准、降低企业信用评级、降低抵押贷款利率、甚至停止贷款等方式，对‘风险’住房企业或项目进行‘风险控制’，以防止房地产市场出现债务违约，控制自身的坏账率。”