独立第三方项目待提升 金融街物业赴港上市如何冲出重围

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郑小林公司透明度报告

房地产市场的繁荣将在2020年继续，高估值吸引了中国内地的房地产商前来排队。

2020年2月，通过听证会的内地房地产公司包括兴业IOT和鸿坤地产。预计华润置地(01109.hk)、施琅地产(01109.hk)等房地产企业将陆续启动其物业公司的交付计划。

1月24日，金融街集团的子公司北京金融街物业管理有限公司(以下简称“金融街物业”)也向HKEx提交了ipo招股说明书。

这家以金融和商业服务闻名的中小型房地产公司于1994年在北京成立，现在业务覆盖华北、西南、东北、华南和华东。截至2019年前三季度，金融街的物业收入为6.91亿元，总管理面积约1900万平方米，在2019年中国百强物业服务企业中排名第17位。

独立的第三方项目可能成为未来的关键

那么，在香港上市的金融街物业未来的综合竞争力如何？上市后的发展计划是什么？未来如何突破国内房地产行业的竞争？公司透明度报告已多次通过电话致函金融街物业总部，但尚未收到任何回复。

然而，业内普遍认为，利用香港物业管理公司上市的“窗口期”，金融街地产等企业可以获得未来发展最关键的筹码——融资和品牌影响力，这有利于短期内获得资金，也有利于中长期内攫取万亿美元的楼市蛋糕。根据中国商业研究院的预测，预计2020年全国物业管理市场的营业收入将超过1万亿元。

与开发商下属的物业公司一般依赖母公司类似，金融街物业下的大部分物业管理项目都来自母公司金融街集团。

根据招股说明书，金融街物业目前主要有两大业务:物业管理及相关服务和餐饮服务，其中物业管理及相关服务占收入的80%以上。截至2017年9月30日、2018年9月30日和2019年9月30日，母公司金融街关联集团开发的物业分别占金融街物业管理收入的87%、86%和84%；金融街附属集团开发的物业管理面积分别占其物业管理总面积的64%、62%和59%。总的来说，它是高度依赖的。

“在业绩记录期间，我们从金融街附属公司获得的收入占比略有下降，我们致力于确保

雇佣独立的第三方项目来拓展我们的业务。对于依托母公司，金融街地产在招股说明书中解释。

事实上，来自独立第三方项目的金融街房产收入占总收入的比例确实增长缓慢。根据招股说明书，截至2017年9月30日、2018年9月30日和2019年9月30日，独立第三方项目产生的收入分别约占总收入的13%、14%和16%。在建建筑面积分别约为480万平方米、620平方米和770万平方米，分别占同期在建建筑面积的37%、38%和41%。

“不仅是金融街物业，各大房企旗下的物业公司都依靠‘大树’来改善物业管理面积。因此，这一现象需要分为两个部分。一方面，通过集团发展迅速增加物业管理面积是符合逻辑的。这也是这类物业管理公司的分红；另一方面，对物业管理公司来说，真正的考验是后续服务水平，以及能否用自己的力量推动非集团发展物业管理领域的改善。”58 .住房研究所所长张博告诉《公司透明度报告》。

财经评论员严跃进表示:“在现阶段，由于金融街的物业没有拓宽物业管理领域，短期内不可能减少对母公司的依赖，但长期来看有望摆脱这种依赖。关键是，首先要利用现有的物业管理基础，继续拓宽物业管理领域；二是提高财务能力和收购兼并能力。”

物业服务的新模式与差异化

“在京津冀地区，金融街地产市场拥有较高的市场份额和较强的品牌认知度，但与其他上市地产公司相比，金融街地产的综合实力差距较大。”北京一位长期关注房地产行业的人士直言不讳。

根据中央参考研究所的报告，金融街地产在2019年中国百强物业服务企业中排名第17位。财务报告显示，截至2017年9月30日、2018年9月30日和2019年9月30日，金融街的财产性收入分别为7.57亿元、8.75亿元和6.91亿元，同比分别增长约16%和13%，净利润分别为8300万元。9200万元和8700万元，同比分别增长11%左右

同时，截至2019年前三季度，金融街地产在中国拥有11家子公司和37家分支机构，为全国137个房地产项目提供物业管理及相关服务。公司项目市场集中在国内一、二线城市，其中42.1%位于北京；目前，在建工程总建筑面积约为1900万平方米。

“从近几年物业管理公司的上市情况来看，房企的物业管理仍是上市的主体群体，其群体中物业管理面积大、开发量大的物业管理公司更受市场青睐。金融街近年来一直如此。与龙头房企相比，还有很长的路要走。”58 .住房研究所所长张博告诉《公司透明度报告》。

此外，在谈到上市时，张博还认为，“金融街地产最大的特点是商业物业管理经验丰富，这是一个很大的进步，有利于自身和未来的长远发展。具体来说，物业公司上市后的市场表现不仅受到整体投资环境和行业趋势的影响，还受到两个独特因素的影响:一是物业服务自身的差异，包括物业服务新模式、服务创新、科技因素等。一般来说，传统地产公司在这方面的想象力相对有限；二是受母公司规模的限制，尤其是规模大、土地储备大的房地产公司，其股价上涨势头往往强劲。”(由公司透明度报告产生)■