2018年调控或将深入 “规模”赛道上的房企如何“穿越”周期

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[编者按]房地产业的发展具有明显的周期性特征，但在过去十年中，由于“去库存化”和“历史上最严格的监管”等因素，行业普遍认为三年的发展周期已经发生了变化。

在过去的2017年，房地产市场的关键词是"政策根据城市"，"没有投机的住房"和"同步出租和购买"。与此同时，限购、限售、限贷、限价令等措施继续发挥作用，房屋租赁市场迎来了市场，房地产市场长效机制初步形成。许多行业专家预测，2018年房地产市场政策调控将进一步深化。在新的调控周期中，房地产企业如何从容“跨越”周期，实现稳定发展？

每个记者吴若凡每个编辑魏

随着城市化进程的加快，房地产业经历了“黄金十年”。然而，随着住房市场从高速增长转向高质量增长，房地产行业也进入了一个新的周期。

业内人士表示，在新一轮房地产周期中，其特点将是高资产价格、“无房无房”的政策取向、货币周期转换等。住房市场将以股票市场为主，以租赁市场为辅。按需增供的主流趋势将更加明显，房地产市场将告别大起大落，进入稳定发展的时代。

2017年，房地产市场“按市决策”的调控力度继续加大，行业集中度加快，促使房企深化“慢赚钱、重经营”的发展模式。然而，即使在极其严峻的市场环境下，2017年仍有144家房企销售业绩超过100亿元，17家房企跻身1000亿俱乐部之列。

无论面临什么样的政策法规和市场环境，这些规模住宅企业似乎总能使其销售业绩持续大幅增长，并使其规模和效益在整个周期内持续增长。那么，是什么让房地产企业在“规模”轨道上前行呢？

交叉周期需要符合总的趋势

根据克里的数据，截至2017年底，1000亿住房企业的数量达到17家。为什么这些企业能够一路发展，快速做大，同时获得更高的利润？

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)在接受《商业日报》采访时表示，这类房企有几个特点:一是能够准确判断大趋势，同时能够做出正确的战略规划(包括规模、速度和城市布局)；其次，这些企业普遍拥有优越的商业模式、优秀的人才团队、强大的执行力和充足的资金支持。

“例如，新城控股，住宅地产+商业地产两轮驱动是市场上升和波动时期的最佳双保险。”

但是，欧阳杰强调，要具备这些素质，房企必须深刻理解周期之间的差异——不同的周期对房企有不同的发展理念、战略规划、能力要求和人才匹配。

“我们还必须清楚地看到，未来不存在‘小循环’的可能性。在长期机制逐渐建立的新时代，周期的投机策略不再适用。”欧阳杰认为。

安居客房地产研究院首席分析师张博指出，总体而言，这类房企的重要特征是“顺应大势，稳步前进”——有能力跨越周期的房企往往会遵循行业规律，从而获得更高速度的发展机遇。

在过去的两年里，“顺应潮流”的住宅企业已经在工业地产、物流地产和长期租赁公寓中提前布局。尤其是租赁领域的布局，目前这是一个赚钱很少甚至没有钱的领域，但当周期真正到来时，提前布局的大规模效应可以帮助房企跨越周期，抵御行业低迷带来的冲击。

张博认为“稳健的步伐”体现在把握企业扩张和风险之间的平衡。跨周期的房企有较强的市场节奏控制能力，并据此制定合理的投融资计划，确保良好的现金流和财务安全；同时，优化运营模式，抓住行业机遇，最大限度地整合土地和资本资源，赢得未来发展的主动权。

法律已经被打破，需要合理的高周转率

值得一提的是，这些跨越周期的企业也是那些敢于利用这种情况违反许多现行法律的企业。

欧阳杰直截了当地表示，坚持一二线城市、放弃规模增长、放弃高周转率、不敢增加杠杆率，实际上是对形势的误判，将明显落后于大市场。相反，站在城市布局的节点上，追求高周转率而不是高利润率，并充分利用杠杆作用，使这类住宅企业得到更快更好的发展。

有业内人士对此表示赞同，指出部分香港房地产企业在上一个周期中实现了高利润发展，但在这个周期中，他们坚持了缓慢发展的固有节奏，保持了保守策略。因此，每年在内地市场推出的房地产销售数量极其有限，甚至不断出售自己的写字楼来提取现金流。企业很难继续做大做强，不适应周期的影响显而易见。

以长寿集团为例。根据其2017年中期业绩报告，中国大陆仅有1.14亿平方英尺(约1060万平方米)的可开发土地储备。其主要财务指标，如市盈率、市净率、负债率和净资产收益率，均明显低于在香港上市的国内地产股。例如，长实集团2017年的净资产收益率仅为5.28%，远低于在香港上市的恒大(25.92%)、碧桂园(10.1%)和中海(9.3%)。

据嘉里数据，2017年长实集团房地产板块的流动销售额仅为149.1亿元，排名第106位，销售面积80.6万平方米，排名第126位。这与内地房地产企业的高杠杆和“快速征地+快速开放+快速回报”模式所形成的发展情景有很大不同。

不过，业内人士也提醒，在长期实施严格控制措施的一、二线城市，客户正在萎缩，高周转率模式可能难以发挥作用。例如，上海和南京有许多限制性政策，比如要求房地产封顶并限定出售价格，这就要求必须出售现有房屋，或者即使房屋预售，现金也无法返还，这样的城市就无法实现高成交量。

“做高质量的项目并不是放弃高周转率和不充分利用杠杆的理由。这种节奏可能会拖垮整个企业。然而，房地产企业，特别是中小型住房企业，受到短期政策监管的很大影响。除了关注存货周转率之外，他们可能希望更多地关注细分的产品市场，如绿色科技住宅、健康养老产业和长期租赁公寓，这些都是值得大力培育的。”张博说。

够大，够稳

在2016年以来的严格调控政策下，房地产市场明显降温，银行信贷逐步收紧。然而，评估房地产企业未来的重要指标仍然是销售、土地储备和现金储备。

大多数住宅企业以“高规模”为目标，大力推广“高周转率”模式。尤其是在穿越周期时，规模是一个极其重要的武器。

“规模已经成为许多住宅企业追求的目标，因为有了规模就有了更大的聚集资源的能力。现在，包括客户资源、财务资源、供应商资源、人力资源和政府支持，他们都倾向于大型住房企业。”张博说。

当规模足够大时，利润可以更大。欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，该行业的平均利润率也是10%，100亿元规模的企业和1000亿元规模的企业利润绝对值相差很大。

此外，这样的企业可以在资本市场上获得更多的支持。2017年，他们的股价迅速上涨，他们的战略和能力得到充分认可。

“虽然有些企业，如SASAC地区的企业，没有被排除在外，尽管它们的规模中等，但资本成本低得足以跨越周期。”资深房地产经纪人薛认为，一般来说，房地产企业通过大规模的全国布局来抵御本地市场波动是最被接受的方法。

编辑朱昱