荣盛发展“三线包围二线”攻城略地

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每一个记者舒曼，每一个编辑鲁

年底和年初，在众多房地产研究机构发布的房地产企业销售数据中，除了1000亿房地产企业的扩张和5000亿毕万衡的突破外，区域性房地产企业的发展模式也值得关注。

区域深耕住宅企业的布局通常以基地和周边城市为基础，在全国范围内选择多城市、多区域进行深耕。深耕于京津冀基地的荣盛发展(深交所002146)(深交所002146)就是典型的例子之一。截至2017年第三季度末，其储备建筑面积超过3200万平方米，其中京津冀土地储备超过900万平方米。

事实上，今年荣盛的发展属于冲击城市阶段。荣盛在接受《商业日报》采访时表示，一年来，在中央政府“去库存化”的背景下，公司保持了土地储备数量与发展规划的动态匹配，根据年度房地产行业整体形势、各地区土地市场形势、公司土地储备结构和资金状况，制定并实施了土地收购计划，通过多种方式结合开展土地开发工作，没有采取或少采取“土地王”的做法。

以该地区的核心地带为例

2017年12月9日，荣盛发展于11月发布新的土地储备，显示其子公司通过上市取得江苏省徐州市和河南省焦作市修武县两块土地的国有土地使用权，通过股权收购取得陕西省咸阳市两块土地的国有土地使用权。

这是今年以来荣盛征地状况的一个缩影，主要集中在三个四线城市，甚至是一、二线城市周围的县级区域。根据中国指数研究院的相关数据，2017年1月至12月，荣盛发展取得的土地金额为242亿元，面积为1134万平方米，在中国房地产企业取得的土地中排名第34位。

荣盛从河北廊坊起步，京津冀环渤海地区一直是其大本营和重仓储区。从范围上看，荣盛已经开发了河北省几乎所有的重要城市，并通过“三线围绕二线”的战略，利用河北省土地成本低、竞争小的优势，实现了快速的规模扩张。与此同时，近年来，荣盛的发展已经将触角延伸到江苏、浙江、安徽等长江三角洲城市。根据第三季度报告，荣盛的销售发展因监管而逐渐下降，第三、四条线的影响略有下降。但是，销售预收款规模为614.3亿元，比年初大幅增长41.9%。

关于城市的选择，荣盛说，要把“有发展潜力的中等城市”作为创造利润的中心，作为谋求发展、连接大城市和小城镇的桥梁。与此同时，应该有选择地考虑发展迅速的小城市，并扩大新的空企业发展空间。

将规模优势从点扩展到区域

大规模的围困显示了荣盛对规模的渴望。作为河北省首家通过ipo上市的房地产企业，荣盛发展董事长耿建明在2011年提出，公司未来五年应实现总资产1000亿元的目标。

根据嘉里研究中心的数据，2017年荣盛发展的年销售额达到730亿元，计划销售额达到650亿元，完成率为112.3%。

同时，由于大举收购土地，荣盛发展2017年半年度报告显示，上半年负债总额为1464.68亿元，负债率为85.26%，为荣盛近十年来发展负债率最高水平。

荣盛发展公司承认，该公司不是“激进的”，债务比率在一个安全和可控的范围内，它在房地产行业并不高。今后，我们将进一步加强项目的高速扩张和开发，提高销售回报速度，拓宽融资渠道，确保业务安全。

近年来，荣盛的发展似乎改变了其发展战略，寻求多元化发展，注重工业经营。从今年来看，荣盛的土地开发投资与去年同期相比有所下降，但工业新城和康绿园的业务却迅速扩张。在工业园区方面，继2017年上半年与北戴河、邢台、张家口、唐山、淮北、衡水、德州、龙岩、滁州签署园区合作协议后，第三季度又进入伊春、秦岭、新密、溧阳，全国工业园区布局继续扩大。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，荣盛的发展有两个机遇。首先是京津冀和熊岸的概念，这将对其产生积极影响，尤其是在沧州这样的市场。第二个是产业集群的概念，它有助于进入其他城市，并积极采取土地。同时，严跃进建议，以荣盛发展为例，区域性的深层次企业应加大全国布局。

编辑朱昱