规模竞赛中的“异数”这些区域深耕型房企成了黑马

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每一个记者舒曼，每一个编辑鲁

2017年，房企的“成绩单”陆续公布。在“房无投机”的大原则下，规模增长已成为数十亿房企的主旋律。除了1000亿住房企业的扩张，一些区域性住房企业的表现也值得关注。他们抓住重点城市群中的中、二线城市和三个基本面良好的四线城市的发展机遇，销售业绩大幅提升。

区域住宅企业的一个有趣现象是销售面积的排名远远高于流量的排名。从Cree Research Center公布的房企名单中不难发现，毕万衡等1000亿房企有自己的规模优势，在流量和销售面积上排名第一，而金科集团、建业地产、中南地产、蓝光发展(600466)等房企的面积排名明显高于流量，其中建业地产的销售面积排名与流量排名相差26位。

区域性根深蒂固的住宅企业的护城河

根据Cree研究中心的数据，2017年，前200家品牌住宅企业的绩效规模显著提升，各梯队集中度进一步提高，其中前10家住宅企业集中度达到24.1%，前30家和前100家住宅企业集中度分别达到38.4%和55.5%。

然而，在辉煌的数字背后，行业集中度越来越高。此外，信贷紧缩和竞争等政策将使更多的区域性中小住房企业退出市场。然而，在一些地区，根深蒂固的住房企业在监管周期下越来越好。

例如，金科以重庆为大本营，深入中西部地区，兼顾环渤海地区。由于成熟的产品线和长期深度种植带来的对文化和气候的适应，金科在川、湘、黔、滇等中西部城市具有优势，在四川四线城市有很多项目。

上述区域性房企在建设项目和旧房改造项目上也有很强的优势。以河南省文化底蕴深厚的建业地产为例。尽管由于住房价格因素，它在交通排行榜上排名不高，但它长期以来一直占据着地区排行榜的前30名。根据建业地产的公告，2017年1月至11月，房地产总承包销售额达到256.51亿元，同比增长40.9%；合同销售总面积约382.37万平方米，同比增长58.3%。上半年，通过品牌和技术出口，其轻资产实现营业收入9900万元。

明远房地产研究院总编辑艾振强认为，对于那些在当地已经扎根多年、在当地有着良好品牌意识和忠诚度的区域性根深蒂固的房地产企业来说，机遇是多方面的。首先，深植于一二线及周边三四线城市的房地产企业更有可能通过旧制改革等手段获得大量的土壤储备。其次，三四线城市布局的房地产企业与大型房地产企业的直接竞争参差不齐。

扩大规模是跨越周期的保证

易居研究院智库中心研究部主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，区域性房企的“走出去”战略对城市的投资前景持乐观态度，通常开发成本较低，产品的复制是完全开放的，这也是企业扩大规模获取原始资本积累的重要前提。

根据中央参考研究所的报告，2017年，销售贡献率提高的城市主要是中西部和西北等二线城市以及热点城市周围的三个四线城市。50家代表性企业分布在成都、重庆、沈阳等中、二线城市，以及台州、黄冈、张家港等热点城市。城市周围的三个四线城市发展迅速。例如，重庆和成都的销售额分别增长了72.1%和37.0%；北京、上海、南京和合肥等热点城市的销售额大幅下降。

在调控周期下，三四线城市的崛起为区域住宅企业的快速发展带来了机遇。但从长远来看，区域住宅企业获得规模优势非常重要。如何快速扩大区域住宅企业的规模，是其成功跨越周期的保证。

房地产企业销售的项目和城市数量是确定企业销售规模的依据。2017年，前10家保障房企业的平均销售项目数和平均销售城市数分别达到374个和84个；另一方面，前11-20梯队的住房企业平均有99个项目和34个城市出售，1000亿住房企业的项目和城市出售的数量已经达到至少100和30，这可能成为未来1000亿住房企业的“门槛”。

严跃进表示，区域内根深蒂固的房企普遍更注重地块的开发，这对于其他新城来说是保守的，很容易错失在外部城市投资扩张的机会。对于区域性的根深蒂固的住宅企业来说，要想在仁中寻求规模优势、拓展城市还有很长的路要走。

艾振强还认为，如果没有规模，区域性房企很容易失去在同行业中的话语权，在当地消费者心目中的印象也会被削弱。即使这一地区种植面积很大，也应该大规模种植。

编辑朱昱