东方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市对冲风险

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每个记者吴若凡每个编辑鲁

从1999年到2017年，中国的城市化率从30%跃升至近60%，城市化建设给城市带来了巨大的改善。房地产业在很大程度上肩负着“国家城市化进程快速推进”的使命，近二十年来也承担了国家支柱产业的角色。

房地产的发展与城市化进程是相辅相成的。当房地产进入一个新的周期，城市化进入一个新的阶段，如何判断每个城市的价值，如何在布局的帮助下平衡风险、跨越周期，已经成为进入2018年门槛时，住宅企业应该深入思考的问题。

面向全国:“跨周期”高级必修课

在前100家房地产企业中，前10家企业已经完成了高密度的城市布局，几乎所有的房地产企业都试图通过各种途径深化全国布局。

例如，新城控股(601155，诊断)在2017年规划了60多个城市。一方面，深入培育了上海、南京、苏州等一二线城市，另一方面，加快了大城市周边三四线城市的布局；在“五年实现3000亿元”的规划下，徐汇计划在实现区域平衡的前提下，到2020年将城市布局从30个以上扩大到70个。

为什么房企如此重视国家布局？

荣鑫中国也是近年来积极拓展地盘的代表性房地产企业之一。公司相关负责人告诉《国家商报》，根据各国城市化的历史经验，当城市化率达到70%~75%左右时，城市化进程将会放缓。按照中国城市发展的速度，这个时间节点至少有10年。因此，未来10年，房地产行业的机遇依然巨大。无论是一线城市还是二线城市，甚至是四线城市，房地产行业都有发展机遇。

“与区域性企业相比，住房企业国有化程度越高，化解风险的能力就越强。同时，企业必须是大规模的，必须从数百亿发展到数千亿。他们还需要一个全国性的布局。”荣鑫中国的上述相关人士表示。

新城控股和徐汇全国布局的绩效效应已经显现。根据Cree数据，2017年两家公司的销售业绩分别为1260亿元和1040亿元，这是企业跨越周期的保证。

然而，住房研究所首席分析师张博强调，全国布局并不意味着整个布局。不同规模、不同类型、不同发展阶段的住宅企业需要进行不同的全国布局。“否则，整条线的短期布局会带来人才储备、审批程序、流程控制等一系列问题。，这不仅会抵御外部风险，还会增加公司自身发展的风险。”

创新思维:关注城市的平衡

在全国住宅企业布局中，城市的划分非常重要。在中国目前的城市地图上，一线城市对消费升级和转型的需求是惊人的。以上海为例，2017年12月25日发布的《国务院关于上海城市总体规划的批复》明确提出:“要努力把上海建设成为创新型城市、人文城市、生态城市、优秀的国际化大都市和社会主义现代化国际大都市。”在这一宏伟目标中，无疑有许多房地产业创新和发展的新机遇，如旧城改造、城市更新、工业用地改造和土地集约利用。

“中国的城市化水平已经大大提高。一线城市的城市化率已经达到甚至超过发达国家的水平，但仍存在明显的不平衡，许多三四线城市的发展相对滞后。”荣鑫中国的上述相关人士指出。

在目前一线城市“严控”的市场下，房企资金沉淀的风险将相对增加。此时，随着四线城市去库存化的契机，我们可以获得循环发展的市场机遇。

“特别是在二线城市，从未来3到5年的发展来看，这是住房企业的战场。由于二线城市仍处于增量市场，具有相对充足的供给、相对低廉的土地价格和较大的人口引进等优势，因此住房企业布局较强。”荣鑫中国的一位相关人士表示。这位人士认为，在布局方面，企业需要平衡布局，依靠国有化来获得风险的平衡和对冲。例如，当大多数房屋公司离开第三条和第四条线时，他们选择逆趋势返回；当住宅企业把注意力集中在第三、第四条线上时，他们转向了区域深度培育；当房地产企业害怕一线、二线城市时，曲线就会回归阵营，“东不亮，西不亮”，这样就不会错过市场红利。

认清企业:布局的前提是“适用”

在住宅企业的布局中，除了在不同的城市采取不同的投资策略外，还有一个重要的前提“适用性”。

张博认为，不同规模的住宅企业可以有不同的布局方式，年销售额超过1000亿元的住宅企业可以以多个城市群的发展和多元化发展为发展路径，结合特色城镇和租赁开发等政策机遇，实现国有化的优势布局；然而，规模在1000亿元以下的中型住宅企业仍然需要在规模上找到最佳路径。无论是规划二线城市，还是大力发展三线、四线，都需要有明确的快速增长目标；对于3-5年内不能超过1000亿元的中小住宅企业，要尽早定位区域重点城市，而不是盲目追求全国布局。随着人们对理想生活要求的逐步提高，产品在区域市场的集约化种植将大有可为。

对于每一个房地产企业来说，国家布局不仅是一个重大的挑战，也是一场综合实力的较量。企业战略定位、城市进入选择、管理结构和人才队伍等因素紧密相连，任何方面都不能有明显的缺陷。

新城控股高级副总裁欧阳杰直言不讳地表示，随着房企进入越来越多的城市，了解当地城市、掌握政策变得越来越重要。错误的时间、错误的步伐和错误的城市可能会拖慢企业发展的步伐。

同时，随着业务规模的扩大和管理半径的增大，有必要适当授权，充分调动一线的积极性。荣鑫中国相关人士告诉记者，2017年，荣鑫被划分为城市群(7个核心城市圈:海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中原、成渝、西部城市)，区域公司升级为事业部，赋予其权力，在设定指标的前提下赋予其充分授权，使其成为独立的业务实体，充分发挥各事业部的主观能动性。

判断市场:所有城市的需求都有共性

在客观分析了企业自身的实力和需求后，有必要对城市进行准确的判断。

在欧阳杰看来，企业在规划城市时，主要考虑以下几个方面:城市的未来发展、与超大城市的关系、高速交通的便利性、基础设施的发展条件、人口的流入和流出、当地居民的住房条件和收入水平以及市场竞争的充分程度。“新城控股正在开发住宅和商用两轮驱动。住宅地产主要在大都市地区的一、二线城市和中小城市中培育，而商业地产则在商业市场中寻找空白点，包括一些实力雄厚、充满活力的三线城市。”

据报道，目前，新城控股已经进入中国60多个大中城市，积累了200多个开发项目，其发展明显进入快车道。

荣鑫中国的相关人士也告诉记者，在住宅企业和城市的布局上，对于核心城市来说，由于客户群和城市发展能量水平的要求，住宅企业创造出高品质的产品，这在一定程度上是文化精神的堡垒或代表。作品的意义；在二级城市，住房企业更多地是城市进程的推动者和参与者；在三四月份的五线城市，房地产企业更是城市创新的领军人物之一，在这里快速移植核心城市的先进发展理念和产品，推动区域发展。对于参与不同城市发展的房地产企业来说，可以根据不同的城市属性，结合各自的发展战略，打造不同的产品。

此外，在判断城市基本面时，张博提醒说，目前，中国一线城市已经从增量市场转向股票市场。在新建设用地供应紧张、征地资金成本高的背景下，房地产企业应抓住一线城市旧城改造带来的二次发展机遇，以获取租赁土地和开发长期租赁公寓为主，布局租赁市场。

虽然不同的城市有不同的企业发展阶段，但市场有共性。许多业内人士和企业高管也强调，在当前的行业趋势下，无论是哪个城市，对质量的需求都在增加，这是房企应该关注的战场。欧阳杰告诉记者，住宅和商业行业都已经或将从短缺时代转变为富足时代，未来将是产品取胜的新时代。别出心裁是尊重城市、赢得市场和赢得顾客的最强有力的策略。

编辑朱昱