暂停开发贷逼着房企降价？看完这七点你就懂了

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资料来源:杠杆游戏作者|张

一些银行暂停开发贷款的消息触动了人们的心。不仅开发商担心，地方政府也担心，那些只需要房地产投机者的人尤其担心。

各方都有自己的利益需要考虑。

开发商担心资金链紧张，被迫降低房价；地方政府担心开发商将承受巨大压力，土地将被拍卖，收入将受到影响；只需要期待开发商的流动性问题，而房价会下降一点，至少不会上升；房地产投机者担心他们刚刚进入高水平的市场，所以他们将面临账面亏损和承担资本成本。

银行是怎么想的，为了响应金融监管的要求，主动控制坏账和去杠杆化，还是他们有其他隐藏的感觉？杠杆游戏认为，很明显，一些银行暂停开发贷款不仅仅是一种简单的内部风险控制。

问题是，暂停发展贷款会持续多久，会有更多银行加入吗？所以很容易说影响的程度。

1.开发商资金链的紧张程度可能比2017年更大。除了暂停接受房地产行业的新贷款和一些银行暂停房地产开发贷款外，一些信托公司在房地产融资方面变得更加谨慎。

老实说，2017年的开发商资金并不令人难过。一方面，各种融资都很好，另一方面，销售回报的效率也很高。根据央行日前发布的数据，2017年，房地产开发贷款余额为7万亿元，同比增长21.7%，增速比去年年底高9.5个百分点。

可以说，从银行融资的角度来看，2017年对开发商来说太好了。现在收紧不是很正常吗？我们应该知道，房子不是用来投机的，禁止用融资的钱来卖地！

2.开发商的整体融资成本将会增加。随着银行和信托机构收紧开发贷款，开发商的融资渠道和融资总额受到限制。在未来，为了获得稀缺的资金，开发商将不会选择，并愿意支付更高的资本成本。

当然，杠杆博弈认为前提是暂停将持续多长时间，以及有多少银行将加入暂停。然而，只要暂停，开发商的融资成本将不可避免地增加。与银行相比，我在哪里可以找到这么便宜的钱？信托、资产管理和私人借贷成本都不低。

那么，下一个...

3.一些城市和建筑的商品销售可能会加速，而一些房子的议价价格可能会出现空房。房地产行业对资金的需求很大，任何金融机构，更不用说银行，收紧对开发商的融资都会影响开发商的资金链。

在资金链紧张的情况下，最好的办法是加快出货速度。但是，目前整体监管还没有放松，开发商应该加大出货量，而价格放松是最后的手段。

然而，开发商有大有小，他们的融资渠道和方法以及他们账户上的现金储备是不同的。如果监管不再过重，融资不再收紧，就不会迫使每个开发商抛售商品。

4.一些高杠杆的中小开发商可能会下降，房地产行业的集中度将进一步提高。近年来，这种趋势越来越明显，房地产行业的集中度也越来越高。经过这个周期，这种趋势更加明显，成长几乎是唯一的生存之道。只有当你长大了，你才不会跌倒。

在上一个监管周期，一些小开发商倒闭了。杠杆游戏注意到，尽管这一波监管据称是历史上最严厉的，但2017年的整体销售和价格并不差，下跌尚未出现。接下来是什么？洗牌经常发生。

5.银行开发贷款注重经济适用房、廉租房和租赁房的优惠。值得注意的是，2017年，在7万亿开发贷款中，保障性住房开发贷款余额达到3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末下降5.7个百分点，全年增加8203亿元。

当然，增量占同期房地产开发贷款的61.8%，比上年下降51.7个百分点(上年保障性住房开发贷款增量占同期房地产开发贷款增量的113.5%)。这种变化可能与基数有关。此外，棚改和租赁住房融资的新方向值得注意。

毕竟，2018年才刚刚开始，老实说，银行的配额还没有用完。我们能暂停多久？不要太悲观。你知道的。只是银行和上级部门对开发贷款的偏好将会改变，这对开发商来说肯定不是一件好事。

6.暂停抵押贷款，银行和所有金融机构都是赢家。不管出于什么原因，一些银行暂停开发贷款，控制速度，并让市场知道资本成本正在上升。下一步，无论是银行还是其他渠道加息，开发商都必须接受。

自从郭树清上任以来，已经有很多银行被罚款，这不需要通过杠杆游戏来说，所有的俱乐部成员都看到了。紧缩和严格监管是大气候，至少是最后的手段。否则，各种坏账会蔓延恶化，后果可想而知。

例如，最近有消息称，上海浦东发展银行成都分行(60万股)通过1493家空壳公司转移了775亿元贷款，最终形成了近100亿元的不良资产。虽然这一事件更多地与矿产有关，但我们都知道有多少潜在的坏账，我们如何清理它们？

因此，收紧银根确实对银行有好处——它可以清理军纪，加强内部风险控制，并提高下一个贷款利率。

7.地方政府、开发商和稳定增长的需求不允许暂停开发贷款的扩张。客观地说，收紧开发商贷款实际上比控制需求方贷款更致命。毕竟，到目前为止，这项规定从未涉及到急需的抵押贷款需求。购房者的按揭贷款，对开发商来说，得到了全部的住房，也就是说，得到了利润。

开发贷款不同，它是开发商启动住房开发的核心资金来源之一(除了其他融资方式，如发行债券、信托贷款等资产管理融资、民间借贷等)。)。换句话说，如果没有开发贷款，就不会有后来的事情，连房地产建设都不能正常启动，谈赚钱是不是太过分了？

同样，开发商也承受着巨大的资金压力，在开发和销售方面存在问题，因此没有动力以高价购买土地，拍卖将会增加，甚至土地价格也不会稳定。当地政府不会同意的。

还有中国经济结构的调整和新旧动能的转换。毕竟，它还没有完成，稳定的增长需要房地产。因此，暂停发展贷款不太可能扩大。

最后，杠杆游戏还想说一件事。事实上，许多人忽视了一些银行已经暂停了对开发商的贷款，以及地方政府平台公司和假ppp项目。这是收紧金融环境、去杠杆化和控制地方政府隐性债务扩张的结合。

不要喊疼。每年冬天，有些人无法生存。但是离2018年只有一个月了，我们有很大的希望。