玄机暗藏？ 揭秘上海远洋四季华庭 “退房潮”

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上海浦东新区惠南镇原属江苏省苏州特区管辖，1958年11月后划归上海。

几位老上海人无一例外地回忆起惠南，用了这样一个词:农村小镇。

60年后，房地产业发展迅速，上海的这个农村小镇也变成了一片富饶的土地。目前，惠南新楼盘的均价已经超过每平方米3万元。

然而，《国际金融新闻》记者查阅了“网上房地产”(上海房地产交易中心主办的官方服务网站)，发现在上海楼市限购限购的背景下，惠南镇海洋四季华庭地产的119套房屋被取消。此外，在取消的119份合同中，有92份发生在上个月。

《国际金融新闻》的记者咨询了几位房地产专业人士，打电话给上海房地产交易中心，确认“合同取消”就是“退房”。

这使人们不禁要问，为什么一个月的“退房量”竟高达92件。

“高撤退风暴”

据了解，海洋四季华庭由上海慧远房地产有限公司分三期开发，最早一期于2015年10月24日开业。

根据远洋运输集团(港股03377)控股有限公司2016年年报，上海慧远房地产有限公司为远洋运输集团的附属公司。

根据网上房地产数据，截至1月26日，元阳四季华庭(又称元阳万和四季)共生产了119套房屋，以解除合同。

“合同解除总数”栏中，位于惠南板块、海洋四季华庭的宣桥枫亭、海曲雅苑、民乐市康苑等建筑为“0”。

据《国际金融新闻》记者调查，《海洋四季》华庭“高退房量”的根源在于其建造的一期房屋被分批出售给一家公司，总数近160套。

房地产销售员孙晓(化名)告诉《国际金融新闻》记者，过去一个月元阳四季华亭“解约总数”异常波动的原因是2015年有近160套房子卖给了一家公司，该公司今年年初更名。

“在第一阶段，我们将它卖给了一家公司，该公司一次购买了近160台。然而，如果你以公司的名义买房子，你就不能得到贷款，你只能全额买房子。因此，在2016年底之前，该公司已经将所有购买款存入我们的账户。但今年(2018年)，这家公司的名称改变了。因此，不能使用其以前的公司名称。我们只能取消原来的合同，在新合同上写上新的名字。”孙晓茹解释道。

《国际金融新闻》的记者试图询问该公司的名称，但孙晓停止了说话，只透露出它可能是浙江杭州的一家贸易公司。

值得注意的是，中远与该公司合作解除房屋合同还有另一个原因，即该公司在付款后没有申请房产证。

“房地产许可证需要公司集体做，但这家公司没有做。事实上，我们的一期生产证书已经下来了。”孙晓透露道。

孙晓回避了《国际金融新闻》记者提出的“公司为什么不申请房产证”和“公司购买100套住房的目的”等问题。

隐藏的秘密？

海洋四季华庭一期卖出了多少房子？整个买卖的对象是不是杭州贸易公司的孙晓透露的？

针对上述问题，远洋运输集团相关方没有直接回复《国际金融新闻》记者，只是表示该项目始终遵守市场秩序和相关规定，并依法开展销售工作。

一家公司一次购买100多套住房的目的是什么？为什么房地产公司愿意全部出售？

许多房地产业内人士告诉记者，该公司可能会先买房子，并“筹集”一段时间，等待合适的时间，然后以二手房的形式出售。同时，对于远洋运输集团来说，更可取的是一次卖出100套以上的房子，并迅速提取资金。

“目前，在上海，许多开发商在是否要拿到预售许可证的问题上进退两难。如果您选择获得预售证书，很可能因为“限价单”的原因，开盘价将达不到预期；如果你选择在“限价期”后生存，而不接受预售证书，你将面临提取资金的压力。”一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《国际金融新闻》(International Finance News)记者:“上海限价令的效果更明显。在一些地区，新房的价格一直低于二手房。”

根据网上房地产数据，元阳四季华庭2017年9月24日开盘的项目(浦东新区房管(2017)预字第00000151号)的备案价格为每平方米2.7万元至3.5万元。

根据链家网站的数据，上海浦东惠南板块二手房的平均售价为每平方米27000至38000元。

从以上数据可以看出，华亭2017年开盘的项目价格不高。

一位律师告诉《国际金融新闻》记者:“如果个人购房并进行投资转让，如果持有期不到5年，转让时需要缴纳5.6%的营业税及附加。相比之下，只要公司持有的房产没有差别，如300万购买量和300万销售量，就不需要缴纳营业税和土地增值税。”

以同样的价格买卖，那么公司如何通过转手获得投资价值？

上述律师表示，在正常情况下，双方会签订一份出票协议，即存在一个实际成交价格的溢价，但溢价是私下转让的，主要是为了逃避土地增值税。

没有优势

如何以公司的名义买房？与个人买房相比，以公司的名义买房有什么好处和坏处？

《国际金融新闻》记者从税务机关、二手房中介机构和资深房地产律师处了解到，如果没有购房资格，以公司名义购房可以绕过限购政策，但在贷款、持有成本和再转让方面没有突出优势。

首先，只有具有中国法人资格的公司购买的房屋类型和数量不受限制。在海外注册的公司没有资格在上海买房。即使他们在上海有办公室，他们也只能以办公室的名义购买非住宅房屋。

在看中一套房子后，以公司的名义买房仍然有没有抵押贷款的问题。一位房地产中介的负责人告诉记者，以公司名义购房一次性付款的财务压力可以分两步解决。首先，实行分期付款政策，签订合同时只支付房价的50%，剩余房价款可在六个月至一年内支付；第二，房地产许可证完成后，抵押贷款是与房地产。

在住房持有阶段，拥有公司产权的住房持有成本较高。“个人持有房屋不需要缴纳房产税，而公司持有的房屋必须缴纳房产税、营业税和所得税，并且在持有期间必须通过工商税务年度审核，手续略显复杂。”一位中介机构的官员告诉记者。

最重要的一点是，将公司产权下的房屋转让给个人会产生很高的成本。

上述律师给出的解决方案是，通过转让购房价格可以规避营业税和土地增值税，交易双方可以私下协商。

此外，拥有公司产权的房屋也可以通过股权转让的方式进行转让，无需经过交易中心。“但这种方式只是为了改变股权和实际控制人，所以最好不要在公司名下有其他房地产和资产。”前述律师补充道。

因此，很多业内人士认为，以公司或个人的名义买房，首先要计算成本，然后再考虑后续问题。