加息时买房 还是降息时买房？

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利率并不像你想的那么重要。

据媒体报道，从2月1日起，广州四大银行第一套房的利率上调10%，第二套房上调15%至20%。一些读者问，加息会降低房价吗？还有人问，是加息还是降息时买房。

我一年到头都在关注房地产市场，我已经习惯了利率的波动。我的感受如下:

1.加息对市场有很大影响吗？它非常小，可以忽略不计。

一方面，许多城市的首套住房贷款之前已经上涨了10%，而广州从“上调5%”到“上调10%”的调整只能算是微调或“补偿性增长”。

另一方面，根据历史数据，基准利率上升10%后，只有5.39%，仍处于历史低位，买家的资金成本其实并不高。下图显示了过去20年的基准抵押贷款利率，一目了然:

2.加息会降低房价吗？可以降低温度，但不会降低价格。

提高利率会增加买家的资本成本。理论上，它可以阻止一些对成本敏感的买家，暂时降低总需求，但它只能让市场降温，却无法扭转市场的基本趋势。

投资者不考虑“成本”和“收益”的关系，只考虑“风险”和“收益”，而“成本”与“风险”无关。只要一项资产符合“低风险、高回报”的特征，无论其成本有多高，它都无法逆转市场。此外，抵押贷款利率的提高降低了杠杆率，这实际上降低了市场风险，而不是增加了市场风险。

从成本的角度来看，打击消费贷款、不让它们进入房地产市场，要比单纯提高利率激烈得多。然而，我们可以看到，去年是打击消费贷款的一年，但许多城市的房价没有变动。此外，许多房地产投资者的资本成本原本是基准利率的1.5倍至2倍，而资本成本被基准利率推高10%实际上是微不足道的。

滴滴出行制作的《广州城市星云图》与图片文字无关。

3.加息还是降息时买房？挖竹笋比储存利息更重要

需要注意的是，房贷利率的上升并不是真正的加息，因为央行的基准利率并没有改变，而是有针对性地提高了购房者的利率。当央行提高利率时，购买者的利息成本将会更高，这确实会增加那些仅仅需要它的人的负担。然而，加息或浮动利率的好处也是显而易见的，即促进房价的稳定，让买卖双方冷静交易，特别是帮助买家挖竹笋和讨价还价。

相比之下，降息的一个副作用是房价可能会改变。经过多年的房地产市场教育，人们已经达成共识，“降息意味着救市”，“降息意味着房价上涨”。因此，当利率下调时，房价往往会大幅波动。尽管购房者节省了一点资本成本，但他们需要支付房价上涨的成本，这比前者要高得多。可以说，他们捡了芝麻丢了西瓜。

因此，对于自住购房者来说，加息是买房的正确选择，因为当房价稳定时，开发商的折扣和优惠更多，在二手房市场上更容易挖到竹笋。竹笋省下的钱可能远远超过额外的利息成本。

4.2018年房价会怎么样？安全范围内的“鸟笼市场”

此次抵押贷款利率上调不是一个孤立的案例，而是一揽子政策之一。据媒体报道，许多银行暂停了房地产行业的两个重要融资渠道，即新增信贷和开发贷款。银监会在处罚厦门部分银行时，也强调严禁消费贷款和经营性贷款流入房地产市场。这表明国家仍然高度关注房地产市场的杠杆率，2018年对热点城市的监管可能会继续加码。购房者几乎没有杠杆，也没有机会进行短期投机。用消费贷款和商业贷款买房的风险是巨大的，银行可能会发现有必要随时提前还款。房地产市场将进入价值投资时代，适合长期持有人进入市场。

然而，调控不会真正抑制房价，否则土地拍卖将会激烈进行，地方政府的土地财政将无法承受。因此，不允许上升也不允许下降，“稳定”一词排在第一位，这是监管的初衷。一些专家在股市中使用这个术语，认为下一个市场将进入“鸟笼市场”，而不是“悬崖市场”，也就是说，它将在一个安全的范围内轻微波动，它将是平静的，否则它将是不正确的。

从整体宏观经济趋势来看，2018年流动性热点更倾向于股市，而非楼市。净红的经济学家任泽平说，“在2018年买股票，在2019年买房子”是合理的。但是对于一个不了解股票的人，我会考虑在2018年买一套房子，然后等到2019年收获那些在股票市场赚钱的人。只有改变战场，我们才有机会击败股市中10%的赢家。

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