万达猛抛海外项目 富力缘何58亿逆势接盘

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1月下旬，哈尔滨的冰雪中，挤满了万达集团董事长王健林。

在万达2017年的年会上，王健林首次在数字矩阵和辉煌的商业清单中证明了自己的清白。当《歌唱祖国》的音乐响起时，已经过了花季的王健林不禁潸然泪下。“心潮澎湃”是他表达自己此刻心情的方式。

王健林“歌唱祖国”的声音洪亮，他的言语贯穿他的行动。

反向收购

在这次年会的五天前，万达的“海外旅游商店”刚刚来到英国。

这一次，它的计划是以几乎减半的价格将伦敦的一个项目嫁给另一个人。

这是万达的第一个出海项目。

2013年，万达花了9000万英镑从爱尔兰绿色地产公司手中收购了“伦敦一号”项目所在的地块及其附属建筑。

万达以3560.9万英镑(约合3.15亿元人民币)的价格出售了集团伦敦房地产项目控股公司60%的股份。

根据公告，万达酒店发展(香港股票00169)目前控制该项目60%的股权，其余40%由万达商业地产(香港)有限公司持有，而万达香港已达成类似协议，出售项目公司剩余的40%股份，每股价格与此次出售相同。换句话说，伦敦一个项目的总股本成本约为5，934.8英镑(约5.25亿元人民币)。

这一行动为万达逐步还清所有海外计息债务敲响了警钟。

从市场角度来看，出售资产不仅是一种陈述和回应，也是一种债务偿还。毕竟，万达在半年多前首当其冲地接受了银监会对海外M&A风险的调查。

它减速和下降，以提高驾驶过程中的安全免疫力。

然而，曾与王健林交换过杯子的R&F集团董事长李思廉却选择了相反的做法。在万达“海外撤退”的浪潮下，R&F不断接手，并一个接一个地接受。

在2017年3月的业绩会上，提到了R&F的海外销售额，李思廉称之为“九根牛一毛”。

显然，他对这种情况不满意。

不到一年后，R&F向四个城市投入了6.476亿英镑(约58亿元人民币)，布局了英国。

2017年3月22日，R&F以6000万英镑的总价格收购了位于伦敦南部克罗伊登的雀巢总部大楼及其附近的土地。这是R&F在英国开发的第一个住宅公寓项目。之后，R&F将投资开发1000套住宅公寓，项目总价值约为5亿英镑。

仅仅半个月后，即4月5日，R&F再次斥资1.58亿英镑收购了伦敦1区沃克斯豪尔广场的地块，占地3.4英亩(约13，800平方米)。

8月21日，R&F与中宇地产(港股01224)共同从万达手中收购了九榆树广场地块，总成交额为4.7亿英镑，占地10.2亩(约4万平方米)。

五个月后，R&F再次将伦敦九榆树广场旁边的一个项目收入囊中。

今年，R&F非常忙。在如此密集的海外收购节奏中，它还在7月19日与万达和融创上演了“世纪大交易”。

7月19日是一个分水岭，就像一条无形的绷带，将R&F和万达紧紧绑在一起。

7月19日之前，R&F和万达没有太多共同点。唯一的共同点是他们对商业地产的热爱。“万达广场”风靡全球，使王健林连续六年占据“首富”宝座。然而，李思廉的执迷使R&F走错了路，失去了与他以前的兄弟同等的资本。

自7月19日以来，R&F先后三次接管万达，酒店项目都欣然接受了海外地产，这成为王健林洗刷“资产转移海外”背景的一场及时雨。

出票人协议？

“为什么R&F经常逆潮流而动”已经成为市场上一个挥之不去的问题。

据此，《国际金融新闻》联系了该公司广州总部的相关人员，称他们不清楚该公司海外业务的发展情况，而香港(R&F在香港上市的股票)拒绝置评，理由是R&F一直保持低调。

2017年7月19日，记者试图重现交易场景的拼图，以便一窥究竟。

7月19日，在万达和融创的“世纪大交易”现场，R&F成为了新的参与者。随后，会议的主背景板被更换了两次。在三位领导人会面的小会议室里，争吵和打碎的玻璃杯一个接一个地出现了。延迟1小时20分钟后，老板们一个接一个出现，留下了一张有代表性的集体照。

自那以后，参与成员的数量增加了，计划也发生了变化。

7月10日，万达商业和融创中国(香港股票01918)联合宣布，融创将以335.95亿元人民币收购包括北京万达嘉华和武汉万达瑞华在内的76家万达酒店。

最终，R&F地产(港股02777)以人民币199.06亿元收购了万达商业77家酒店的全部股权，这77家酒店的酒店管理合同继续执行，直至合同期满。融创中国以438.44亿元人民币收购了西双版纳万达文化旅游项目和南昌文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权。

这也意味着R&F的价格比融创中国低近137亿元。

更有趣的是，酒店价格的折扣部分由融创中国承担。

在最初的公告中，融创中国最初以295.75亿元人民币收购了万达旅游资产包，但在签约现场，融创中国实际以438.44亿元人民币收购了万达旅游资产包，增加了142亿元人民币。

王健林和融创中国董事会主席孙宏斌的远见卓识，使得李思廉能够进行买卖，这可能是原因之一。

一位房地产分析师断言，在类似的交易协议中一定存在其他抽屉协议，否则先前关于酒店资产包被折价转让的说法将难以成立，这意味着双方的计算和权衡。

根据此人的分析，万达很可能会退居二线，用酒店项目的低价来换取R&F对其海外项目的收购。否则，很难解释此次交易后，R&F承担了各种政策监管风险，两次承包万达的海外项目。

中原地产分析师卢文喜表示，R&F之所以敢于逆势而行，主要是因为其海外业务规模尚未触及指标线。

海外受伤

那么，在接管这些海外项目后，R&F能让它为集团贡献收入吗？

易居研究院智库中心研究主任严跃进对此不太擅长，称R&F海外项目运作能力不容乐观。

早在五年前，R&F就开始增加海外业务。2013年底，在斥资85亿元人民币部署马来西亚后，先后在澳大利亚收购了5个项目。

在这张管理层个人偏好的海外地图上，R&F公主湾是一个投资巨大的项目。

R&F公主湾位于马来西亚柔佛巴鲁，与新加波隔着柔佛海峡。“香港和深圳”的概念被笼罩。碧桂园(港股02007)金海湾项目的成功加深了李思廉的渴望。R&F曾夸口说，它将实现每年50亿元的销售收入。

与新山碧桂园的“森林之城”相比，R&F公主湾的表现实在是惨淡。在没有利息的情况下，三年的销售额只为R&F的财务报告贡献了大约30亿元，而仅2016年碧桂园森林城的销售额就达到了180亿元。

一位投资者曾三次造访碧桂园森林城项目，他告诉《国际金融新闻》，马来西亚是一个购买力有限的发展中国家。随着中国开发商的涌入，新山的新房供应已经远远超过了当地的需求。因此，碧桂园深知目标受众的定位，在中国进行了铺天盖地的宣传和分流。

他和数百名潜在买家乘坐碧桂园的专机去马来西亚看房地产。在他的记忆中，当他第一次去那里的时候，他很荒凉，基本上是在听计划。和他一起旅行的大多数乘客都来自广东省的潮汕。他们已经在中国的碧桂园买了一栋房子，房子很难住。此行的目的是跟随碧桂园进行投资。

而R&F在当地市场低迷后突然将注意力转向了中国。然而，它的吸引力有限，许多想在马来西亚投资的买家选择了碧桂园。与此同时，随着国内观众逐渐意识到马来西亚的一些楼盘涉嫌过度投机和炒作，他们的热情大大降低，这使得空项目的购房率大幅上升。

严跃进认为，R&F公主湾的倒塌不仅暴露了R&F在规划和定位上的不足，也暴露了其在品牌营销、渠道拓展等软实力方面的不足，这些对于海外项目的运营至关重要。

目前，对个人海外采购资金的审计越来越严格，接管这些项目的人也越来越难找到。