长租公寓这一年：房企不冒进 摸索运营模式

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【摘要】例如，碧桂园(港股02007)于2017年5月成立了长期租赁公寓事业部，并于当年年底推出首个长期租赁公寓项目，并快速向市场推出400套套房。

“我自己住在碧桂园的第一套长期公寓里。感受穿过田野的河流。”碧桂园集团上海地区总裁高斌向《时代周刊》记者表达了自己的感受。

碧桂园是目前公布的长期租赁公寓数量最多的房地产企业:以高端产品进入市场，三年内实现100万套。2月2日，碧桂园出租屋房地产投资信托基金经深圳证券交易所审核通过，成为国内租赁领域首家规模达数百亿元的证券化产品。

但是事情的另一面。如何经营长期租赁公寓已经成为高斌的日常思维。与以往开发商的住宅开发模式相比，长期租赁公寓的运营有很大不同。从投资回报周期到对公寓大厅亮度的感知，对清洗浴室频率的判断，等等。，我们必须重新学习。

但是碧桂园不想错过这个潜在的“窗口”。从培育房屋租赁企业、扩大租赁住房供应、鼓励租赁需求、提供金融支持政策等一系列政策都吹到了租赁市场。

市场潜力也很大。Wind的数据显示，中国目前的租赁市场总成交量为1万亿元，远远落后于美国和日本的7万亿元和2万亿元。

但是长期租房的道路似乎并不容易。

操作员受到挤压

住房企业的大规模进入改变了长期租赁公寓的市场结构，一些率先进入长期租赁公寓的创业团队成为行业的“烈士”。

在2017年统计的“死亡名单”中，有高屋公寓、彩色公寓、V型青年客房和豪西家公寓。

2014年前后，他们中的大多数人都受到了创业、互联网和投资的刺激。"当每个人都刚刚学会爬行时，他们追求速度，强迫自己跑上100米跑道。"水地公寓的创始人冯玉光告诉《时代周刊》记者。

分界线在2017年第二季度左右，也就是说，在大多数开发商开始专注于进入这个行业之前，长期租赁公寓将会出现在河流和湖泊中，创业团队将发挥主导作用。当时，市场上很少有开发商。

但也是在那段时间，这一波创业团队经历了洗牌。在冯玉光的记忆中，从2015年下半年到2016年全年，他感受到了资产市场对长期租赁公寓最直接的冷淡态度。“我们必须知道，在2014年和2015年上半年，为长期租赁公寓团队融资并不困难。”

由于缺乏足够的流动性，许多背景不佳的创业团队在长期租赁领域举步维艰。随着开发商的到来，他们中的许多人面临着新的选择——成为更大更强的企业。

方东东公寓研究中心有着很深的体会。他告诉《时代周刊》，自2018年以来，长期租赁公寓的股权转让和项目一直在增加。

尽管许多创业型长期租赁公寓团队已经消失，但这并不意味着开发商是唯一的一个。开发商，像中介、传统酒店和互联网团队一样，仍然是市场参与者。

在中介方面，有连锁店，世界银行的红浦公寓(002285，诊断股)，我喜欢我家的公寓；传统的酒店业包括中国居住的城市家园、铂金的鸟巢和阿图尔酒店的宾润阿图尔；例如，魔方公寓、友+公寓、水地公寓等。在互联网的催化下起步较早，但仍有很强的实力。

然而，冯玉光和李权对该行业并不完全悲观。他们对记者说的关键词是“处于化学反应中”和“仍处于初级阶段”。高斌也持有同样的观点。在他看来，长期租赁公寓市场处于相互竞争的状态，每个家庭都是行业的探索者。

有资格开发和建造带土地的长期租赁公寓是开发商的天然优势，这是其他平台无法比拟的。当这些创业公寓团队能够在一年、两年甚至更长时间内完成从融资到收购数百套公寓的过程时，一些房地产企业只用了半年多的时间就进入了这个行业并站稳了脚跟。例如，碧桂园于2017年5月成立了长期租赁公寓事业部，并于当年年底出现在第一个长期租赁公寓项目中，并快速向市场推出了400套套房。

但是时间的沉淀是大多数开发者所没有的优势。除了2015年诞生的万科园居、2016年首次推出的龙湖皇冠居外，其他开发商如施琅的施琅居、徐汇的於陵，一年都没有开业。

事实上，很多业内人士告诉《时代周刊》记者，2017年，房地产企业进入长期租赁公寓后处于摸索状态，2018年可能是房地产开发商出租长期公寓的第一年。

利润难题

然而，在黎明明之前的“黑夜”，每个家庭都无法逃脱如何赚钱的纠缠。

冯玉光分析了《泰晤士周刊》的记者，并表示长期出租公寓是长期的，这意味着很长的投资回收期和很长的存货周转率；另一种是租赁，即只租不卖，不允许实现销售。对于开发商来说，这是从销售型向控股型的转变，这种转变反差很大，需要扭转。

“长期租赁公寓行业商业模式的主要利润点是租金差异。如果开发商盲目进入，从一些，每个公寓来源可以支付不少于10，000元的学费。如果这个数字很大，支付的学费将按同样的比例增加，没有办法谈论利润。”他说。

东方公寓研究中心的李权也向《时代周刊》记者表达了自己的担忧:“如果你盲目进入，很快就会蚕食掉市场上唯一的利润。因为长期出租公寓是一项缓慢而耗时的工作。”

很难盈利，这受到入住率的限制。据一位未透露姓名的业内人士透露，《时代周刊》记者称，整体盈利入住率超过95%，而目前平均入住率低于90%。

同时，开发商应该对投资回报周期有更高的容忍度。高斌告诉《泰晤士周刊》记者，正是因为集团对长期租赁公寓(港股06838)这一创新业务的盈利能力要求不高，上海地区公司才不需要受到太大的约束。

据《时代周刊》记者报道，当许多开发商长期出租公寓时，财务模型中的现金流修正周期一般设定为五年。但即使是第一个进入这一领域的万科，也已经有五年没有发展了。

收入不一定高，这也是一个需要面对的现实。万科董事会主席于亮在他的声明中可以看出端倪。他说:“在回报率方面，我们对1%-2%的回报率感到满意。如果长期租赁公寓的回报率是6%-8%，在未来是正常的(水平)，我们将走这个方向。”

“开发商进入的最大亮点是，他们可以通过资产证券化套现。”李权告诉《时代周刊》记者。

轻重资产的组合被认为是开发商的参考。市场从业人员向《泰晤士报》记者指出，轻、重资产都可以在开发初期进行，重资产项目的比例可以根据情况在未来逐步提高，这样可以以较少的投资和较低的风险快速收回成本。同时，在可能的范围内，收益通过发行房地产投资信托基金出售，资金被收回以完成退出。

据《时代周刊》记者介绍，龙湖关羽在获取项目资产原有的轻资产和重资产的基础上，提出了中等资产的概念，并根据不同的城市、地区、环境、特点和产权条件，匹配不同的发展模式。在房地产投资信托基金方面，徐汇实现了中国首个单个民营企业长期租赁公寓储物架型股权房地产投资信托基金的破冰。

运营挑战

对于开发商来说，如何操作是不可低估的。

出现在公共信息中。链家长期租赁公寓品牌首席执行官林雄表示，要做好长期租赁公寓，第一个层面就是产品和服务的质量。

在调查市场之后，茅野的研究团队发现了几个普遍的问题:在供应方面，产品同质化严重，大约60%是非常小的单位。在这部分市场，开发商没有溢价优势；需求方面有220万英镑的缺口没有得到满足。

在冯玉光看来，开发商需要进一步思考社区的概念。“就像长期住在酒店里的人一样，他们没有归属感。”在他看来，市场将为在社区中表现出色的开发商支付增值服务费用。

他向《泰晤士周刊》记者指出，如果人们(603883，诊所股票)能够将他们的股票房屋重新用于出租，分散式公寓经营也是一个大蛋糕。最近，从华平获得40亿元人民币融资的连锁住宅是分散式公寓的典型例子。凭借其平台建设能力和金融生态链，阿里巴巴正在着手开发一系列分布式长期租赁公寓产品。

然而，对于这些开发商来说，他们的优势更多的是集中公寓经营，而不是分散经营。

在研究了美国市场的情况后，华晶证券发现，在物业运营成本和折旧方面，集中型公寓优于分散型公寓。

然而，由于开发商拥有物业，更容易形成品牌效应和标准化体系，并建立一定的市场声誉和租户群体。

但是要做好操作，我们需要考虑方方面面。根据上海万科对时代周刊记者的介绍，它已经足够详细，试图满足租户的各种生活需求。

例如，联合饥饿现在小吃架，美团大众洗衣服务，公园盒无人驾驶健身舱，携程超级穿梭巴士，evcard，ofo，支付宝等。提供跨境外部资源。此外，公司还开发了一套it功能和系统支持，只需点击一下就可以方便快捷地支付房费、水费和电费。甚至有些商店可以专注于公积金企业。

阳光城(000671，诊所单元)选择与遇见公寓合作，这是一家专业的长期租赁公寓公司。前者负责为遇见公寓提供更多的房屋，后者负责进行规范化的运营和项目管理，包括售前咨询、订房查看、审计咨询、签约售后维护、清洁和换房等。

“我们与其他开发商的一大区别是，我们在开发设计时考虑了后期公寓运营商的服务需求，提供了空独有的服务，同时我们与运营商的互动更好，力求双赢。”阳光城市告诉时代周刊记者。

“运营商收费，开发商观望”

虽然起步较晚，但房地产企业并不满足，试图用速度和规模来弥补。

例如，碧桂园将在3年内建造100万间客房，万科公园将在2018年达到45万间客房，徐汇将在5年内达到20万间客房。

值得一提的是，龙湖甚至把长期租赁公寓作为其主要的水道。"关羽被定义为上海龙湖的核心业务."1月26日，上海龙湖负责人向包括《时代周刊》在内的媒体透露，2020年，集团将成为行业前三名，租金收入将达到20亿元。

据Cree统计，截至2017年12月底，在目前已开发的房屋中，万科的停车库首为8万套，龙湖的关羽、徐汇的於陵、招商一号和施琅的施琅各1.5万套，其余钟君广场、金地的融上汇、海洋的邦社分别为7000套、6000套和4000套。

然而，与来自中介的数据相比，房地产企业推出的长期租赁公寓数量并不多。根据数据显示，目前有50万个连锁家庭，45万个我喜欢的家庭，2万个家庭排名第八。与长期出租公寓的经营者相比，房地产开发商的开房数量也很低。已经有43，500个领先的魔方，其中15，000个名列第七

"运营商收费，开发商观望."上海柯睿执行总经理兼首席分析师茅野认为，开发商们也在等待真正的窗口的到来，一边等着收费一边捂着。

事实上，一些开发商在长期租赁公寓领域并不积极。

在1月31日浙江省房地产协会举办的论坛上，绿城的一位高管在讲话中表示，绿城只有在满足两个条件的情况下才会建造长期租赁公寓。首先，入选城市是人才流入量大、土地便宜的核心城市；第二，租金收入可以支付财务费用。

即使在一线城市上海，一些开发商对长期租赁公寓也持谨慎态度。绿地控股(600606，诊断部)在2016年第四季度表示，将参与长期租赁公寓，但迄今为止，上海还没有长期租赁公寓项目。格林兰告诉《时代周刊》记者，“目前，上海房地产集团、张江高科技(600895)等当地国有企业已经在上海赢得了租赁土地。绿地在这一领域早就受到重视，但这取决于上海不成熟的条件。”

一些开发商担心赶进度和错过时机，选择战略合作进入市场。例如，在新城控股(601155)一案中，据《泰晤士报》记者报道，中富大厦最近获得了新城控股的战略投资。然而，截至发稿时，还没有确切的信息，如合作的数量和涉及的项目数量。

尽管如此，长期租赁公寓行业的一些人仍然乐观地认为，开发商将进入长期租赁公寓。水地公寓创始人冯玉光认为，开发商有五大优势:一是加快市场教育水平；二是加快产业链的成熟；三是促进政策落地；四是带来人才和资金的集中；第五，它将增加集中公寓的供应。

他说，由于开发商的参与，行业内发生了化学反应，预计在未来，该行业将产生头效应。这些头，主要是开发商，将整理产品，经营，资产，品牌和其他方面的公寓，许多长尾将迅速上升。

与小组合作

长期租赁公寓行业本身有着光明的未来。据链家研究所所长杨现领发布的行业研究报告《租赁崛起》，2016年、2020年和2025年中国房地产租赁市场的租赁规模分别约为1.1万亿元、1.6万亿元和2.9万亿元，预计2030年将超过4万亿元。

这个大蛋糕很有吸引力。随着国有企业的加入，开发商之间的竞争出现了新的模式选择，无法获得租赁土地的开发商开始考虑寻求与国有企业的合作。上海碧桂园总裁高斌有这样一个想法。

许多业内人士认为，国有企业更具优势。在嘉里1月30日举办的论坛上，上海房地产战略投资部副总经理金国雄对《时代周刊》等媒体进行了总结，包括优质土地资源的规模效应和国有企业遗传背景的社会效应。

令私营企业开发商惊讶的是，像上海房地产集团这样的国有企业也在进军租赁领域。

此前，上海房地产集团宣布，计划投资180亿元购买17块出租房，然后在古北、虹桥、陆家嘴(600，663)等中心城区提供约20，000套出租房，交付时间定在2020年。据《时代周刊》记者掌握的最新信息，上海房地产集团希望成为住宅租赁领域的龙头企业，在5年内完成ipo，5年内实现500亿元，8年内实现2000亿元，成为一个万亿美元的集团。

不仅仅是上海。1月29日，浙江省首个出租房项目——宁超白石公寓在中国首个出租房试点城市杭州开工建设。这也是杭州第一个由国有企业打造的长期租赁公寓品牌。

冯玉光认为，国有企业的进入也将在一定程度上促进行业的增长。茅野认为，私营企业不必太担心租赁土地的收购。他的理由如下:首先，上海的租赁产品将在两年内达到高峰，租赁土地将于2019年向开发商开放。其次，无法获得租赁土地的开发商可以寻求与国有企业的合作。“该区国有企业的商业用地正在发生变化，这也是一个机遇。”

与国有企业合作并非不可能。上海房地产战略投资部副总经理金国雄当天在论坛上抛出橄榄枝。他希望其他企业能与上海房地产集团合作，弥补和改善国有企业在经营长期租赁公寓方面的不足。