投资180亿元 国企房东入驻上海租赁住房市场

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[摘要]上海作为中国第一个提供租赁住房用地的城市，一直在加大租赁住房用地的供应，加快上海租购并举的住房制度建设。

走进上海闵行区浦江镇世博家园第一小区的样板房，直观的房间面积很小，只有42㎡，但整体设计合理，浴室干湿分离，从家具到基本家电，门锁刷卡，承租人真的可以提着包。

这是本月由“方成”发布的首批样板房之一，该品牌是由国有功能企业上海房地产集团推出的国有企业出租屋。“方成”也是上海租赁住房市场的第一个国有企业品牌。

上海房地产集团表示，作为一家职能型国有企业，将首先尝试提供一个市场化的租赁住房计划和解决方案:包括建立标准，即与各管理机构研究政策导向，逐步规范整个租赁住房市场；建立解决人才需求的相对长效机制。

这与上海市“十三五”住房发展规划相吻合，规划中明确提出“要充分发挥区属国有企业的作用，增加政府持有的租赁住房比例，发挥支撑担保和市场砥石、稳定器的作用。”

“大型国有房地产企业进入房屋租赁领域，对国家、城市、行业乃至企业自身都具有重要意义，有助于推动建立规范的房屋租赁市场体系。”华东师范大学房地产系副教授、上海亿居房地产研究所房地产流通研究所所长崔伟在接受《时代周刊》采访时强调，除了公租房以外，真正的土地是从一级土地市场获得的，市场定位是根据租户的需求进行的。“过去没有这样的东西，它还没有形成。上海房地产发挥了很好的主导作用。”

重点建设40平方米和60平方米

1月20日，上海房地产集团正式推出上海首家国有企业租赁住房业务品牌——方成。

与此同时，上海房地产集团、临港集团、中国建设银行(601939)(港股00939)、神速润投资、中信证券(600030)(港股06030)、中国同富、阿里巴巴云等20多家企业组成生态合作联盟，为北京市租赁住房建设和运营服务。此外，面向社会、集出租房屋运营和服务管理功能于一体的出租房屋生成和出租信息平台将于今年正式启动。

“城市党”品牌的主要市场定位是解决城市人才的生活需求，核心理念是‘城市梦想生活’。”1月30日，上海房地产战略投资部副总经理金国雄在中国租赁住房金融形势系列论坛第一站上海站表示。

去年，上海房地产集团赢得了上海提供的29个租赁住房用地中的10个，并增加了7个自有土地用地。上海房地产集团确定了第一批17个租赁住房地块，总建筑面积超过100平方米，计划投资约180亿元。建成后，可提供约20，000套租赁住房。进入市场后，它将以无门槛和统一租金的方式供给社会。

这17块出租屋地块位于古北、虹桥、大芦家嘴(600663，顾臻)、张江等中心城区的中心活动区，产业集中，交通便利，生活设施齐全。“今年的目标是12000套。计划上半年开工4000台，下半年开工8000台。它将在年底前全面启动，预计到2020年交付。”金国雄透露。

上海房地产集团出租房屋管理运营业务总顾问郑华表示，出租房屋业务的核心服务群体是25-35岁的稀缺行业人才。经过半年多的市场调研和对25-35岁有租房需求的上海员工的5000份有效问卷调查，发现很多顾客愿意共用厨房和客厅，他们对客厅/客厅的需求占30%，对工作和娱乐的需求占70%。上海房地产集团最终确定主要住房供应面积为40平方米、60平方米和80平方米。

“我们现在建议重点建立两个标准，40 m 2和60 m 2，加上80 m 2，即一般的40+m 2。”金国雄解释说，“我们把厨房和功能区放在了公共的空房间里，并扩大了空客厅，所以40平米的空房间给人的感觉是60

值得一提的是，上海房地产集团收购的租赁土地已经无偿出让了10%的配套土地。上海房地产集团计划围绕配套区域建设社区商业，打造娱乐、生鲜、轻食、健康、形象、餐饮六大生活服务平台。同时，办创新创业空室等。

崔培表示，让国有企业带头利用土地建设出租房，可以相对保证政府意图的落实和落实。大型国有企业开发出租屋品牌符合上海房地产市场推动出租屋发展的需要:一方面，国有企业政治意识强，积极响应国家政策；另一方面，房地产企业从事房屋租赁业务，实际上是其演变和升级的表现。

上海住房租赁办法

作为中国第一个提供租赁住房用地的城市，上海一直在增加租赁住房用地的供应，并加快上海租购并举的住房体系建设。

“房地产市场的调控关系到城市的长远发展，关系到青少年的发展和人民生活的改善。”1月29日，上海市第十五届人民代表大会第一次会议闭幕后，在市政府新闻发布会上，上海市市长应永说，上海市去年制定并严格执行了六条法规和九条规定，今年将继续加强对房地产市场的调控。今年，上海将继续增加租赁住房用地供应，加快建立租购并举的住房制度，改变“一腿长卖一腿短租”的现状。

上海市“十三五”规划明确提出增加1700公顷的出租房屋用地，预计将推出70万套出租房屋。自去年7月首次公布租赁住房用地以来，上海已公布7批29块租赁住房用地，总土地出让面积79.69公顷，建筑面积181.26万平方米。

崔培对此非常自豪。去年5月中旬，在上海召开的高层领导座谈会上，她向市长作了汇报，并提出了一些建议，如“在每年新出让的住宅用地中规定一定的比例和区位特征(例如在不同的环路以内)，作为出租屋的专用土地”，“过去我们只使用住宅用地和商业用地，从来不出租住宅用地。”这项建议获得通过。后来，上海推出了29处租赁住房用地，这是前所未有的。这实际上是为从事租赁业务的房屋企业开辟另一条土地供应跑道，使其价格不受普通商品房土地出让价格的影响。”崔培总结道。

2018年，上海租赁住房用地将进一步增加。1月5日，上海召开联席会议，推动房地产市场健康发展，指出到2018年底，要实现启动改造20万套新出租屋和新增9万套出租屋的目标。

“上海的房屋租赁市场化程度还比较高。上海家庭的租赁比例不到40%，这在全国是很高的。”崔培肯定了目前上海出租屋的发展趋势，但她也指出，与发达国家60%-70%的租户相比，如纽约、伦敦、东京等城市，中国出租屋市场的规模远远不够。“上海的房屋租赁市场才刚刚起步，离真正的发展和完善还有一大段距离。”

国家鼓励租房

早在2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展房屋租赁市场”。同年6月3日，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出主要方向是建立一个购租并举的住房制度，完善以市场配置为主体、政府提供基本保障的住房租赁制度。2016年中央经济工作会议明确坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，成为2017年全年发展的绝对关键词。

崔伟称2017年为“租赁住房发展的第一年”:“2017年，从中央政府到地方政府，我们大力推行各种政策和措施，鼓励住房租赁市场的发展，甚至在一级土地市场。这是一个前所未有的质的变化。”

2017年5月19日，中国第一部专门针对房屋租赁和销售的法规《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，公开征求公众意见，详细规定了房屋租赁各方的权利和责任，以保护各方的合法权益，确保交易安全。

2017年7月20日，住房和城乡建设部与八部委联合发布了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，要求加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场，划定首批12个住房租赁试点城市。

崔培认为，与发达国家相比，我国住房租赁市场的发展水平仍然很低，缺乏住房租赁和购房选择机制，这是多年来住房购销价格持续快速上涨的一个重要原因。因此，培育一个发达的住房租赁市场，并使之形成一个与住房市场相互制衡的“住房租赁和购买选择机制”，是解决我国住房市场突出问题的“治本之策”。