房企多种融资渠道遭围堵 绿地境外债储粮43亿美元

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“房地产市场的利润空行动，如'一些银行暂停信贷'和'加息'进一步锁定住房企业的融资渠道。”通策研究所所长张宏伟表示，房企融资问题日益严重，今年将是房企“生死攸关”的一年。

据同一家政策咨询研究所称，2018年初形势不利，对“明道”和“道安”等几条业务线的房企融资按下了“暂停按钮”。1月份，房企融资额度收紧，各种融资渠道比例波动较大。国内银行贷款、公司债券等债权融资均大幅萎缩，住房企业多元化融资渠道被完全阻断。越来越多的房企寻求海外融资，海外发债持续升温，外币融资总额超过人民币。

“资金短缺”的趋势似乎即将到来。碧桂园(港股02007)、R&F、格林兰等房地产企业都开始积极出海找钱。过去，发行公司债券的成本保持在4%。现在，即使海外债券融资成本接近6%，他们也愿意“买单”。

40家房企融资637亿元

根据通策研究院的监测，2018年1月，40家典型上市房地产企业的融资额相当于637.12亿元，较2017年12月的697.23亿元下降了8.62%。自2017年10月融资触底以来，融资在11月和12月略有回升，然后在今年1月开始再次下跌。

从住房企业融资方式来看，债务融资金额达到543.95亿元，占住房企业融资总额的85.38%，低于去年12月的90.54%；股权融资占融资总额的14.62%，略高于去年12月的9.46%。

根据通策研究所研究员敖裕民的说法，创新融资方式的总量逐月大幅缩水。除其他债务融资外，国内银行贷款和信托贷款总额环比大幅下降。

敖裕民表示，公司债券已连续四个月逐月增加，融资总额自去年8月达到峰值，已成为大多数房企的主要融资方式之一。然而，中国目前只发行了一只公司债券，华侨城在2018年发行了第一期公司债券，分别融资25亿元人民币和10亿美元。此外，1月份国内银行贷款8笔，总额55.6亿元，同比大幅下降66.91%。

敖裕民认为，住宅企业作为资本密集型企业，不能根据外部资本市场灵活调整和收缩自身规模和现金流。在信贷融资额度不能满足企业需求且融资成本居高不下的情况下，上市房地产企业股东可以通过股权配售向上市房地产企业注资。

事实上，在上述40家房地产企业1月份获得的融资额度中，海外配售融资总额为93.17亿元，占融资总额的14.62%，仅次于公司债券，其中股票配售融资总额相当于90.80亿元。其中，碧桂园配售2.16%已发行股本，每股17.13港元；中国金茂(香港股票00817)以每股3.7港元的价格配售8.43%的已发行股本；香港股市其他11家上市公司通过股权融资实施了股票期权计划，总额达2.37亿元。

虽然可以从配股融资中获得大量资金，但大多数住房企业更喜欢债务融资。

借外债“储粮”

“2018年1月，住房融资仍以人民币为主，其次是美元和港元。”他表示，人民币融资289.25亿元，占比45.4%，比上个月下降38.01%；美元融资总额239.95亿元，比上个月大幅增长116个百分点；港元融资总额为107.92亿元，仅占16.94%。

总体而言，上述40家房地产企业1月份境外融资总额为347.87亿元，较去年12月的230.61亿元大幅增加。外币融资的绝对值和比重为2017年9月以来最高。

具体来说，碧桂园分别发行了2.5亿美元和6亿美元的公司债券，期限分别为5年和7年，利率分别为4.75%和5.13%；R&F地产(港股02777)的全资附属公司以5.88%的成本发行2023年到期的5亿美元优先票据。

2月后，通过海外融资“储存粮食”的行动继续进行。2月6日，格陵兰控股(600606)再次成功发行低利率美元债券。绿地控股宣布在香港发行了两种美元债券，总额为7亿美元，其中包括一种3年期4亿美元的固定利率债券，票面利率为5.25%；又发行了3亿美元的5年期固定利率债券，票面利率为5.90%。

格林兰表示，到目前为止，格林兰控股已经为海外项目发行了43亿美元的海外债券(其中包括27亿美元以上)，平均票面利率仅为4.58%。为满足发展需要，绿地控股于2014年通过其全资海外子公司在香港证券交易所(港股00388)成功制定了30亿美元中期票据计划，并根据市场情况分阶段募集和提取，募集资金计划用于绿地的海外投资项目。格陵兰岛之前已经成功发行了7次，发行的未偿债券余额为18亿美元。

“海外市场波动剧烈，主要表现在美国国债收益率近日突破新高，美国长期国债收益率持续快速攀升，已发行债券二级市场价格持续扩大，投资者对新发行债券的溢价要求不断提高，甚至选择不先买后看。”在这种情况下，格陵兰发行了两种债券，三年期4亿美元，五年期3亿美元，其中五年期债券是该公司近年来首次发行的长期债券。“中银国际、中信国际等机构指出，2017年绿地表现良好，杠杆率大幅下降。与去年的几次发行相比，更多的市场优质机构投资者参与了格陵兰债券的认购。

“资产负债结构合理，现金流改善，财务指标良好的住房企业评级较高，海外融资成本较低。”一位分析师向《证券日报》表示，一些中型房企负债累累，因此通过海外融资为“小一年”节省“粮食”的想法可能难以实现。即使他们成功获得融资，他们也可能付出高昂的资本成本，这将严重侵蚀利润。

总体而言，今年以来，房企偿债压力加大，融资难问题难以解决。