莫干山民宿投资过热：亲爱的客栈 你可能会被吞并

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随着B&B综艺节目如《亲爱的客栈》、《青年旅舍》和《美丽屋》的流行，B&B逐渐从人群中走向了公众生活。

说到寄宿家庭，我不得不说，以裸心谷和法国山居为代表的莫干山风景区就起源于此。

许多人没有想到的是，这个刚刚为公众所熟悉的行业，已经进入了艰难的生存之路。中国社会科学院旅游研究中心最近编写的《旅游绿皮书:2017-2018年中国旅游发展分析与预测》显示，有迹象表明，在寄宿家庭等新的旅游领域存在过度投资。

1月中旬，《国家商报》记者也前往莫干山进行实地考察。在这里，走在最前列的莫干山B&B的从业者正试图走出红海，或者借助资本进行连锁扩张，或者通过集群发展降低成本、提高效率。可以说，开一家客栈就像在综艺节目中一样容易，这让它很难生存，甚至会被一条大鱼抓到吃小鱼。

莫干山样本行业日益饱和，很难找到好房子

住在莫干山镇几十年的朱姐姐直到现在还不喜欢寄宿家庭。她说:“那些客人有时很吵，在城市移交的高峰期经常会有交通堵塞。还有土地和租金等问题。邻里关系不好，经常有矛盾。”

相反，王勇和朱姐姐看到在莫干山镇的生意在过去的两年里蒸蒸日上。2017年，他花了100多万元拆除了自己的旧房子，并将其重建为一栋三层楼。他在旅游旺季有很多游客的时候做寄宿生意，但在淡季几乎没有人的时候他独自生活。

不难看出，即使是现在，当地人对莫干山的看法也不尽相同，这里又一次挤满了寄宿家庭。

2007年进入莫干山裸心品牌，先后在莫干山建设裸心乡、裸心谷和裸心堡。裸心集团特别关系副总裁朱妍回忆说，起初，当地人对自己的所作所为持怀疑态度。经过两三年的经营，一些当地人发现了乡村旅游的商机，开始有意识地跟进这个行业。

2012年是莫干山的关键转折点。那一年，《纽约时报旅游版》评选出“45个最值得去的地方”，莫干山排名第18位。

“墙外开花，墙内芬芳”一度引起国内媒体的关注，以《赤子之心》为代表的羊家乐也被媒体报道。“羊家乐”还出现在德清县政府的《2012年政府工作报告》中，其中提到要培育以“羊家乐”为代表的新型旅游业态。

莫干山位于江苏、浙江和上海的三小时经济圈内，满足了一线和二线城市白领的周末度假和休闲需求。来莫干山旅游的人数也逐年增加，羊家乐和B&B的新旅游模式也吸引了更多的关注。

杨默涵毕业于同济大学建筑系，此前在上海同济城市规划设计研究院工作。2012年，他离开上海和朋友来到莫干山，在那里他创立了B&B品牌，而杨默涵记得，“2012年我来莫干山的时候，一只手可以算作一个B&B。”

现在，莫干山有超过1000个寄宿家庭，而且这个数字还在增长。至于越来越多的人，B&B行业服务平台“过夜”的创始人夏玉清早些时候表示，莫干山B&B的市场正趋于饱和。

莫干山的投资者、设计师、画家和当地村民都参与其中。在蒋看来，这实际上说明了民宿行业的进入门槛很低。“如果你有五个房间，在一个中等大小的地方，可能要花400万元。”

1月20日，国家商报记者在莫干山镇看到，B&Bs挤满了镇上的街道和小巷，许多B&Bs仍在建设中，钢筋混凝土和山、竹、海一览无余。

然而，莫干山镇的居民也告诉《国家商报》，在过去的两年里，许多外国人来莫干山租房来改造民宅，但现在许多当地村民重建自己的房子来建造民宅。顾大姐在镇上开了几十年的面馆，她透露在山里租房子住的房租涨了很多，租期可能会比以前短。更重要的是，许多风景优美的老房子几乎找不到。

如今，寄宿家庭行业仍需避免土地的性质和租金飙升等风险。为了规避风险，江甚至选择了购买一套有产权的别墅作为寄宿家庭。

生活条件变得越来越专业化，淘汰也在加剧

作为著名的避暑胜地，冬季是莫干山的淡季。今年，莫干山的许多当地主持人告诉《国家商报》，与往年相比，今年的淡季业务有所下降。在最初的两年里，当人们的寄宿家庭刚刚流行起来的时候，许多人感觉很新鲜，来看一看。在过去的两年里，寄宿家庭发展迅速，许多地方都找到了寄宿家庭，吸引了一些客人。

如何吸引客人和提高入住率已经成为许多人头疼的问题。与B&B其他知名酒店相比，王勇的房子是在老房子的基础上重建的，不是由设计师设计的。他太贵了，但由于他在莫干山镇的优势，旺季的入住率相当高，但淡季他很担心。为了吸引顾客，他在平台上贴出了500元/晚的价格。如果顾客打电话来询问和讨价还价，他还会给一个私人折扣，并将价格降低到400元/晚以上。

然而，这种价格战对于裸心集团特殊关系副总裁朱妍来说是无法持久的。她认为，莫干山B&B目前正面临洗牌。“那些有个性和温度的寄宿家庭不必担心，但那些只靠价格战生存的人。寄宿家庭将被淘汰。”

当地政府也意识到寄宿家庭的快速增长所带来的问题。2017年7月，《财经天下》报道称，为了保持莫干山B&B产业的可持续发展，莫干山镇严格审批了新申请的B&B，希望将床位总数控制在1万张左右。此外，精品寄宿家庭正被引导取代低端寄宿家庭，资源倾向于那些已经做了品牌的家庭，以消除一些低端寄宿家庭。

2017年9月，浙江省正式颁布了B&B地方标准《B&基本要求与评价》，该标准强调B&B的经营规模，单间不超过15间，不超过4层，总建筑面积不超过800平方米。B&B分为三个等级，即白金、黄金和白银。档次越高，接待设施和服务质量就越高。

不难看出，浙江省颁布的B&B地方标准体现了对B&B服务经验的重视..目前，酒店业面临人才短缺，专业规划、运营、管理、设计和服务人才相对匮乏。朱妍说，在过去的两年里，B&Bs的人才流失率非常高，许多裸体员工被其他B&Bs挖走。有趣的是，杨默涵承认，一开始喜悦领域的人才是从赤子之心挖来的，但现在他也面临着公司员工被其他寄宿家庭挖走的问题。与此同时，杨默涵也表示，B&B市人才严重短缺

人才的缺乏表明这个职业认可并追求这个职业。因此，正如杨默涵所说，很有可能下一步将淘汰一批管理服务差的企业。在这个行业里，大鱼吃小鱼的情况会经常发生，资源也会重新配置。

如何在洗牌时代扩大品牌寄宿家庭？

洗牌正在加剧，但另一方面，资本的力量不应被低估。一些B&B业内人士表示，B&B基本上是一项重资产投资。从投资收益的角度来看，平均需要7-8年才能恢复原状。此外，B&B是一个非标准的住宿，所以很难复制和迅速扩大。然而，借助众筹平台，一些知名的寄宿家庭品牌可以吸收大量闲置资本投资，成为新店的联合创始人。

怡园的第二家雨村店通过众筹筹集资金。在杨默涵看来，众筹可以积累社会闲散资金，为寄宿家庭提供资金支持。除了数万元的资金支持，参与B&B众筹的联合创始人背后也有资源、人脉等要素，可以推动B&B的发展..

尽管寄宿家庭的众筹正在如火如荼地进行，苏宁金融研究所的研究员李涛曾经说过寄宿家庭的众筹有三个风险。首先，从政策角度来看，寄宿项目可能面临整改；其次，B&B投资的红利期已经过去。据统计，自2016年下半年以来，大量寄宿品牌的入住率已经放缓，甚至下降。许多寄宿家庭有空租金现象，寄宿家庭的供应已经超过需求；第三，很难调查B&B项目的收入。

此外，《旅游绿皮书》还指出，盈利明显的风险投资和实现投资要求高的众筹比例过高，必然会影响旅游投资的可持续发展。

如果众筹模式存在风险，B&B应该如何扩张？记者发现，越来越多的人的主人开始试图通过出口轻资产来实现B&B品牌的连锁。朱妍说，赤子之心不仅限于莫干山，而是不断向外寻求发展。在开发模式中，主要采用品牌输出和运营管理输出。据了解，应当地政府的邀请，裸心已经在苏州、绍兴和重庆建立了裸心度假村。

久益地产也开始尝试走出莫干山，出口轻资产。在安吉的第三家新店，业主委托经营，业主负责资产和土地。乔伊菲尔德只出口品牌和管理模式，其股本只有20%。杨默涵说:“我们之所以搞连锁经营，就是为了把我们的产品系统化。连锁是下一个趋势，我希望保持每年3~4家店的增长速度。”

在红海生存正成为一种趋势

然而，一些业内人士指出，B&B的成本控制能力较弱，这也是连锁经营的一个弱点。B&B的盈利能力不如预期。单一的B&B可能有利可图，但连锁经营后，运营成本将不可避免地增加，这需要更多的利润来支撑。此外，在其他地区的发展过程中，B&Bs经常会遇到文化、政策等方面的问题。基于这些因素，一些快速增长的B&Bs开始寻求群体变暖和集群发展。

2017年初，我们推出了“5+n”B&B集群战略，以独骑、狂野音乐、莱拉私人旅行、穿越云山居和紫川四个B&B品牌为例。2017年11月，在过夜住宿的带领下，飞富士、大乐之野、西坡、苏璞和国云山居等五家寄宿家庭签署了开放崇左B&B集群的合同。

你为什么愿意加入B&B集群？杨默涵说，现在他们位于崇左、广西、中卫、宁夏等地。当地政府已经规划了一个村庄或地区，与它签订了合同，并且不需要与个体农民打交道，避免了关于土地性质和合同稳定性的争议。产权相对清晰，主机主要是出口品牌和设计，所以财务压力不是很大。

“独骑”创始人李曾经说过，社区不仅有足够的资源获取能力，还可以从政府那里争取到当地优质的商业用地资源。它还能帮助B&B迅速扩张。凭借合作伙伴和资本的实力，将获得业务合作和拓展的优势。

此外，中国茶叶流通协会副会长匡鑫曾表示，通过尽可能多的发展集群式的家庭，很容易形成一种良好的氛围，从而共同构建公共资源，协调利益，稀释营销和公共事务管理的成本。

然而，一位私人主持人也承认，在寄宿家庭的集群和强强联合背后，区域寄宿家庭市场的竞争在一定程度上加剧了，对于单身寄宿家庭的经营者来说，压力会更大。

(实习生吴敬东也参与了这篇文章。王勇、朱大姐和顾大姐是化名)