136家房企负债近6.6万亿元 平均每家负债484亿元

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a股房企年报披露已经关闭。据风能信息统计，根据申银行业分类，136家上市房地产企业负债总额超过6.58万亿元，同比增长34%，意味着每个企业平均负债达到484亿元。

然而，这136家房地产上市企业总资产达8.3万亿元，同比增长31%，与债务增长水平相差3个百分点。值得一提的是，这136家上市房地产企业的平均负债率2017年为79.1%，去年为77.25%，同比增长1.85个百分点。

《证券日报》记者注意到，在136家房地产企业中，有35家的资产负债率超过了80%的红线，占近26%。

据风能信息统计，在136家上市房地产企业中，有67家房地产企业负债超过100亿元，占49%；负债超过300亿元的房地产企业有37家，占27%。其中，万科、绿地控股(600606，咨询股)、保利地产(600048，咨询股)和华夏幸福(600340，咨询股)负债均超过3000亿元，分别为9786.7亿元和7550.8亿元。

一些行业分析师向《证券日报》表示，领先房地产企业的负债规模已接近万亿元，一些中小房地产企业的杠杆率也令人惊叹。为了扩大规模，2016年一些中型房企大量高价收购土地，发行了大量公司债券。部分公司债券将于今年进入还款期，高价土地受限价令限制，难以在市场上出售。资本成本持续上升，债务比率持续上升。

从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。据统计，截至2017年底，26%的房企资产负债率超过80%，24%的房企资产负债率在70%至80%之间。值得一提的是，剔除预收款后，资产负债率超过80%的房企有22家，占16%；资产负债率在70%-80%的房地产企业有30家，占22%。

业内大多数房地产企业在接受《证券日报》记者采访时表示，其负债率约为60%，这使得企业既有扩张能力，又有相对安全的资金链。然而，房地产行业的高杠杆运作模式一直难以改善。虽然一些房企在资产负债率超过80%时有危机感，但他们普遍采用各种方法优化债务结构，降低负债率。但是，一些中小房企手中的高价场所由于价格限制难以进入市场，销售周期延长，销售收入仍难以大量返还。为了生存，民间借贷或短期过桥贷款和其他基金都参与其中。

值得注意的是，民间借贷资金是一把双刃剑，可以帮助企业弥补短期现金流缺口。然而，如果市场趋势发生变化，民间借贷的风险将很快暴露出来。例如，在2012年至2014年的房地产市场下行周期中，曾有企业因民间借贷引发的现金流危机而破产的案例，这显示了它们的风险。

根据中信证券(600030)的一份研究报告，自2017年第一季度以来，行业和重点公司的杠杆率均大幅上升。2017年底，净负债比率曾一度下降，但在2018年第一季度，它又回到了上升通道。

中信证券房地产分析师认为，2017年底净负债率的下降可能是暂时的，这是项目公司年末账面现金暂时回笼的结果。然而，该行业的债务偿付能力没有问题。截至2018年第一季度末，该行业现金是短期计息负债的1.11倍，重点公司现金达到1.32倍。企业杠杆率的提高，一方面是企业主动增加征地建设费用，扩大经营规模的结果；另一方面，也是企业担心资本成本上升，采取防范措施，抓住融资节点增加负债的结果。