房改已从深圳开始 最低可五折购房或租房

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深圳的房地产市场将再次扩大。对于符合条件的政策支持住房和公共租赁住房，至少50%可以购买或租赁！更重要的是，深圳楼市的结构在未来将发生巨大变化:商品房只占40%，而经济适用房则高达60%！ 周二上午，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障租购住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》，大力推进住房领域供应侧结构改革，明确了《展望未来18年(2018-2035年)》的住房发展目标:

到2035年，深圳计划筹集各类住房170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房总数不低于100万套，约占60%，而商品房仅占40%。

因为房价高，“深圳人来了”变成了“惠州人来了深圳”。根据深圳楼市5月份的交易数据，二手房成交量连续三个月上升，楼市似乎正在回暖。目前，深圳重新实施房地产市场改革的新政策具有重要意义。

该券商中国记者指出，征求意见稿的重大意义在于调整住房供应的结构和比例，并明确指出，人才住房、房型商品房和公共租赁住房约占新增住房供应总量的60%。这意味着深圳现有市场的供给结构将被重塑。

让市场更加关注的是，深圳一直是中国改革的先锋。1987年12月1日，中国第一次土地拍卖在深圳诞生，拉开了中国第一次房改的序幕。深圳新的楼市改革政策是否会影响或蔓延到其他省市，成为市场最关注的话题。

焦点1:住房供应结构发生了变化，商品房只占40%

深圳政府的首要任务是重塑整个住房供应体系，建立租购条件下各类住房产品的硬供应指标:

1、市场商品住房，约占住房供应总量的40%，主要是普通商品住房，供各类居民满足供应、出租和出售条件。

2.人才住房约占住房供应总量的20%，主要面向符合条件的企业、事业单位、管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等。，可以出租和出售。建筑面积主要不到90平方米，租金和售价约为当时同一市场商品房租金和售价的60%。对合格的高层次人才实行更多优惠政策。

3.住房型商品房约占住房供应总量的20%，主要面向符合收入和财产限额标准的户籍居民。它主要可以出租出售，建筑面积小于70平方米，租金和售价约为当时同一市场商品房租金和售价的50%。

4.公共租赁住房约占住房供应总量的20%，提供给符合条件的中低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业工人以及先进制造业工人。建筑面积主要为30-60平方米，只出租不出售。租金约为当时同一市场商品房租金的30%，极端贫困人口和低收入边缘家庭的租金为公租房租金的10%。

这意味着深圳现有市场的供给结构将被重塑，人才住房、住房和公租房的供给比例将达到60%。

焦点2:至少有100万套经济适用房

从2018年到2035年，深圳住房发展的主要目标是:

到2035年，新增各类住房170万套，其中人才住房、商品住宅和公共租赁住房不低于100万套。

第一阶段(近期)，从2018年到2020年，将建设各类住房42万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房不少于25万套；

第二阶段(中期)，从2021年到2025年，将建设各类住房45万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房不少于25万套；

在第三阶段(长期)，从2026年到2035年，将建设和筹集各类住房83万套，其中包括不少于50万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。

据深圳市住房建设局负责人介绍，截至2017年底，深圳市常住人口为1253万人，预计到2035年，常住人口将达到1800万人，增长约550万人，新增住房需求约180万套。考虑到土地供应和提高住房建设能力，将住房总量目标定为170万套是必要和可行的。

焦点3:明确深圳楼市的八大供应主体

为了确保上述目标的实现，深圳市政府建立了八大供应商:

1、主要从事房地产开发的企业，要提供市场商品住房、房型商品住房；

2.主要在房屋租赁经营机构提供各类长期租赁公寓；

3.优先考虑市、区政府，提供有才住房、住宅商品房和公共租赁住房；

4.聚焦人才住房特许经营，建设和筹集人才住房、住宅商品房和公共租赁住房；

5.支持社区股份合作公司和原村民通过“城中村”综合改造，提供符合要求的各类租赁住房；

6.支持企事业单位使用符合条件的自有土地或自有房屋，建设和筹集人才住房、住宅商品房和公共租赁住房；

7.支持各类金融机构，采取直接投融资方式建设和筹集人才住房、住房型商品房和公共租赁住房；

8.支持社会组织等多种主体建设和筹集各类公益性住房。

焦点4:六大保障渠道

为了确保上述目标的实现，深圳市政府建立了六个保障渠道:

1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住宅开发模式，突出产城融合、职业与居住平衡，在宝安、龙岗、龙华、平山、光明、深汕合作特区建设大型住宅小区。

2.盘活现有土地，加大棚户区改造力度，推进经批准的闲置土地、社会存量土地、未完成征地(转)手续的土地、征地返还土地等人才住房、房型商品房、公共租赁住房的开发建设。

3、利用商品房用地、城市更新和工业园区建设人才住房、住房型商品房和公共租赁住房。

4、盘活各类存量住房，推进社会存量住房租购。

5.实施公共设施综合开发，通过城市基础设施和轨道交通车辆段、停车场、汽车站等公共配套设施，全面开发建设人才住宅、住宅型商品房和公共租赁住房。

6.开展城际合作，实施粤港澳大湾区战略，推进大都市区城际住房合作机制的建立，结合轨道交通和产业布局，在林深地区开发建设人才住宅、商品住宅和公共租赁住房。

记者注意到，在这一出色的渠道保障中，特别提到了城际合作和粤港澳大湾区战略，并开发建设了林深地区；以及增加建设用地的面积，都在原来的特区之外。

焦点5:建立货币补贴政策

为了保证上述目标的实现，深圳市政府制定了相应的货币补贴政策:

1、向符合基本住房保障条件的对象发放住房租赁补贴；

2.向合格人才发放人才住房补贴；

3、对合格人员实行购房贷款贴息。

4、探索利用住房租赁券形式的住房租赁补贴和人才住房补贴。

焦点6:30年后，深圳的第二次房改会影响全国吗

1987年12月1日，深圳率先打掉了拍卖国有土地使用权的第一把锤子，这是新中国的第一次土地拍卖。

一年后，这块土地被建成“东晓花园”，在mainland China首次以抵押贷款的方式出售。不到一个小时就卖完了，房价是408元/套。

1988年1月，国务院召开了“第一次全国住房制度改革会议”。中国的第一次房改开始了，土地限制终于完全解除，这也标志着住房制度改革进入了总体方案设计和全面试点阶段。

30年后，记者从连锁Home.com了解到，目前东晓花园的参考均价为49000元/套，30年间上涨了120多倍。

今天上午，深圳公布了第一次房改后的重要文件。

深圳市住房和城乡建设局就《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》举行新闻发布会。这意味着深圳的第二次房改即将到来。其他城市是否会跟进已成为市场关注的焦点。

焦点7:这会对房价产生什么影响

深圳市建设局负责人表示，市场商品住宅价格的波动是由多种因素决定的。《意见》的一个重要目的是坚持以住房供应方的结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，为不同收入水平的居民、专业人士等各类群体构建多代理供应、多渠道保障、租购的住房供应保障体系。

同时，《意见》明确提出要坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理的住房需求，抑制投机性投资需求。这些政策的实施将进一步促进房地产市场的稳定健康发展。

焦点8:现行房地产调控政策保持不变

深圳市建设局负责人表示，新政策出台后，现有的房地产调控政策将保持不变，要严格执行各项调控措施，确保房地产市场持续、健康、稳定发展。

焦点9:如何定义“人才”

深圳市住建局负责人表示，根据有关规定，各类全日制本科以上学历人才(包括教育部认定的海外高校毕业的归国留学生)、符合深圳产业发展需要的技术人员(国家职业资格二级以上)， 或列入市人力资源保障部门颁发的紧缺专业人才目录，并与深圳市用人单位签订聘用合同或服务协议的，属于人才范畴，可纳入深圳市人才住房政策的适用范围。 一般来说，一个是高层次人才，另一个是基础人才，数量范围很广。符合上述条件的，均称为人才，可按规定租赁和购买人才住房。

《意见》还在以往政策的基础上，完善和优化了人才住房制度:

一是增加货币补贴，鼓励和支持人才在市场上租赁和购买商品房；

二是实行租购并举，探索建立先租后卖、先租后购的制度；

第三，明确规定公寓面积标准和租金、售价标准；

第四，在一定时期内实行封闭循环；

五、对高层次人才实行更加优惠的政策，符合条件的高层次人才可申请免租金入住一定年限、相应标准的住房面积，在深脱产工作5年以上，符合条件的可按优惠政策购买人才住房或申请住房产权。

焦点10:如何在行业中解释它

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松:

近年来，深圳先后出台了许多相关文件，其中最全面、最具体、最深刻的。

从内容上看，它也很丰富。主导方向是以民生为主导，实行全住房保障。它涉及到三类经济适用房:有才房、商品房及公租房。未来十年，住房供应的比重高达60%，而商品房只占40%。此外，商品房也强调普通住房。所谓普通住房是指中小型单位。由此可见，民生导向很强，真正是留给市场的。

此外，还特别强调出租住房的建设，因为出租住房将占未来住房供应总量的60%，略低于新加坡经济适用房的80%，高于香港的50%。这个比例是合适的。

邓，深圳职业技术学院房地产研究部主任:

从长远来看，它决定了深圳未来的房地产格局。这有利于深圳居民形成明确的期望，对未来的住房有一个清晰的认识。

此次房改中整个市场的40%是商品房，每年的供应量约为6万套，这对于深圳整个住房市场来说还是比较小的，所以从这个角度来看，商品房的供应量将会非常稀缺。另一方面，经济适用房，特别是有才房和公租房，在未来十年供应后，应该达到一个相对较大的存量，这有利于更多的人通过这些渠道满足自己的需求。

深圳市房地产经纪协会行业研究总监徐枫:

为了改变深圳商品房的市场结构，小产权房的问题应该纳入be考虑范围，因为供应量大。

就政策本身而言，经济适用房和住房都应纳入经济适用房体系是业界的共识。商品房市场可以解决富人的问题，而经济适用房应该解决无钱的人的问题。不是每个人都能进入商品房市场，而经济适用房市场正在解决这个问题。人才房是否应该纳入社会住房体系是有争议的。人才应该由市场来鉴别，而不是由政府来鉴别。人才比更多的人有能力买房子。

中低层次的需求对住房的需求大于人才房，建议逐步降低人才房的比例，只需要房地产行业结构调整的趋势，对弱势群体的保护比例可以适当提高。

中原深圳董事总经理郑树伦:

在这次房改中，国家以房代住的政策已经落实到位，改变了过去住房商品化，过分依赖开发商来主导市场，现在政府的参与度明显提高，各种类型的住房和租赁市场的发展都得到加强，从而以房代货。

房价上涨主要是由投资和供求驱动的，相信未来投资的驱动力会减弱。然而，短期内供需矛盾仍难以平衡，房价没有大幅上涨的条件，但上升趋势保持不变。

米德兰房地产国家研究中心主任何倩如:

从房地产行业来看，政府住房目标的确立有利于房地产市场的稳定发展，逐步构建高端市场、中端支撑、低端保障的住房体系，再加上宏观调控政策的保驾护航，深圳房地产市场有望在较长时间内保持稳定发展态势。