2017房地产市场格局“剧变”：三四线城市“逆袭”

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2017年，在中央政府重视住房产权的背景下，地方政府频繁出台严格的调控政策，房地产金融监管不断加强。在投机性投资需求受到抑制的同时，市场分化更加严重:一、二线城市及其周边环城路的热点下降，而三、四线城市明显遭到“反击”，整个房地产市场结构在2017年发生了巨大变化。

根据中央参考咨询所的数据，2017年1月至11月，四线城市住宅用地规划建筑面积为3.1亿平方米，同比增长30%以上，300个城市同比增长4.2个百分点；土地出让金也增长了1.2倍，达到7660亿元，同比增长10个百分点以上。

《全国商报》记者注意到，四线城市的底价也同比上涨了近70%，达到2444元/平方米，且升水率明显高于全国平均水平，同比上涨13.1个百分点，达到49.7%。

城市群和棚改给四线城市带来热量

根据凯瑞的研究分析，通过交通规划可以充分发挥城市群周边三个四线城市的优势，并快速承接核心城市的房地产溢出需求。从中长期来看，它将为产业转移提供渠道，然后产业将吸收人口流入，从而为房地产市场提供稳定的内生需求流。

以珠江三角洲为例，作为中国相对成熟的城市群，珠江三角洲城市群交通便利，产业协调发展。佛山和东莞与广州和深圳形成了相关的产业链，因此2011年至2016年佛山年均净人口流入超过4万人。

城市群中三个四线城市的房地产市场火爆，2016年东莞、惠州、珠海的年房价涨幅均在40%以上，位居百强城市之首。2017年，由于房地产市场的严格调控，市场成交量明显下降，但房价仍保持弹性并略有上升，其中江门、中山和佛山的房价涨幅仍在15%以上。

安居克的首席分析师张博认为，工棚改革对四层城市来说是一个更好的机会。他告诉《国家商报》，国家工棚改革政策是在2017年宣布并实施的，从2018年到2020年是“艰难时期”。未来三年，将有1500万套棚户区改造，这将为四线城市未来两到三年的购买力提供坚实的保障。

从棚改重点领域来看，山东省棚改规模连续三年居全国首位。2015年至2016年，完成了1，008，000套工棚改造，2017年完成了763，600套工棚改造任务。截至2017年10月底，已完成770，300套工棚改造，提前完成任务。

“三年来，棚户区改造明显加快，货币化安置比重明显提高。房地产市场需求集中释放的大规模推进，有效地促进了四线城市商品房的去工业化，三线城市部分商品房价格出现上涨。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰认为。

需求透支房地产市场的后续力量令人担忧

然而，城市群和棚改的效果并不是无限的。

在最近举行的“房地产科技创新峰会”上，链家研究所所长杨现领向《国家商报》记者表示，在货币化改革、棚改等一系列政策的刺激下，四线城市经历了一个快速增加杠杆和释放需求的过程，带来了一个上升的市场，但这种刺激的可持续性较弱。

事实上，根据中国科学院的研究，经过这一轮快速转型后，未来三个四线城市的整体推广可能会出现边际效应递减的情况，销售的持续高速增长是无法预期的。

“棚改带来的需求总规模仍然很大，三线、四线城市数量巨大，棚改的过程也不一样。今后，房企可以继续关注三四线城市，舍改革机遇，适时进入。”张博在接受《国家商报》采访时表示，未来，剥离改革资金的驱动力和资金本身的增量都在减弱。2018年，预计三、四号线的销量很难再创新高。由于缺乏人口引进的内在优势，三、四号线的销量很难长时间保持在较高水平，3-5年后，销量会像悬崖一样下降。

在价格方面，欧阳杰认为，上述珠三角三个四线城市的价格上涨表明，三个四线城市的区域改善需求基本消失。“第三，去年四线城市的土地出让价格普遍上涨，房价也达到了较高的位置。空房价快速上涨的城市未来的崛起非常小。许多需求不是为了自我占有和提高，而是刺激投资的欲望，也刺激提高的需求提前进入市场。未来，房价上涨的驱动力不足。”

然而，三线城市的二手房仍然值得期待。杨现领表示，当新房增长率下降时，大城市周围的第三个四线城市将迎来二手房的增长期。当房屋平均数量大于1时，意味着二手房的春天开始到来。

以常州市为例，链家研究所的数据显示，二手房的月交易量约为1.1万套，而2017年北京二手房的交易量仅为13.5万套。根据安居客的数据，去年第三季度，北京燕郊附近的二手房交易量同比下降了近90%，价格下降了20%以上。相比之下，三线城市二手房的上涨速度并不令人不快。

进入第三和第四行需要考虑未来的潜力

这种模式促成了住宅企业的变革。数据显示，2017年1月至11月，中国20家品牌房地产企业在四线城市共收购土地1.1亿平方米，同比增长83.3%。

据中央参考研究所称，房地产企业在一线和二线收购土地难度加大，房地产市场“强而有力”的局面越来越糟糕。为了保证自身的规模扩张，品牌房地产企业大力向土地资源丰富的三、四线推进，对三个具有发展潜力和区位优势的四线城市给予特别关注。

“房地产公司争夺三个四线城市背后的逻辑是‘抓住机遇，分散风险’。”张博在接受《全国商报》采访时表示，三、四号线的布局将为房企带来更多机遇，尤其是在国内企业大规模扩张需求的推动下，区域扩张将很快从一、二线城市扩展到三、二线城市。

但是，需要注意的是，一些房价上涨过快的城市的需求大多是透支的，这些城市应该综合考虑未来的发展支持。特别是在未来3~5年棚改效应逐渐减弱的情况下，产业基地是否真正在城市群效应中确立，是否具有人口吸附能力，是住宅企业判断城市潜力的关键因素。