淘金三四线城市 房企需慎判竞争格局和自身实力

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2017年，三四线城市无疑将成为楼市最受关注的“明星”，无论是房地产企业的出售还是土地的收购。在“城市驱动政策”的控制下，一、二线城市的房地产市场持续降温，但三、四线城市逆势上扬，进一步推动了碧桂园(港股02007)等房地产企业的快速发展。

《全国商报》记者注意到，“淘金热”三四线城市已经成为许多房地产企业的选择。那么，四线城市的房地产市场能持续发展吗？房地产企业应该如何选择自己的城市？在三线、四线的发展中，你面临哪些机遇和风险？

组织:今年的三级和四级房地产市场可能会降温

2018年四线城市楼市走势如何？

根据链家研究所的数据，2017年四线城市房地产市场的“繁荣”部分是由于一线和二线城市监管和控制的过度，这是补偿性增长的“最后手段”。大多数四线城市面临着人口外流和老龄化等问题，其支持房地产市场的长期动力不足。但是，投资三线、四线的外国投资者并不多，主要依靠消化当地人口。此外，随着监管的深化和全国范围内的信贷紧缩，三、四线交易难以维持，四线城市的房地产市场将迎来2018年的成交量和价格降温。

国泰君安(601211)(香港股市02611)也认为，四线城市在2017年的受欢迎程度是一次性的拆迁刺激，是一次性的“透支需求、延迟供给”刺激，可以在短期内推高房价和销量。然而，从长期来看，由于缺乏产业和人口支持，货币化安置的拉动作用将逐渐减弱。此外，三、四线买家的价格敏感度较高，房价上涨后的需求受到一定程度的抑制。

从调控角度看，行业普遍认为，2018年房地产调控政策将保持中性的收紧趋势，调控政策将从一二线城市向三四线城市深化。安居克首席分析师张博认为，从住房和城乡建设部2018年的重点来看，差别监管仍是房地产市场政策的基调。在三个四线城市中，一些存量房较多的城市仍将采取去库存化政策，而房地产市场过热的城市不太可能放松调控政策。

房企:布局三四线城市不急

四线城市房地产市场的兴起也使得四线城市广泛分布的房企抓住了一波机遇。碧桂园坚持以大开发的模式为三四线城市建设好房子。2017年，销售额同比增长78%，继续保持高增长趋势，四线城市销售额占60%。

不仅是大型房企，一些中小房企也抓住了这个机会，实现了销售的快速增长，如中梁、象升、美的等。

《全国商报》记者注意到，房地产企业征地的重点已经开始从一二线城市向四线城市转移。根据中国参考研究院的数据，2017年，四线城市50家有代表性的房地产企业的征地面积和楼层价格分别增长了145%和53.9%。

对此，深圳中原地产总经理郑树伦坦言，目前房企正力争规模第一，而一线城市没有太多的发展用地，进入三、四线可能成为必然。根据Cree监测，前50名房地产企业青睐的三个四线城市包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、烟台和珠海。其中，佛山、无锡和常州位列前三，分别有31家、29家和20家50强住宅企业。

不过，克里提醒，对于尚未进入这些城市的企业，应该仔细判断竞争格局和自身实力，不要急于进入市场，而要最终抓住高成本的“后聚”。

张博认为，四线城市房地产企业的布局不应贪婪和咄咄逼人，城市布局应根据自身企业的发展有针对性。龙头住宅企业可以依托核心城市，按照城市圈逐步扩张；中小住宅企业应选择自己的城市进行布局。第三，四线城市的住房需求主要是自住，所以我们要警惕供大于求的局面。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩茹补充说，三个四线城市的主要风险在于高住房拥有率。房屋企业现在正在进入市场，他们应该用良好的产品质量和有利的配套设施来吸引客户购买房屋，否则将难以出售。

韩毅智库还提醒，对于企业来说，营销窗口期并不意味着投资机会期，市场将考验企业的周转能力。如果企业不能保证项目在一年内关闭，三线、四线的投资方案要谨慎。

共识:具有区位优势的城市是乐观的

值得注意的是，在三个四层城市中也有分区。其中，一线和重点二线城市的楼市调控导致需求向无锡、泉州和佛山等三个具有区位优势的四线城市蔓延，这些城市在2017年的楼市表现出色。相比之下，仍有一些四线城市面临去库存化问题，如威海、呼和浩特和运城。此外，四线城市房地产市场的绝大部分都是新房。

张博表示，四线城市的房地产市场能否长期发展还不能一概而论。从政策角度看，楼市调控的长效机制不会放松，楼市将从局部过热向稳定发展过渡。在三个四线城市中，核心城市周边城市对长期发展具有更持久的驱动力，而在三个人口外溢严重、住房需求不足的四线城市中，房地产市场的发展压力更大。

根据链家的数据分析，随着城市圈的规划，预计未来城市圈内的价格差距将继续缩小，规划与产业之间的联系将逐渐增强。粤港澳大湾区是一个很好的先例，实现了经济、收入和住房市场的联系。如今，人口流动的方向不再简单地向一线核心城市转移，而是向城市圈周边的城市转移，如东莞、惠州和嘉兴。

对于非大都市区的三个四线城市，住宅企业应该如何发展和运营？新城控股(601155，诊断)集团有限公司副总裁欧阳杰曾表示，三四线城市的人口净流出显然不会有更持久的需求。在这些城市，房企不能指望跨周期，没有大市场模式，只能收获韭菜。模式；大型住宅企业发展的逻辑是:小项目、标准化、快速开放、快速回报、硬组合、快速前进、快速退出。