房地产黄金时代已经终结

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一些经济学家认为，去年的国内生产总值超过80万亿元，这应该归功于房地产和基础设施投资。预计为了稳定国内经济形势，促进经济“U”型逆转，规避系统性风险，今年将放松对房地产市场的各项调控。事实上，从今年开始，兰州、南京等城市已经逐步放开了对房地产市场的限制。

但我们认为，2017年国内生产总值增速超过80万亿元，表明经济结构优化趋势继续改善。虽然经济形势取得了令人瞩目的成绩，但这不会改变2018年房地产在国内生产总值中的比重逐步下降的总趋势。根据最新公布的数据，中国房地产的好日子已经过去。

首先，在产业结构方面，中国经济正逐步从主要依靠第一、二产业向发展第三产业转变。此外，2017年房地产开发投资增速没有明显下降，但仍能保持10.98万亿元的同比增长7%。这主要是由于2017年一线和二线城市的补货，而补货意愿也使得房企加快了土地收购的步伐。2017年，住房企业全年购买土地2.55亿平方米。同时，在四线城市棚户区改造的帮助下，房地产市场开始明显放缓。但问题是，重新进货和棚户区改造只会在一段时间内拖累房地产市场，房地产开发投资将在2018年出现一个急剧下降的周期。此外，今年以来，监管部门也加强了对现金贷款、消费贷款等资金流向房地产市场的严格监管，整个房地产的杠杆率下降趋势十分明显。

最后，消费+出口开始明显反弹，这使得房地产政策的调控和长效机制的建立没有后顾之忧。一方面，2017年中国经济需求结构的优化主要表现在消费需求的弹性和居民消费的必然升级，居民消费已成为拉动消费和经济增长的主要力量。2017年，最终消费支出占国内生产总值的比例保持在58.8%的高水平。

另一方面，出口形势继续恢复，它可以独立存在。2017年，以美元价格计算，全年外贸总额达到4.1万亿美元，同比增长11.4%，扭转了连续两年大幅下滑的局面。其中，出口和进口分别增长7.9%和15.9%。就出口类别而言，不仅劳动密集型产品出口增速由负转正，而且高新技术产品和机电产品出口也受到欧美企业的青睐。

最初，中国之前对房地产的调控是由于经济复苏前景不确定，担心未来会出现大的重复。现在，居民消费开始全面升级，出口下降趋势开始逆转，甚至基础设施投资对经济的贡献也逐渐提高。全年累计完成投资14万亿元，同比增长19%，比上年增长1.6个百分点，得益于ppp项目持续快速推进。

从刚刚发布的最新经济数据来看，国内经济增长态势良好，房地产调控政策仍在继续，建立长效机制没有后顾之忧。与此同时，消费升级、出口放缓和基础设施投资开始发挥作用，使中国经济结构趋于完善。然而，在2017年3月四线城市房价反弹后，房地产市场开始减少杠杆和投机。2018年，中国房地产行业整体将延续去年底“量价双降”的趋势，好日子一去不复返了。