1年参加460余场土拍 合景泰富加速拿地冲千亿

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【摘要】2017年，房地产企业1000亿俱乐部会员增加到16家(2015年为7家)，其中恒大和碧桂园的签约销售额均超过5000亿元，而雅居乐和R&F去年的销售额也超过800亿元，影响1000亿元。

《时代周刊》记者胡天翔

1月6日，合肥京泰富董事长孔建民在“2018年业务规划会”上发表声明:“忘记过去的辉煌，重新启动，让市场知道合肥京泰富回来了！”

这家以稳定和高利润率著称的房地产企业终于不再保守地设定业绩目标。"我认为是时候提高河静太傅的级别了."孔建民表示，公司除了实现年度利润增长外，规模也应随之增长，力争尽快达到1000亿元的规模。

房地产行业已经进入“大象跳舞”的时代，这迫使房地产企业的管理层立即调整他们的发展战略，并把“如何做大规模”列为下一个优先事项之一。

2017年，房地产企业1000亿俱乐部会员增加到16家(2015年为7家)，其中恒大和碧桂园的签约销售额均超过5000亿元，去年雅居乐和R&F的销售额也超过800亿元，影响1000亿元。另一方面，与上述四家房地产企业一起被列为“华南五虎”的合景泰富，2017年预售权益总额为287亿元人民币。

“在内部提议向2017年1000亿元的销售目标发起冲刺后，公司的土地收购扩张速度明显加快。”和晶泰富的一名高级官员向《时代周刊》记者回忆说，在过去的一年里，该公司参与了460多次当地拍卖。

合肥京泰富首席财务官徐金田在业绩会上表示，2017年征地预算为230亿元。然而，据《时代周刊》记者的不完全统计，在过去的一年里，该公司在土地上花费了300多亿元。

上述资深人士告诉《泰晤士报》记者，只有扩大规模，你在资本市场的估值才会上升，同时吸引大量优秀人才加入。另外，当企业规模较大时，融资成本也会相应降低。易居研究院智库中心研究主任严跃进向《时代周刊》记者表示，一般来说，1000亿规模企业的年化融资利率可以控制在5%以下，而普通企业的年化融资利率应该超过7%。

房地产和金融资深评论员黄立冲告诉《时代周刊》记者，融资成本主要取决于国际债务评级。理论上，在相同的业绩比率下，规模越大，债务评级越高。

年土地支出超过300亿元

早在2013年，和晶泰富就提出要从“低增长、高利润”的发展模式转变为“大规模、高周转率”的发展模式。然而，从2016年开始，它确实改变了谨慎的土地收购策略。当年合肥京台府土地支出达到210亿元，2013年至2015年分别为58亿元、75亿元和43亿元。

2017年，提出1000亿元目标的合景泰富，在香港、武汉、徐州、苏州、合肥等城市赢得多块地块，土地支出超过300亿元。德意志银行预计，2018年其土地支出预算将达到250-300亿元人民币。

在拓展区域方面，和静泰富采取“2+1”的发展战略，2个代表粤港澳大湾区和长三角地区，1个代表其他地区。其中，粤港澳大湾区以港、深、广为中心，长江三角洲地区以沪、杭、宁为中心。

“长江三角洲的经济特点是人口丰富。这些城市的国内生产总值增长非常强劲。人口多，产业结构好。这也是人口流入城市，他们的市场购买率非常高。”孔建民说，所以长江三角洲和粤港澳大湾区是景泰富布局非常重要的两个区域，最强的团队资源都放在这两个地方。“下一步，除了在华东和华南两大板块进行深度开发外，我们的布局将越来越宽，辐射面也将越来越大。”

截至2017年底，合景泰富的城市和开发项目已增至28个，总面积达1695万平方米。2016年，上述数字分别为12个城市、67个项目和1130万平方米。

基于大量土地储备，合景泰富管理层预计2018年总可销售供应量将增长40%至700亿元，并计划2018年实现合同销售额同比增长30%-40%。据报道，和晶泰富今年的新建设目标已升至400万平方米(2017年为250万平方米)。

然而，当和晶泰富为了影响1000亿元的规模而进行大规模的土地收购时，标准普尔也发布了一份研究报告称:在过去两年(2016年和2017年)，和晶泰富进行了大规模的土地收购，这削弱了公司的财务状况，限制了公司的评级。标准普尔认为，尽管销售有所改善，盈利能力良好，流动性强，但公司的杠杆率在未来12个月仍将保持高位。标准普尔预计，合肥京泰富的大部分合同销售仍将来自该公司的关联企业。

已经投资了30多个项目

随着公司规模的不断扩大，孔建民希望公司的管理和运营体系能够得到加强和完善。为此，何景泰富于2017年7月开始创新运营体系，并在其管理架构中提出后续投资机制，使集团、城市公司和项目成为利益共同体，提高资本周转速度和运营效率。

作为配合公司大规模经营改革、实现规模增长的一项重要举措，合景泰富的一名中层成员向《泰晤士报》记者表示，公司一直在讨论是否实施项目和投资，有赞成或反对的声音。但管理层最终选择了跟随。

合肥京泰富的一位未透露姓名的高管告诉《时代周刊》记者，目前约有30个项目(全部是2016年后赢得的地块)，这些项目的平均股本约占10%。记者了解到，在跟进范围内，公司管理层需要强制跟进，普通员工可以自愿选择是否跟进。为了鼓励跟进，公司还为管理层和员工提供了三倍的杠杆，即当上述人员自有资金不足时，公司可以提供计息贷款。

然而，对于后续投资制度，业内仍有两种不同的声音。

“投资体系对团队的激励非常大。”孔建民指出，它对提高员工的主动性和积极性，缩短项目开发周期，实现利润最大化起到了非常重要的作用。

万科董事会主席于亮否认该项目和投资体系是一种福利机制。他透露，他听到了项目和投资两种不同的声音。“一个是万科的投资侵犯了股东的利益，另一个是万科的投资不适合员工，要求太高。”2014年3月，万科同意建立项目后续投资体系，几乎每年都会对后续投资体系的细节进行修订。

华南一家房地产企业的首席运营官也告诉《时代周刊》记者，有一些(后续投资)制度已经慢慢演变成对人才的制约，这实际上并不好。我们的意图不是约束你，而是希望你的利益与公司的利益一致。