中小房企融资结构生变：银行开发贷“靠边站”

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据2017年年报显示，部分中小房企对银行的依赖程度有所下降，发展贷款在融资渠道中的比重一再下降。

世界大事，长期整合，长期整合必须分化，银行和住房企业，尤其是银行和中小住房企业。

《证券报》记者查阅了几份已披露的2017年房地产上市企业年报，发现对于部分中小房地产企业来说，曾经作为房地产企业融资主要支撑的银行开发贷款已经“靠边站”，债券、非银行金融机构渠道融资等创新性融资比重大幅上升。

中小企业有多种融资渠道

发展贷款的比例下降

事实上，自去年以来，商业银行已经主动调整了开发贷款的“朋友圈”，一些中小房企可能会“退出群聊”。据目前披露的2017年年报显示，部分中小房企对银行的依赖程度有所下降，开发贷款在融资渠道中的比重一再下降。

中国企业2017年年报(600675，诊断)显示，公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款、非银行金融机构融资和发行公司债券等方式。截至报告期末，公司融资余额为95.91亿元，其中银行贷款融资余额为11.63亿元，非银行金融机构融资余额为15亿元，创新融资余额(获奖票、公司债券等)。)69.28亿元。换句话说，去年中国企业融资结构中对银行开发贷款的依赖度已降至12%左右。截至2016年底，公司融资余额为112.5亿元，其中银行贷款融资余额为18.65亿元，开发贷款占16.6%，2015年为60%。

另一家上市房地产企业的情况与中国企业相似。去年底，财新发展(000838)银行贷款余额为6.17亿元，非银行金融机构贷款余额为24.4亿元，占银行渠道融资余额的20%。2016年，公司银行渠道融资余额占61%；2015年，银行贷款占间接融资的68%。

此外，从中小房企的融资价格来看，与债券等创新融资方式相比，开发贷款的价格优势并不特别明显。

2017年，中国企业房地产业务贷款利息资本化金额为人民币0.6亿元；融资成本加权平均年利率为5.8289%，其中银行贷款加权平均年利率为5.01%，非银行金融机构加权平均年利率为7.9%，创新融资(中国票和公司债券)加权平均年利率为5.48%，项目融资最高年利率为7.9%。财新发展2017年银行贷款利率区间为4.75%-7.5%；非银行金融机构的贷款利率差别很大，从6.15%到11%不等。从上述数据可以发现，银行和非银行金融机构的贷款利率之间存在明显的重叠区间。财新发展还强调，今年将拓展多元化、低成本的融资渠道；利用房地产新兴业务和环保业务相关的产业支持政策，获取低成本、长期资金；开放和增强与金融机构的协同作用，拓宽融资渠道；动态检查融资成本，及时置换高成本资金。

开发贷款资产的质量差异

白名单壁垒越来越严格

商业银行对中小住房企业的谨慎，一方面与宏观调控的政策取向有关，另一方面与开发贷款的资产质量有关。

由于2017年上市银行年报尚未正式披露，开发贷款的资产质量只能参照去年中期报告的数据。去年年中，上市银行发展贷款资产质量差异明显。披露开发贷款资产质量的三大国有银行不良贷款率均超过2%，甚至高达2.26%。当然，各上市银行发展贷款的不良贷款率不高，股份制银行披露的数据要好得多:兴业银行(601166，咨询股)为0.62%，中信银行(601998，咨询股)(港股0998)为0.07%，上海浦东发展银行(60万，咨询股)为0。

然而，去年年中，仅有四家国有银行的开发贷款余额达到2.58万亿元，而a股上市银行的房地产开发贷款总额不到4.7万亿元，四大银行的开发贷款约占55%。

“发展贷款的主要资金来源是国有银行，而国有银行的资产质量和态度无疑是最关键的；尽管一些股份制银行近年来增加了对发展贷款的热情，但它们的基础很小，影响力也很有限。”

由于开发贷款资产质量的压力，大中型银行在选择客户时自然会更加谨慎，基于原有的白名单，他们更倾向于行业领先者。

一家股份制银行的华南分行行长曾向《证券日报》表示，该行不良贷款率低(不到0.2%)的秘诀之一是“关注“三优一特”公司的客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目和区域特色，推动上市制度的管理和发展。”

一家股份制银行浙江省分行行长此前告诉记者:“名单制的审批通常很难突破，房地产企业的开发贷款只有权向我行支行申报，审批最终要由总行来完成。”

广发证券(000776)(港股01776)对房企的研究报告也显示，今年1月份，房企融资环境依然趋紧，开发贷款、委托贷款和中期票据同比逐月大幅下降。信托贷款和公司债券的发行规模与去年同期相比有所增加，但主要融资主体是领先的住房企业。在资本成本方面，信托贷款和委托贷款略有增加，银行贷款成本相对稳定，公司债券成本受结构影响(1月份债券发行领先)，呈现明显下降趋势。