深圳棚改欲让“钉子户”成过去式 拟规定可根据公共利益需要征收房屋

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每一个记者董庆之每一次编辑杨军

3月26日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于加强棚户区改造实施意见的通知》(征求意见稿)(以下简称《意见稿》)。

意见草案规定了棚改的适用范围、项目移民补偿标准、项目实施方式、房屋征收、项目土地出让等问题。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松在接受《商业日报》采访时表示，房改不仅是解决旧房问题的一个办法，也是本轮房地产改革结构调整的一个重要组成部分，如经济适用房、人才房、出租房等，符合国家“无房无房”的要求。

●业主购买面积不得超过10平方米

此前，深圳提出了“区政府主导+人才房特许经营+人才房和经济适用房”的棚改实施模式。具体来说，工棚改造工作由区政府牵头，主要是拆旧建新，以人才住房特许经营权为主体，其他企业也可以参与。在满足基础设施和公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除拆迁安置房外，作为人才住房和经济适用房使用。

根据上述意见稿，棚户区改造目标主要是旧住宅区，其中服务年限在20年以上且符合“房屋质量、消防等安全隐患”、“使用功能不全”、“配套设施不完善”三个条件之一的旧住宅区适用棚户区改造政策。根据《危险建筑物鉴定标准》(jgj125-2016)，使用年限不超过20年的居住区和D级危险建筑物，经区政府(含新区管理机构，下同)批准后，可实行棚户区改造政策。其中，D级危险建筑是指承重结构不再满足安全使用要求，整个房屋处于危险状态，构成整个危险建筑。

意见稿还指出，根据项目的实际情况，各区政府可以奖励权利主体购买每套不超过10平方米的建筑面积，购买面积的价格将按照同一项目的货币补偿标准收取。

搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造、搬迁和安置补偿采用货币补偿、产权调换和货币补偿与产权调换相结合等方式。，由正确的主体自愿选择。根据意见稿，辖区内旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准按套内建筑面积1: 1或不超过1: 1.2的比例确定。货币补偿标准按照套内建筑面积1: 1或不超过套内建筑面积1: 1.2的比例，确定旧住宅棚户区改造项目产权调换面积标准。

值得一提的是，意见稿对“钉子户”也有强制性规定，即如果在签署期内不能达成补偿协议，或者房屋所有人不清楚，区政府可以根据公共利益的需要实施房屋征收。

根据政府的解释文件，此举的目的是避免因个别业主的不合理要求而无法达成赔偿协议，或部分房屋产权人不明，导致工程难以顺利转型，损害大部分业主的合法权益。意见稿明确指出，在这种情况下，区政府可以根据公共利益的需要实施房屋征收。

在丁松看来，棚改政策是自由化的，特别是为了实施“钉子户”，这样深圳今年的棚改效率会大大提高。棚改是我国近年来一直关注的方向之一。舍改革主要是为了满足最基本、最底层的住房需求，是政策性的，也是国家宏观政策中对住房需求的落实。然而，棚改的实施因地而异，因此政府需要加大实施力度，包括土地供应和投资。

●棚改不同于城市更新

业内人士认为，政府主导的棚改和以市场为导向的城市更新之间没有冲突。“政府主导-国有企业实施-公有住房”模式与“政府引导-市场运作”的城市更新模式有很大的不同。

根据政府的解释文件，棚户区改造和城市更新是独立的政策体系。首先，政策适用范围不同，棚户区改造政策主要适用于旧住宅区；但是，城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧房等。报酬和奖励标准是不同的。城市更新补偿标准由项目实施主体与业主协商，并签订拆迁补偿协议。

此外，项目实施模式不同，城市更新采用政府引导、市场运作的模式。改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建。除按比例分配的拆迁安置房、人才房和经济适用房外，所有已建房屋均为商品房。

戴德梁行华南与西部研究部主任张认为，棚改不同于城市更新。从安全使用的角度来看，棚改涉及安全隐患，比城市更新更为紧迫。通过加快棚改，可以有效地促进现有土地发展租赁住房和政策性住房，而城市更新涉及房屋企业和业主的利益，但不会有太多的安全隐患。此外，从民生角度来看，政府和国有企业率先进行棚改，具有较强的公信力。现在，深圳的意见稿发布后，工棚改革的速度将会加快。

编辑朱昱