北京“3·17”新政一周年：二手房价跌了20% 商住公寓成交量狂降九成多

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[编者按]2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于完善商品房销售和差别化信贷政策的通知》，称之为“3月17日新政”。据统计，自“3·17新政”出台以来的一年里，北京先后出台了30多项楼市调控政策，包括“3·22新政”、“3·24新政”和“3·26新政”。一是落实“还房还贷”政策，提高第二套住房首付比例，缩短最长贷款期限，限制购买住宅平房。然后，我们要求非北京买家连续60个月纳税。随后，我们出台了“离婚一年内两房”政策，对过道、车库、走廊等异形房屋实行“三不政策”。

在过去的一年里，北京的房地产市场新政指的是投资投机性的房地产投机。然而，一年的调控取得了显著成效。北京房地产市场交易量全面下降，新建商品房数量同比下降48.7%，创历史新低。其中，二手房价格下降了15%~20%。

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北京二手房市场普遍出现价格下跌现象，商业市场成交量全面降温。

《国家商报》记者实地走访发现，自2017年“3.17新政”以来，北京二手房降价幅度在15%至20%之间，许多二手房价格每平方米下降1万元。~ 15000元；商住公寓签约量同比下降94.6%。

对此，我的家族集团副总裁胡景晖表示，“3.17新政”的调控力度以及随后的一系列政策组合出拳都是前所未有的，切中要害。市场已经逐渐进入了一个需要被主导和买方主导的状态，北京的二手房市场在未来将会更加健康和稳定。

二手房的体积是“腰”

“现在二手房的价格已经大幅下降，已经降到了5万元/平方米左右。”北京市丰台区方庄区的一位房地产经纪人告诉《商业日报》，该地区的最高房价为6万至6.5万元/平方米。

大兴区一家房地产中介的工作人员告诉记者，“二手房市场自上个月以来有所改善，但结果并不好，全年(去年)都不会有起色。现在我们一个月卖三四套房子没问题，去年跑了两三个月也只能卖一套……”

就政策表现而言，北京方面出台了一系列限制购房和贷款的措施，以抑制房价和投机。根据“3.17新政”，商业贷款成为“北京市住房的认可和国家贷款记录的认可”，二手房首付上升到60%，非二手房首付上升到80%，贷款期限缩短到25年，企业购房需要3年时间才能上市。去年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，如果非北京居民根据税务审计购买住房，“连续五年”的审计标准将从申请月份的前一个月开始，从每年一次改为连续60个月。

去年3月26日，继通州市之后，该市开始限制商业地产的购买，并结束了“从商业到住宅的转变”。此外，自去年1月以来，许多银行提高了商业贷款利率，原来8.9%和10%的利率优惠已经消失。取而代之的是，新利率分别是基准利率的1.1倍和1.2倍，甚至还有针对第二套房的目标利率上调。面对多管齐下的政策，北京二手房市场已经进入下行通道。

据中原地产研究中心统计，截至2018年3月，北京房地产市场交易量全面萎缩，新开工商品房23324套，同比下降48.7%，创历史新低。其中，二手房成交量下降了52%。2016年，254，916套二手房在监管前一年签署，仅121，946套在监管后一年签署。

据我爱我家集团市场研究所统计，除了怀柔、门头沟、密云、延庆和开发区外，2018年3月二手房价格较2017年4月下降了8%~30%，其中通州区降幅最大，达到29.1%。

《国家商报》记者在海淀区汤泉一墅的售楼小区发现，一套160平方米的三室两厅二手房的挂牌价格为1690万元。经过价格调整，最终在3月12日以1570万元的价格售出，失主损失了120万元。

中介坦言，北京的二手房市场现在已经回到了两年前，买家已经逐渐掌握了讨价还价的主动权。

西城区的一家中介也明显感受到了降价。最近，马连道中里有一套80平方米左右的两室一厅二手房出售，成交价为517万元，从上市时的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米价格约为8000元。由于所有者急于出售，从上市到收盘只需16天。

根据链家研究所的数据，“2017年3月17日新政”结束了北京房价连续17个月上涨的趋势，随后房价连续9个月下跌，累计下跌约15%。2018年3月，北京二手房平均价格为58527元/平方米，接近2016年12月的水平。目前，北京二手房价格似乎显示出稳定的迹象，1月份价格上涨0.3%，2月份下跌0.5%。

商业市场完全“冻结”

根据中原地产研究中心的统计，除了新房和二手房价格下降外，在商业和办公政策调控的第一年后，整体市场成交量全面降温，仅签约了3589套商业和住宅公寓，比上年的67013套下降了94.6%。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，商业市场的整体成交量正在全面萎缩，尤其是在2017年3月调控前，商业和住宅合同数量接近每月1万套，调控一年后，除通州的个别项目外，成交量接近每月0套。历史上对商业企业最严格的限购政策，在楼市全面冻结之前，对北京过热的商业企业造成了非常明显的打击。

不仅交易市场大幅降温，土地市场也大幅降温。限购后售出的13块商业用地的地价明显下降，出现了流量标准现象。限购前商业用地的平均地价为115%，但调控一年后仅为12.39%。从平均价格来看，商业市场的二手房平均价格下降了30%以上，有些二手房甚至下降了40%以上。

除了抑制市场需求，2017年租赁市场的兴起也给北京楼市带来了新的变化。

链家研究所所长杨现领认为，未来北京只有三种住房:商品房、共有产权房和出租房。出租房保障低端需求，共有产权保障中端需求，商品房保障高端需求，形成“低端保障、中端支持、高端市场”的住房体系。

从土地供应情况来看，张大伟预计，从2018年3月起，北京将有大量限价商品房和共有房产上市，2018年整体市场可能会继续降温。对于那些只需要买房的人来说，大量低价房上市后，选择就增加了。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会秘书长赵秀池表示，“回归”住宅物业功能的重要出发点之一是大力发展租赁市场，通过过去一年的限购限价政策，房地产市场已经稳定下来，大家的投资预期趋于稳定，投资需求得到控制，没有投资冲动。

编辑朱昱