北京土地市场全面限价 房企利润空间被挤拿地流行“拼团”

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每一个记者舒曼，每一个编辑梁

长期以来，北京的土地市场一直是房地产企业争夺的制高点，这可以从“和尚多粥少”的情况看出来。尽管北京楼市在2017年经历了“3·17”限购政策，新房和二手房的交易量因“冷”而纷纷下降，但土地市场“有着独特的景观”。

随着政策调控进入深水期，土地市场“开闸”增加供给，“限价”地块保持市场稳定。自2017年以来，住房企业收购土地变得更加理性。从去年的整体保险费率来看，25.81%的平均保险费率比2016年下降了4.02个百分点。

显然，北京的土地供应结构已经发生了变化。据业内人士分析，在这种背景下，空房市房地产企业的利润大幅下降，未来北京的“地王”将不复存在。为了赢得土地储备规模的竞争，住房企业征地等新形式越来越流行。

●土地供应大幅增加。房地产企业在征用土地时很谨慎

自2016年底以来，北京创新了土地市场的拍卖规则。除自住土地外，北京土地交易市场基本上有统一的限制，即“限价和竞争性地价”。当土地价格达到最高限价时，将转入“竞争性自养区和竞争性配置比例”。此外，当现场招标中自住面积比例达到预设比例时，将转入高标准商品房建设方案的申请程序。

自2017年以来，北京土地拍卖市场进入全面限价阶段。即使价格有限，2017年的供应量也达到了近年来的最高水平。2017年4月7日，北京发布了《2017-2021年及2017年北京市住宅用地供应计划》和《2017年北京市国有建设用地供应计划》。今后，每年将增加1200公顷土地，五年内将提供6000公顷土地，以保证150万套住房的建设需求，其中1020公顷将用于自住商品房。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年北京新增128种土地供应类型，较2016年大幅增长190.9%，也超过了2014年和2015年，改变了2013年后持续下降的趋势。从土地供应结构来看，共有住宅用地91处，占土地供应总量的71.09%；有12个商业和金融用地，占9.38%。

此外，根据中国指数研究院的数据，2017年，全国300个城市的土地销售总量同比增长38%，住宅用地比例继续上升，占82%。其中，北京增速居一线城市之首，年转移支付额达到2796亿元，同比增长228%。

在市场“重量”和全面“限价”的背景下，土地市场逐渐回归理性，房屋企业征地的逻辑也越来越理性。特别是自持限价对开发经营实力的要求进一步提高，住房企业在自持比例竞争中更加谨慎。

这也导致了拍卖市场上“向集团申报供暖”的模式，即由财团以限定的价格争夺土地。最典型的是去年6月丰台区周庄村旧村的土地改造。由“保利+首开+龙湖+中海+盛翔+周庄村+平安”七家房地产企业组成的财团第一次接手这块土地，堪称“巨无霸财团”。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这是房企控制市场风险的表现，也是房企优化分工的表现。今后，对于这种自持地块，可以由一家房企牵头，也可以将自持部分分开单独经营，联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。

从土地供应区域来看，去年供应的大部分地块位于远郊，城市六个区的土地资源越来越稀缺。随着城市基础设施的改善，远郊的土地交易占主导地位。

阳光城市(000671)集团北京营销总监胡本在接受《商业日报》采访时表示，北京的城市格局正在从远郊向郊区转变，郊区原本被认为是消费者的第二居所，但现在它正成为第一居所，这也促使许多房企搬到昌平和顺义，以加快征地速度。

●土地供应结构发生变化。很难再现“土地之王”

在北京的土地供应计划中，包括100万套共有房产和50万套出租屋，这意味着北京的土地供应结构发生了微妙的变化，住宅用地供应变得更加多样化。因此，在过去的一年里，虽然北京的土地市场增加了自住商品房的土地供应，但共有产权土地和租赁土地也成为北京土地供应的主要方向。

根据叶巍我爱我家市场研究所的统计，2017年，北京共有38处新的共有产权房屋用地，占全部91处宅基地供应量的41.8%；共有土地26宗，占全部71宗的36.6%。

2017年，北京自持面积大幅增加，自持率超过30%。在2016年9月30日的新政之后，北京首次引入了“竞争自持”，以鼓励房地产开发企业自持部分房屋作为出租房。

根据中国指数研究院的数据，从2016年11月至2017年12月底，北京自养宅基地已有27笔交易，累计规划建筑面积142.4万平方米，自养率为44%。预计可提供16，000套租赁住房，其中2017年进行了23次租赁土地交易，同比增长56%，自持率为33%。

此外，国家商报记者从北京市国土资源委员会了解到，截至2017年12月底，北京已实现集体租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超过2017年全年供应任务。

然而，对于房地产企业来说，多元化的土地供应给其资金和经营能力带来了巨大的挑战。叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《国家商报》记者，2017年北京拍卖的土地基本上没有多少利润，开发商的拍卖热情大大降低，他们之间的竞争非常小。大多数住宅都是在几次报价后才出售的，许多共有房产都是以最低价格出售的。

根据胡景晖的进一步分析，北京通过限价和限价房大幅增加了中低档住房的供应，缓解了前两年北京市场的豪宅趋势，满足了大量中低收入人群的购房需求。同时，在未来五年北京大规模土地供应和“房价有限、地价竞争”的背景下，“地王”将很少存在。

编辑朱昱