上海楼市首季仍低位运行 二手房成交量创6年新低

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上海房地产市场继续运行在低水平。今年第一季度，新建住宅和二手房的数量均创下新低。

根据上海亿居房地产研究所的研究报告，一季度上海新房成交量为119万平方米，低于去年的149万平方米；总共售出了3.6万套二手房，略低于2017年的3.9万套，但低于2016年的30%。

益居研究所研究员王告诉记者，今年第一季度，上海新住房市场的交易规模是2006年有数据以来的最低水平，而二手房交易量创下了六年来的新低。目前，新的住房市场将由开发商积极推动，交易量有望恢复。然而，根据二手房周期交易法，很难在明年第一季度之前大幅反弹。

根据上海逸居房地产研究所的研究报告，第一季度，上海新房平均成交价格为44487元/平方米，同比下降7%，增速较2016年下降46个百分点。同比下降率与2011年相似，但同比下降率已降至2012年的水平。考虑到交易价格受交易项目结构的影响，同比下降并不一定意味着上海房价已经下降。根据历史趋势，预计后续交易价格将与2011年至2015年的整合趋势相似。

王表示，从地区来看，2018年9个地区的平均成交价格同比有所上升，7个地区的平均成交价格同比有所下降。其中，奉贤区新房平均成交价格大幅上涨，从2017年第一季度的23，633元/平方米上涨至2018年第一季度的34，631元/平方米，同比上涨47%。此外，2018年第一季度，长宁和虹口的平均交易价格分别超过12万元/平方米和11万元/平方米，除了黄浦区去年超过10万元/平方米，这与交易项目的高端定位有关。

值得注意的是，王认为，今年一季度新屋市场创新力度较低主要有两个原因。首先，由于2016年新增住房交易量大，透支需求过度；第二，市场供给不足，因为政府限制了新房的预售价格。在随后的交易中，大约有20个项目在4月份进入上海市场，届时交易规模将比3月份有显著提高。

从环行来看，上海外环线以外的新房交易面积占84%，比2017年的72%增长了12个百分点。其中，54%在远郊，31%在远郊，不到10%在市中心区。

从需求性质来看，按平均平面面积可分为按需型、改良型和享乐型，其中改良型需求超过全国的一半，90 -160平方米的交易面积占总交易面积的55%。改善住房和享受住房都有所下降，而急需住房的交易规模相对稳定。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，由于政策调控和价格限制，新屋市场买家的心理预期是“买了就赚”，一些项目卖得很好。目前，上海部分二手房价格过高，性价比不高，买家更倾向于购买新房。

严跃进进一步强调，根据环比数据，交易量已经回升。特别是在新的住房市场，开发商推市场的数量将大大增加。现在，前滩的一些项目卖得很火，预计接下来不会降温。