深圳城中村出租房“美颜升级” 有公寓借机涨租

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其他国家的人从城市的村庄开始。对于许多在深圳努力工作的年轻人来说，这个城市的村庄充满了雄心勃勃的力量。城市中的村庄是他们的临时“家”，因为它们靠近市区，交通便利。然而，随着城市更新的加快，城市中的村庄也在岁月的打磨下不断变化。

“房租又涨了，连农民的房子都在进行‘美化’，他们住不起。”正在找房子的小源(化名)苦笑着说道。

《民族商报》记者注意到，在大力发展租赁市场的优惠政策下，深圳城中村农民的住房开始呈现出新的面貌，如房企改造、政企合作、业主个人改造等。然而，随着居住环境的改善，租金也在上涨，租户的压力也增加了一倍。如何平衡企业、业主和租户之间的利益已经成为一个必须面对的问题。

农民房屋的“升值”滋生矛盾

根据深圳市住房和城乡建设局的调查结果，深圳有241个以行政村为单位的城中村，其中包括特区内的91个城中村；城中村有35万多套农村住房或自建私房，总建筑面积1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

在发展租赁市场的优惠政策下，2017年8月，深圳提出“十三五”期间，深圳将通过收购、租赁、改造等方式购买和储存不少于100万套村民自建房屋或村集体所有的房屋，经质量检验和消防验收后，统一租赁和管理。

农房不仅是城市综合管理的难点，也隐藏着巨大的商机，如租赁、社区服务等。资本已经悄然进入。

最近，当记者以租户身份走访深圳龙华区白石龙社区、坂田村和福田水尾村(下同)时，他发现不同地区农民的房租差别很大。

然而，值得一提的是，与过去凌乱的农村房屋不同，一些农村房屋经过企事业单位改造后，面貌焕然一新，不仅外观升值了，租金也升值了。

当记者走访白石龙社区时，他注意到一排农民的房子，墙壁被刷新，墙上贴着“一室一厅两室一厅出租”的条幅通知。记者来到白石龙商住楼管理处进行咨询，工作人员告知他是黄家楼的员工，该公司刚刚接管了33栋和34栋农民房。至于租金，记者通过工作人员了解到，目前有房子出租，租金范围在1700 ~ 2800元/月左右，两付一，物业管理费100元/月。5月，房间将统一配备热水器和空色调，房子都是8层楼梯房间。

当记者走访该房屋时，他注意到一些住户有补交租金、管理费、押金等的通知。有些人还了2500元。据工作人员称，这些都是旧租户和原房东签订的临时租赁协议。现在，在公司接管后，一些租户准备搬出，一些租户续签了租约。

与此同时，记者注意到，附近也有一些对农民房改造不感兴趣的社区，都是单间。租金2280 ~ 2780元/月，没有空的房子出租。然而，与这些改造后的农村房屋不同，一室一厅约40平方米的房租(包括物业费)约为1700元/月，但这是空的房租。

一些住户承认，与原来的农村房屋相比，这些改造后的农村房屋租金明显上涨，他们不得不搬迁。

随着长期租赁公寓的快速发展，也有一些公寓“混水摸鱼”，借机提高租金。记者了解到，位于白石龙区的新海公寓已不再出租空的房间，所有的房间都带着家用电器或家具。空的房间只需要为以前的老住户更新。根据贴出的租赁价格单，新海公寓的一居室私房租金为3700元/套。该公寓的居民告诉记者，这里的租金每年都要上涨，今年的月租金已经上涨了600元，所以最好是一赔二。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，开发新事物肯定会涉及多方面的利益，如何平衡各方的利益是一件困难的事情，但也必须做到。目前，大力发展租赁市场的关键是政府提供更多的政策，为未来的长期租赁市场提供法律保障和政策引导，使租赁市场能够稳定、安全。

在接受《国家商报》采访时，58住房研究所首席分析师张博表示，城中村改造应该理性对待。城中村出租屋存在诸多隐患，通过改造和重建，农民住房居住环境得到显著改善。由于装修成本等因素将在短期内推动租金上涨，一方面，政府政策支持可以考虑降低运营商的成本，缓解租金上涨；另一方面，租户对廉租房的需求可以从更多相应的住房供给中配置。

农村住房需要制度化和规模化

据深圳市规划和土地委员会统计，深圳市城中村出租屋约占出租屋总量的70%，是出租屋市场最重要的主体之一。然而，也存在卫生条件差、消防安全不合格、普遍缺乏物业管理、"断档"和"二房东"等问题。

深圳市规划和土地委员会表示，深圳市房屋租赁市场亟待解决的问题是发展制度化、规模化的房屋租赁企业，解决租赁秩序混乱、消防安全隐患严重、租赁关系不稳定、租户无法在租赁市场享受同等公共服务等问题，尤其是在城中村。各区应加大对城中村的综合整治力度，改善城中村的消防、质量、安全和卫生条件。

据业内人士透露，万科提出的万村计划、农房改造、申业集团也与政府合作改造水尾村，都是农房改造的例子。

就万科而言，万科已经率先落户龙岗坂田街和华为附近的新围仔村，并成立了“综合运营办公室”，实施“统一租金运营+物业管理+综合整治”。

记者近日走访新围子村时，万科公园屋的工作人员告诉他，这些房子是在2月底和3月初发放的，两周内就全部租完了。新房子正在翻修，要到6月份才能交付使用。目前的租金是800元~1400元/月，都是15~20平米的单间，有装修，但没有冰箱、洗衣机等电器。他们签了半年，还有公共洗衣房和厨房。

据了解，万科在城中村不同位置的租金水平是不同的，租金是按照市场化原则定价的，一般支付的租金比原业主收取的租金增加10%左右。

记者注意到附近仍有几栋农村房屋无人居住，周围的业主告诉他们这些房屋也应该重建。与此同时，记者了解到，空一室一厅，950元/月，单人房700元/月，可供出租的房源很少，基本上都处于全租状态。

此外，同一条街上还有魔方公寓，都是30~40平米的单间，可以短期出租，也可以长期出租。租金约为2400元/月，分为月付和季付，物业管理费为270元/月。目前，六楼只有几间套房，其他的都已经租完了。

魔方公寓的相关负责人早前告诉记者，魔方公寓的租金一般是根据位置来定价的，深圳的入住率还是相当高的。经过三个月的攀升，公寓基本上处于全租状态，由于租金变化，一些房间将在空短期入住。

除万科外，深圳还将水圩村的29栋农房改造成了水圩宁蒙人才公寓。改造后的504套公寓以政府人才住房的形式分配给该地区的重点企业和社会组织。水圩宁蒙人才公寓是第一个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政府、企业和村庄共同探索城中村改造新模式的试点项目。

据了解，公布的租金水平为75元/平方米，低于同一地区的市场价格。此外，75元/平方米的租金补贴由政府支付给申野。

业内人士表示，将农村房屋改造成长期租赁公寓，不仅为解决历史遗留的农村房屋消防安全问题提供了新思路，也为政府筹集保障房提供了新来源。

近日，记者实地走访了水尾村，了解到目前，天才公寓已经开始入住，小区的商业部分已经开业，部分正在装修中。与此同时，除了天才公寓外，还有4套水卫1368国际公寓可以出租，配有复式套房和包袋，起价2300元/月，但现在已经全部租出去了。

另外，记者3月26日在农户住宅区看到了水尾工业股份有限公司发布的通知，通知居民水尾村的天然气管道已经被完全覆盖。根据福田区人民政府消防安全指示精神，自4月1日起，禁止瓶装石油气进入水威小区使用。

丁松坦言，企业改革农村住房、提高成本是正常的，这必然会体现在租金上。从市场需求的角度来看，随着房价的上涨，租金不可避免地会上涨，可能会有越来越少的低价和缺乏管理的房子，所以租户应该为新的租赁市场的到来做好充分的准备。