房企火拼主题公园，“捆绑式”拿地或遭遇阻击

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将土地与主题公园捆绑在一起的方式正受到阻碍。前不久，五部委联合下发文件，要求严格控制主题公园的房地产化倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不要将土地供应和审批与主题公园捆绑在一起。

只有10%的盈利主题公园可以被称为“红海”。然而，房地产开发的巨大潜力驱使越来越多的国内房地产企业进入主题公园。

在某种程度上，主题公园已经成为房地产开发商的另一个征地狂欢。据不完全统计，华侨城、万达、世茂、融创、恒大、凯撒、荣盛发展等多家房地产企业已正式进入主题公园。

然而，由于主题公园的回报周期长，对运营能力要求高，国内大多数主题公园运营商尚未探索出成熟的盈利模式。除了华侨城，几乎没有房地产企业的主题公园可以盈利。

深圳市综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，目前国内房地产企业主要通过“主题公园+房地产”的模式投资主题公园，“与主题公园相匹配的房地产开发是盈利的关键”。如果落实五部委的意见，过去的“万达式”征地将终止。

房企活品主题游乐园

主题公园具有巨大的发展潜力。根据明泰尔发布的主题公园2017年报告，2017年中国主题公园的零售额预计将达到395.45亿元，比2016年增长27%。从2017年到2022年，该市场的零售额将以17.7%的复合年增长率增长，到2022年将达到892.39亿元。

加上政府对旅游业的大力支持，近年来，越来越多的房企开始进军主题公园领域。涌向主题公园红海的房企包括华侨城、万达、融创、恒大、凯撒和世茂。

毫无疑问，华侨城是国内主题公园的领导者。根据美国主题娱乐协会(tea)和第三方咨询机构aecom Group的统计，华侨城已经连续五年跻身全球四大主题公园之列，在亚洲排名第一。

早在1989年，华侨城就建立了中国第一个现代意义上的主题公园——锦绣中华民俗文化村。目前，华侨城拥有的主题公园类型包括两大类:一类是微型景观主题公园，包括锦绣中华民俗文化村和世界之窗；第二，互动游戏主题公园，包括欢乐谷和东华侨城

其中，“欢乐谷”是华侨城最具代表性的主题公园产品，去年华侨城成立了快乐集团。据公开信息，从1998年到2017年，欢乐谷已在深圳、北京、成都、上海、武汉、天津和重庆等七个城市投入运营，并将在未来三至五年内在顺德、南京、Xi、郑州和太原开业。

万达是另一个已经开始在主题公园形成的开发商。自2009年以来，万达一直专注于文化旅游产业，并投资建设长白山国际度假区。随后，万达以“万达城市”为品牌，先后在西双版纳、合肥、哈尔滨、南昌投资建设了13个文化旅游项目，其中6个已经开业。

2016年，万达的第一个主题公园——南昌万达城正式开放。同年6月开业的上海迪士尼成为其主要竞争对手。在参加一个脱口秀节目时，王健林说:“和万达一起，迪斯尼已经在中国呆了20年。不想赚钱。”

与大多数进入主题公园的国内开发商不同，世茂打算效仿迪士尼。在世茂看来，没有知识产权的主题公园很难实现盈利突破。2014年，世茂成立上海世茂旅游发展公司，负责主题公园业务，计划在3-5年内建设10个主题公园项目。

在主题公园的建设中，世茂首先进行了知识产权投标，灵石茂县王是茂县王主题公园的知识产权投标人。2016年，世茂的第一个主题公园——福建石狮世茂茂县王主题公园正式开放。在世茂的规划中，世茂凯蒂猫上海沙滩公园、位于佘山的世茂动画主题公园、武汉蔡甸世茂毛仙旺主题公园和南京梦工厂主题公园都将进行第二次开放。

还有恒大、融创、保利、凯撒等房地产企业。在主题公园里。随着房地产企业的陆续进入，国内主题公园的数量迅速增加。据报道，2016年中国有2700多个主题公园，预计2020年前还会有64个主题公园。

然而，主题公园的发展在数量和质量上没有正相关。中国旅游协会发布的《主题公园发展报告》显示，虽然主题公园间接带动了数千亿元的投资和消费，但中国工业企业的总收入不超过500亿元，分散在全国各地的许多微型主题公园规模、质量和管理水平相对较低，可持续发展能力有限。

饮酒者的心不在杯子里

房地产企业蜂拥而至并不意味着主题公园是赚钱快的行业。目前，能够盈利的主题公园屈指可数。据前瞻性产业研究所发布的《中国主题公园产业发展模式及投资战略规划分析报告》，国内主题公园70%处于亏损状态，20%持平，只有10%盈利，主题公园投资锁定在1500亿元左右。

海南金城咨询有限公司董事长王璐表示，主题公园的回归期至少为15-20年，除华侨城外，国内其他房地产企业在主题公园的主营业务中没有盈利，真正推动房地产企业开展主题公园业务的是与主题公园相匹配的房地产开发。

由于主题公园具有很强的社会影响力和经济外部性，许多地方政府将主题公园经营者作为重点投资对象。除了传统的减税、规划调整、基础设施和交通设施之外，它们甚至将通过提供直接的财政援助和支持住宅指标的优惠土地使用来吸引主题公园落户。

通过“主题公园+房地产”的开发模式，越来越多的房企获得了大量低价土地资源，华侨城和万达就是典型代表。

据川财证券统计，2009年至2016年，华侨城通过主题公园收购了837.9万平方米土地，总金额为329.3亿元，平均价格为3930元/平方米。以2016年底收购的南昌欢乐谷项目为例，当年南昌的地价仍然居高不下，但华侨城以71.3亿元的价格获得了146.4万平方米的项目用地，平均征地价格为4869元/平方米。

万达是另一家通过主题公园项目赢得大量土壤储备的房地产企业。现在，这一丰硕的成果已经被融创所接管。根据融创的公告，万达十三个文化旅游项目的总建筑面积为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，实用面积约为4973万平方米，占总建筑面积的84%。

王健林曾经说过，每年都有数百个城市受邀投资万达总部，而万达只能选择其中的30%来投资。这表明了地方政府对主题公园项目的认可。

主题公园项目不仅给房企带来了大量的土壤储备，还推高了配套房价。王璐指出，深圳欢乐谷华侨城和上海迪士尼乐园对房价的影响最为显著。

上海迪士尼乐园位于外环线川沙板块。随着这个项目的完成，上海川沙板块的房价也上涨了。根据嘉里研究中心的数据，2006年，迪士尼项目在上海被选中，川沙板块的平均成交价格为6826元/平方米。2009年，迪士尼落户川沙的消息得到证实，第二年川沙板块的平均成交价格达到21212元/平方米，几乎是2009年的两倍。

第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部主管简克曾透露，2009年，川沙板块一手商品房成交量接近30.8万平方米，同比增长258%，超过前三年平均成交量的70%，也是历年最高成交量。现在川沙板块的房价已经涨到了40000元/平方米，也就是说，从2006年选址到现在运营近两年，上海迪士尼带动周边房价环比上涨约486%。