爱公寓凸显行业困境：长租公寓靠租金差赚钱难以为继

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去年以来，在“住房不投机”、“租购平等”等优惠政策的刺激下，住房租赁市场的发展进入了快车道，长期租赁公寓业受到了资本的高度关注和追捧。包括房地产企业、资本和长期租赁公寓运营商在内的许多主体都在四处奔走，增加投资。

另一方面，“租金差价”仍然是长期租赁公寓的主要盈利模式，各方的干预使得利润非常低的长期租赁公寓行业的竞争日益激烈。在“28年规则”下，规模已经成为决定长期租赁公寓企业市场话语权而不被市场淘汰的重要指标。近日，上海一家长期出租公寓企业“爱生活、爱公寓”因资金链紧张引发与房东的矛盾，反映出长期出租公寓行业普遍存在的融资和盈利问题。

“长期租赁公寓行业仍是微利行业。”青科公寓创始人兼首席执行官金广杰在接受《全国商报》采访时表示，“长期高效运营、规范管理、稳定发展的租赁公寓企业终将走到尽头，赢得资本的青睐。”

资本链濒临断裂的原因很复杂

根据《国家商报》的一项调查，在房子被收回后，客厅通常被改造成一个单独的房间，房间的数量增加以增加租金收入。此外，“艾公寓”与贷款平台合作，通过“租金贷款”的方式一次性获得承租人合同期内的大部分租金，可以进一步获得更多的房屋，迅速扩大规模。

与“艾公寓”合作的租赁贷款平台“平安富”，是平安旗下分期支付租金的平台，贷款人为广州平安豪贷小额贷款有限公司(以下简称平安小额贷款)。国家商报记者致电平安作为租客，公司工作人员称平安一次性向艾公寓支付了合同期内的租金，然后租客分期偿还贷款。例如，在一份为期六个月的租赁合同中，承租人将向“艾公寓”支付第一个月的租金和押金。“艾公寓”的剩余五个月租金由平安和好房子一次性收取，剩余五个月的租金由租户以贷款形式分期偿还。

贷款平台支持的“爱心公寓”理应有相对稳定的现金流。为什么资本链最终会匆忙？一些业内人士告诉《国家商报》，仅仅两年时间，“爱公寓”的扩张速度就明显超过了自身的盈利速度。“爱情公寓”取决于租金差异，因此很难在短时间内支付装修费用。如果“爱情公寓”没有后续资金投入，这种扩张模式将是不可持续的。

此外，国家商报记者也注意到，艾公寓股权结构不稳定可能是其资金链出现紧急情况的另一个重要因素。

天涯潮信息显示，“爱情公寓”之前经历了几次股权变动:2017年6月17日，投资者变成了倪、程伯伯；2017年10月19日，股东变更为上海冀东商务咨询处(以下简称冀东)和中国视觉文化传媒(深圳)有限公司(以下简称中国视觉文化传媒)；2018年1月19日，股东变更为新东、北京华为物业管理有限公司(以下简称华为)。

根据公开信息，中国电视文化传媒已经投资了深圳斯坦顿供应链有限公司等五家公司，那么为什么中国电视文化传媒在几个月前投资“爱情公寓”后选择退出呢？《国家商报》记者曾多次致电中国电视文化传媒，但未收到回复。

《国家商报》记者注意到，最近一次股权变动是在2018年2月13日。新东的出资人由程伯伯变更为王，王现任新宇租赁和新东的法定代表人。

记者从上海市高级人民法院的官方网站上了解到，新余此前参与了多起法律诉讼。例如，2017年，新宇租赁因合同纠纷向一家供应商提起诉讼。同年11月，法院裁定被告新宇租赁的银行存款被冻结约667万元，如存款不足，不足部分相应价值的财产被查封扣押。

行业融资进入快车道

目前，中国已经放开了对长期租赁公寓资产证券化的限制。再加上“房无投机”、“租购平等”的政策支持，长期租赁公寓行业成为热点，长期租赁公寓公司逐渐成为资本追逐的目标。

4月16日，清科公寓宣布完成由摩根士丹利和辛凯资本共同管理的私募股权基金牵头的数千万美元的C系列融资。到目前为止，清科公寓已经积累了超过1亿美元的融资。

2018年1月16日早些时候，链家的长期租赁公寓品牌“紫茹”宣布，其已获得40亿元人民币的A系列融资，投资者包括华平投资、红杉资本中国、腾讯和融创。值得一提的是，“自由”也是国内长期租赁公寓行业最大的融资方式。经过一轮融资，紫茹的估值达到了200亿元，也是中国迄今估值最高的长期租赁公寓企业。

《国家商报》记者注意到，去年10月，在我国首个长期租赁公寓资产证券化项目《新建公寓产权式住房专项资产支持计划》获批发行后，国内长期租赁公寓行业融资逐渐进入快车道。

据记者不完全统计，仅今年3月，国内许多住房企业和长期租赁公寓企业的各种资产证券化产品就获得批准，规模超过100亿元。

3月1日，越秀地产(港股00123)50亿元租赁住房reits经深圳证券交易所审核通过；3月14日，保利租房一期房地产投资信托基金成功发行，认购倍数超过1.3倍，票面利率为5.5%；3月16日，绿城集团40亿元住房租赁公开发行和定向增发特别公司债券通过上海证券交易所预核准；3月20日，“免费”获得了20亿元人民币的存托凭证发行额度；3月21日，龙湖集团发行了一期30亿元5年期住房租赁特别公开发行债券，票面利率为5.6%。

如何解决利润问题

随着住房企业融资渠道的收紧，各种租赁住房资产证券化产品受到资本市场的追捧。然而，能够实现盈利的长期租赁公寓企业仍然很少。

根据施琅格林集团(港股00106)最近发布的2017年年报，其长期租赁公寓品牌施琅公寓截至2017年底已运营2010间客房，年收入828.2万元，净亏损4417万元。

该公司的规模为50万套，虽然它以200亿元的估值领先于长期租赁公寓行业，但它也对《商业日报》记者表示:“虽然它在北京取得了盈利，但它仍是全国市场的主要策略。利润是自由的长期目标，它仍处于投资期。”

金光杰告诉《国家商报》记者，清科公寓仍面临利润难题。他认为，12万套公寓是长期租赁公寓企业的盈亏平衡点，并计划到今年年底将规模从目前的7万套扩大到约12万套，涵盖所有成本，实现盈亏平衡。

事实上，对于绝大多数长期租赁公寓的企业来说，目前主要的盈利模式是“二房东”模式，即他们在获得住房后，通过“n+1”改造(将住房中的客厅砍掉，改造成卧室，做一定的装修，配置相应的家用电器等)来盈利。)。

以一线城市的两居室为例，如果长期租赁公寓企业以每月5000元的租金获得该房产，虽然可以通过装修增加一居室，但每间房的装修成本在4-5万元之间，意味着装修投资将超过12万元；按五年租赁期计算，每年的摊销成本为24000元，这意味着每间卧室的租金必须从装修前的2500元增加到3200元以支付装修费用。如果再考虑人员、资本和税收的成本，租金差额往往不足以支付所有成本。

“长期租赁公寓公司的主要盈利方式是租金差额。”沃趣创始人兼首席执行官刘辉告诉《国家商报》。刘辉认为，目前相对较高的房价导致房屋购置成本较高，而租金不会迅速上涨，企业的利润压力很大。

如何解决利润问题？刘辉认为，除了提高品牌溢价和运营效率之外，还应探索非租金收入，并“把自己打造成为一个‘平台’，为租户提供家政、社会活动等增值服务，获取非租金收入。”

金广杰认为，对于长期租赁公寓的企业来说，平台和(流)入口可能成为新的利润点，但目前很难成为平台和入口。“要努力在经营管理上形成自己的核心竞争力，在合理规模扩张的背景下实现规模效应，然后在不断降低成本、提高效率的同时增加租金收入，这样才有可能解决利润问题”。

“让自己成为一个‘平台’来寻找利润点是值得认可的。”易居研究所所长严跃进对《商业日报》记者表示:“一旦出现平台效应，后续将依靠庞大的租户规模引进资源，然后衍生出清洁、互联网金融等服务，这将大大增加长期租赁公寓企业的数量。”利润机会。”