海外发债借道租赁 房企多渠道求解资金之渴

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在持续加码监管的趋势下，今年房企加快了征地步伐。获得更多土地也推高了房地产企业的融资需求。随着银行信贷和信托资金进入房地产市场的严格控制，住房企业融资越来越困难。在海外发行债券已经成为许多房地产企业的选择。与此同时，房地产企业其他渠道的融资需求持续上升，相对宽松的租赁渠道成为融资渠道之一。

据中原地产研究中心统计，截至2018年前四个月，房地产企业海外融资金额达到233.2亿美元，较2017年1-4月的112.35亿美元增长107%。仅4月份，住房企业发行的债券就达到88亿美元。

财政压力增加了

虽然一、二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据来看，2016-2017年房企利润持续上升，空资本状况充裕。去库存化后，大多数基准住宅企业开始积极征地。在2017年的国内房地产调控周期中，全国110多个城市已经出台了270多项调控政策，一些城市的房地产调控已经逐渐开始影响到房屋销售企业。龙头房企压力不大，但2018年中小房企将面临全面困难。

今年1-4月，房地产企业销售业绩逐渐放缓，而大规模征地带来的资金压力和融资需求增加。因此，房地产企业的资金需求变得更加迫切。

业内人士指出，一些房企在2016年已经取代了一些高成本基金，资金链仍然充裕。但是，随着不断的调控，大多数房企将承受越来越大的压力。从地方楼市调控来看，预计房企发债等渠道可能会继续收紧。对于住房企业来说，2018年将是过去四年中财政压力最大的一年。

随着近期国内房地产监管和信托资金进入房地产领域，房地产企业近期融资的资金成本明显增加，融资困难越来越严重。一些住宅企业越来越重视资金链的安全性。随着国内融资的收紧，海外发债已成为房企短期融资渠道的主要选择。今年4月，房地产企业在一个月内发行的海外债券达到88亿美元，创历史新高。

借贷租赁

记者了解到，中国恒大(港股03333)在上海证券交易所提交了“中联前海开元-恒大出租房一期N期资产支持专项计划”，并于5月2日被上海证券交易所接受。该项目的承销商是前海开源资产，发行金额为100亿元。首创置业股份有限公司(港股02868)于2018年以非公开方式发行了房屋租赁专用可再生公司债券，并于5月4日变更为回复本所意见。该项目为私募，拟发行50亿元，承销商有郭进、首创证券、中国证券、海通证券(600837、诊断股票)(港股06837)等机构。

泰和集团(000732)有限公司近日宣布，为响应国家号召，进一步完善债务结构，拓宽公司融资渠道，满足公司资金需求，降低公司融资成本，公司计划以非公开方式发行30亿元住房租赁专项公司债券。

此外，中诚投资计划发行9亿元住房租赁专项债券；绿城的40亿元住房租赁债务获得批准；石榴地产计划发行45亿元住房租赁债券，该计划已得到深圳证券交易所的反馈。

中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，目前资金越来越紧张，房企正在拓宽各种融资渠道。租赁是目前较为宽松的融资渠道。然而，许多没有发展长期租赁的房地产企业也在集中释放租赁融资。