杭州一二手房价格倒挂 有开发商回避低价入市

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随着新一轮的楼市调控，在限价政策下，杭州二手房价格明显上下颠倒，为部分买家提供了无风险套利机会。购买第一手住房已成为一种福利，原本不需要买房的顾客也加入了摇号大军。5月14日，国家商报记者走访了杭州几个楼盘，热点板块出现了4107组买家共撼动128套房的现象，中标率约为3.12%。

对此，浙江传媒房地产研究所所长丁建刚在接受《商业日报》采访时表示:“杭州的市场预期没有改变。原因是多方面的:从需求来看，有相当一部分投资需求，即使是国外投资需求仍然强劲，而限购并没有阻挡所有的需求。从供应的角度来看，由于限价政策，有必要排队申请预售证书。加上价格限制，许多开发商采取了拖延等待的态度，供应方的水龙头变得越来越细。”

“一个房间很难找到”

从2016年的20国集团峰会到2022年的亚运会，杭州在世界各地的人气一直在上升。随着城市配套设施的完善和新兴产业的发展，杭州的房地产市场需求量很大，人们对杭州房地产的期望值也一直很高。

相关业内人士表示，“特别是近几年来，来杭州买房的浙江人仍然可以登记，近几年交房后，还可以再买一套。为了投资，人们也想出了各种方法。以父母和子女的名义购买，或者把现有的房子给父母和子女，从而腾出自己的购房指数，有的甚至离婚”。

然而，在新的摇号政策中，买房的资格是以家庭为基础的，而且对全额没有限制，这使得那些只需要它的购房者看到了希望。根据杭州市颁布的《摇号细则》，对于拟登记客户数量超过售房数量的商品房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采用公平摇号生成选房家庭和选房序号。房地产开发企业在公开出售摇号商品房时，应对“无房户”给予一定比例的倾斜。值得注意的是，“无家可归家庭”不包括2018年4月4日之后的未婚、离异单身者，以及2018年住房交易产生的“无家可归家庭”。

八佰伴政策自4月初正式实施以来已有一个半月。《国家商报》记者在访问杭州时注意到，新需求的低价楼盘仍然“难找房”，而价格较高的改进型楼盘则为购房设定了一定的门槛，大部分楼盘在开盘当天就“售罄”。

实地考察:需求型房地产的中标率约为3.12%

“不行，我们是杭州最难撼动的楼盘，平均100人撼动三套房。”柏悦酒店营销中心的物业顾问当场向买家付女士(化名)解释。记者了解到，傅女士从去年就开始关注这个房地产。她在第一次开业时没有买房子。她没有足够的钱支付第二次开张时(今年五月)的房子。由于中标率低，付女士仍然没有选择房子。

谈到这次摇号的经历，付女士说:“虽然我没有摇号，但我并没有感到很不舒服，因为毕竟有4000多位买家一起摇号，这个机会真的很小。”

当记者来访时，他了解到，即使他没有选择去那所房子，也可以随意改变数字。过去，买房的概率是0%，但现在即使胜率很低，买房也从“不可能”变成了“可能”。

“摇号措施仅从住房选择方面来说是相对公平的。然而，问题的根源在于二手房价格严重倒挂，限售房价格明显低于正常市场价格(正常价格是指人们的预期价格，或二手房的交易价格)。”丁建刚指出。

在二手房价格偏离的情况下，不需要买房的顾客也加入了摇号大军。“我的一个同学没有买房的计划。他有一所房子住，并报名参加了抽奖。因此，他很幸运能在摇出一个奖项。”上述售楼处的物业顾问说。

尽管空出现了套利，但高端改良建筑的高价购房风险在一定程度上被削弱了，开发商通过设定门槛来筛选客户。

5月14日，记者以买家身份走访了钱江新城信达滨江一品。售楼处的营销人员说，最后的开业日期是5月7日，204套房的货源已经售罄。记者核实了信息，了解到开业的登记条件是:无房无贷，需要250万元的存款证明；有房或无房但有贷款记录，需要500万元的存款证明；一次性付款需要800万元的存款证明。共有625个团体(包括164个没有住房的家庭)登记了彩票，中奖率约为32.64%。

位于申花板块的融创怡和公园也是如此。记者从售楼处了解到，其房屋的平均价格为:143~144平方米，47000元/平方米；144~199平方米公寓为47800元/平方米(含装修标准6000元/平方米)，登记条件为:无房无贷款记录需250万元存款证明；第二套房或有贷款记录需要400万元的存款证明；一次性付款需要600万元的存款证明。

内部人士:随着时间改变空的房间

数据显示，杭州的去库存速度正在加快。上海易居房地产研究所发布的“百城住宅库存数据”显示，2018年4月，百城新商住楼库存去库存周期为10.3个月。这也意味着市场只需要10.3个月消化这些库存，库存去库存周期的合理间隔为12~16个月。如果高于此区间，则库存规模过大，低于此区间。

根据上述数据，杭州的库存销售比为2.8个月，是100个城市中库存去库存周期最短的城市。同时，数据显示，杭州4月份库存面积同比下降2%，同比下降48%。

一方面，去库存的速度加快了，另一方面，开发商的开发速度却没有加快。据浙江传媒房地产研究所统计，从2016年下半年到2017年上半年，杭州市区(不含富阳(港股00352)区和临安区)共出售住宅用地689.7万平方米，目前已上市的可建设面积只有135.1万平方米，未上市项目达到554.6万平方米，占已出售住宅用地总量的80.4%。(自持部件已从上述数据中排除)。

丁建刚在分析中表示:“理论上他们都可以上市，但不上市的主要原因是价格有限。开发商不愿低价上市，但没有相应的措施。事实上，杭州的开发商也希望拥有高成交量。但是，目前土地价格和商品房限价的逻辑不支持高成交量。大多数开发商对杭州市场的前景普遍持乐观态度，因此他们只能等待时机改变空的房源。”

5月16日，国家统计局公布了2018年4月70个大中城市商品房销售价格的变化。在15大热点城市之一的杭州，4月份新建商品房价格同比上涨0.1%，同比下降0.3%。在限价令下，杭州的二手房相对稳定，而二手房略有增加。70个大中城市二手房销售价格指数显示，杭州二手房销售价格环比上涨0.8%，同比上涨6.6%。