热点城市屡现“一房难求” 是库存告急还是捂盘惜售

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近几个月来，在Xi、南京、杭州等热点城市的房地产市场上，频频出现“申请人数远远超过购房人数”的现象，直接导致市场“一房难求”。

值得注意的是，2018年，地方政府频繁出台或升级房地产市场监管政策，目前地方政府发布的监管政策超过100项。与此同时，各城市的“人才竞争”也在升级，加入“人才竞争”的城市数量也在增加。

那么，在房地产市场监管更加严格的背景下，为什么在热点城市会出现“一室难求”的现象呢？新城控股股份有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》记者采访时表示，人才强市不准备增加住房供应，摇号购房加剧了市场对供需失衡的预期，住房短缺已成为城市房地产市场人口净流入的长期矛盾。

在多城市买房子“一个房间很难找到”就像买彩票一样

根据易居研究院的最新数据，截至2018年3月底，全国100个监测城市新增商品房总存量为4.3712亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降8.7%。

观察历史数据，我们可以发现，目前中国100个城市的库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模已经回落到五年前的水平，中国的“去库存化运动”可谓成效显著。

然而，在许多城市的房地产市场上有一个有趣的现象:远郊比郊区贵，毛坯房比精装房贵，二手房比二手房贵。

例如，在杭州楼市，在“3.29”新政出台之前，反转房号的现象相当普遍，其中最受欢迎的钱江新城板块被称为50万元，而更偏远的萧山板块也需要10万至20万元。

原因是杭州市场分析人士认为，部分房企不愿认真出售，限价令导致二手房价格严重反转，进一步推高了二手房市场，同时也滋生了相关联户、“号码费”和“二手房更名”等楼市混乱现象。

长沙也是如此，那里的房地产市场依然火爆。很多购房者都是"难找房"，而一些开发商在囤积房产，尤其是高额的认购资金，使得很多购房者只需要它就可以投诉。据腾讯地产报道，长沙较受欢迎的房地产项目将获得10万元的认购费，这给那些有需要的人增加了很大压力。许多人只是需要转向旧社区，而二手房价格也随着趋势上升。

Xi得益于人才安置政策。4月16日，Xi公安局在官方微博上宣布，Xi平安迎来了2018年第30万名“新Xi平安人”。

然而，随之而来的问题是，Xi当地成千上万的建筑一开放就“抢房子”。在一些地区，开发商还要求优先全额付款，捆绑销售，囤积房产，故意制造紧张气氛。

“毫不奇怪，杭州最近的彩票中奖率只有6%，这意味着供求比例接近20: 1。””欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，虽然新房的价格比二手房低，但买新房就像中了彩票一样，不需要买房的人是自己的窝，导致供需失衡。

快速的人口增长和缓慢的供应“住房短缺”造成了多重影响

为什么这些热点城市会有“一室难求”的现象？欧阳杰认为，抢夺人才的城市还没有准备好增加住房供应。相反，将有越来越多的城市通过摇号购房，这加剧了市场对供需失衡的预期。住房短缺已经成为城市房地产市场人口净流入的长期矛盾。

58房屋研究院首席分析师张博在接受《商业日报》采访时表示，许多地方出现了所谓的“一室难求”现象，反映出在“人才竞争”的背景下，短期内新需求迅速扩大，房地产市场供应压力加大。他认为，在人才政策的吸引下，市场对高品质地段高品质住房的需求进一步扩大，一些待售商品房项目在短期内存在一定程度的供需矛盾。

“从去年以来的交易趋势来看，一线城市新建住房市场的供需继续徘徊在较低水平，房价波动平稳，住房和非投机性住房的调控效果明显。与此同时，二线城市的房地产调控也在不断收紧，许多市场呈现出理性回归的趋势。”张博告诉记者，最近几个二线城市的热门交易很大程度上与当地的人才引进政策有关。与一线城市相比，二线城市的房价和购房门槛相对较低。此外，人才政策为住房购买需求的转移创造了可能，新的购买力大量涌入，刺激了二线城市的房地产市场。

集中释放人才购房也将对城市竞争产生影响。欧阳杰指出，一、二线城市凭借自身的发展潜力、就业机会、生活环境和金融优势，已经将大专甚至中专、技校的人才一扫而空，这将不可避免地导致不同等级城市之间发展不平衡的局面进一步加剧。

缓解“一房难求”，增加土地供应是关键

事实上，由于注册人口的快速增长，多城市新建住宅市场刚性购买的需求持续上升，对当地房地产市场的供给水平提出了更高的要求。

欧阳杰说，解决问题的唯一办法是增加土地。土地资源是城市发展不可或缺的，用于生活的土地资源也可以通过工业用地转换或农村集体建设用地进入可销售住宅市场来增加住宅用地。

然而，有一点不可忽视的是，人口激增客观上会增加住宅用地的供应，而在一定程度上，该地区的城市教育、医疗、体育、文化等公共建筑的配套设施也将面临土地短缺。这意味着上学、去医院和保持健康都很困难。说到房地产市场，排队、买彩票和涨价是不可避免的。

“城市土地有限，耕地被永久保护，土地利用指标不足。有限的建设用地更多地用于开放城市框架、改善交通条件和吸引行业进入。这些原因也将限制城市住宅用地的供应。”欧阳杰直言不讳地说道。

但令人欣慰的是，国务院办公厅近日发布的《城乡建设用地增减挂钩储蓄指数省际调整管理办法》，为部分城市增加住宅用地供应打开了希望之门。

该办法明确规定:“耕地后备资源严重不足的直辖市，占用耕地和新开垦耕地不足以补充已占用耕地的，或者资源环境约束严重、耕地补充能力严重不足的省，经国务院批准，已在耕地后备资源丰富的省实施补充耕地任务。”

以上海为例，我们可以调整基本农田保护规划，增加城市建设用地，重新调整人口规模上限，利用上海的集约化建设经验，建设一个能够在不大幅增加建设用地的情况下容纳更多人口和产业的集约化城市。

此外，对租赁住房用地供应的关注将在一定程度上加剧新建商品房的供需矛盾，但市场绝对有效供给是可以提高的。注重提高出租房的供给能力，将有助于利用“租购并举”的住房制度来满足日益旺盛的住房需求。

目前，许多城市已经实施了这样的战略。例如，杭州将把租赁住房用地纳入年度土地供应计划，并计划在未来三年新增30%的商品房；拟在南京建设或筹集的租赁住房不少于50万平方米；武汉表示，将选择符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，并按照一定比例(约10%~20%)和相关要求进行配租。

“今后，随着新人才政策吸引力的不断释放和租赁住房的批量推出，热点城市房地产市场的供需矛盾将逐步得到缓解。在监管更加严格的背景下，房地产市场的稳定健康发展仍然是主旋律。”张博说，在今后的调控方向上，要坚持分类调控，抑制投机，同时支持和满足群众的刚性生活需求。