消费贷资金流入楼市再被警示 差别化住房信贷政策延续

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5月19日，住房和城乡建设部重申，房地产调控目标不能动摇，力度不能放松，并提出了进一步做好房地产调控的六项明确要求。其中，在资金控制方面，各地要加强个人住房贷款规模管理，实行差别化住房信贷政策，加强对借款人还款能力的审查，严格控制挪用消费贷款、商业贷款等购房资金和杠杆。严格执行企业只能使用自有资金购买土地的规定，加强对房屋土地购买资金来源的审查，严格控制土地购买和杠杆。

“由于低库存背景下的房价上行风险，住房和城乡建设部提出调控要求，旨在调整住房和土地供应结构，有针对性地增加住房和土地的有效供给，有效改善中低价位普通商品住房。供给比率防止了房价的不合理上涨。”东方金城国际信用评估有限公司首席分析师徐成元昨日在接受《证券日报》采访时表示。

近年来，在普惠金融背景下，消费信贷业务发展迅速，成为银行重要的业务发展方向。由于一些金融机构对消费贷款资金的管理不严以及房地产投资的高回报率，消费贷款越来越多地用于其他领域，尤其是作为首付款进入房地产市场。

徐承元认为，挪用消费贷款资金购房，一方面会导致借款人短期还款压力超过其实际承受能力，导致逾期还款，影响个人和家庭信用信息。同时，信贷资金非法流入房地产市场也将扰乱国家的房地产调控政策，推高房地产价格泡沫。为此，住房和城乡建设部明确要求严格控制消费贷款和商业贷款等资金用于购房。

在房地产调控的背景下，收紧信贷政策的基调将继续。4月20日，央行发布了2018年第一季度金融机构贷款投资统计报告，显示第一季度末个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点。房地产开发贷款余额7.7万亿元，同比增长25.3%。经济适用住房开发贷款余额3.8万亿元，同比增长37.9%，一季度增加4479亿元，占同期房地产开发贷款的64.7%，比去年同期增长16个百分点。房地产开发贷款余额1.4万亿元，同比增长2.2%。

徐承元认为，自2018年以来，信贷政策一直延续着本轮房地产调控。信贷政策综合考虑了不同主体和地区的特殊性，进一步揭示了政策分化的特征。“一城一策”分类调控是当前调控政策的指导原则，2018年将进一步延伸和深化。在发展贷款方面，信贷政策倾向于经济适用房项目贷款等领域。2018年第一季度，房地产开发贷款的主要增长点也来自经济适用房开发贷款，反映了主体层面信贷政策的差异性和灵活性。

苏宁金融研究所宏观经济中心主任、高级研究员黄智龙在接受《证券日报》采访时表示，总体而言，当前房地产调控的大趋势和大方向保持不变，房地产市场是资本密集型产业。从资本需求来看，在三线城市棚户区改造和二线城市人才政策的推动下，房地产资本需求仍然比较旺盛。然而，从趋势来看，目前第一套房和第二套房的利率明显上升。监管部门控制了住房抵押贷款总额，加强了对房地产开发企业的贷款控制。预计未来房地产市场在整个贷款中的比重将进一步下降，个人抵押贷款利率和房地产开发贷款的资本成本将进一步上升。

徐承元认为，短期内，信贷政策通过提高房地产贷款门槛和利率，收紧贷款额度，直接限制了房地产开发资金和投资性个人住房资金的需求，有助于抑制住房企业收购土地的冲动和房价的不合理上涨，减少土地价格和房价虚高以及短期投机等各种现象。从长远来看，当前房地产调控背景下的信贷政策是对房地产供求关系的宏观调整，有利于抑制房地产泡沫，防止房价大幅波动，实现房地产长期稳定健康发展和居民安居乐业的目标。

另一方面，徐承元表示，差异化信贷政策将引导房地产市场信贷资源的有效配置。热点城市对投机性房地产信贷的需求有限，但对刚性住房的需求得到了信贷的支持。同时，存量较大的三级和四级城市也通过信贷支持导致存量下降，反映了信贷资源在不同房地产市场主体和区域之间的重新配置。这样，房地产投资的属性被弱化，而住宅的属性得到有效支持，从而实现“去杠杆化”和“去库存化”的政策目标，不仅可以促进房地产市场的健康稳定发展，还可以使银行信贷资产得到更加合理的配置。