李宇嘉：告别“拿地即赚钱”房产行业集中度将提升

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李玉佳

中国商品房销售的增长率变成了负数或没有悬念。

根据国家统计局4月份发布的全国经济运行数据，1-4月份中国商品房销售面积仅增长1.3%，接近零增长。近日，住房和城乡建设部发布文件，做好调控工作，限购、限贷、限售政策范围扩大到二三线城市。抵押贷款利率已连续16个月上升，房地产融资渠道继续收紧。1-4月，房地产开发企业到位资金增长2.1%，接近零增长。据估计，三年后中国商品房销售面积的增长率将再次出现负增长。

然而，房地产行业的集中度迅速上升。2018年第一季度末，50强房地产企业销售集中度达到53%，比2017年提高13个百分点；前10家住房企业的集中度从2017年的24%上升到2018年第一季度的34%，占三分之一。

前十大房企的市场销售额占全国总量的三分之一，行业集中度确实有所提高。一方面，这是由于行业的发展趋势。当增量触及“上限”时，存量盘活主导供给，政策和金融支持下降，房地产资源将不可避免地集中于谈判能力、融资能力、成本控制能力和溢价能力较强的主导房地产企业，这是房地产发展的趋势。2016年，美国前5名和前10名住宅企业的市场集中度分别达到20%和29%。

另一方面，中国的房地产已经告别了“赌马”，转型为基础产业和服务业。房地产民生和服务实体的属性日益明显，资源需要向“规模更大、责任更大”的住宅企业倾斜。国家政策还鼓励提高产业集中度。

截至2018年第一季度，60家上市房地产企业土地储备总量为22.6亿平方米，前10名和前3名分别占60%和36%；上市房地产企业现金储备总额超过2万亿元，前10名和前3名分别占52%和30.5%。随着房地产开发的综合成本越来越高，行业的净利润逐渐接近社会的平均利润率。此外，各地都青睐能够有效提供房地产配套服务和设施的大型房企，房企所依赖的财力开始“小而不爱大”，行业集中度正在加快。

然而，房地产进入股票时代后，影响市场的因素是多维的，影响机制是复杂的。房地产企业的市场判断能力、并购整合能力和战略定位差异很大，导致了集中和差异化的并行。

也就是说，不仅是合格的竞争激励，还有市场判断、套期保值监管、资源整合、战略定位等方面的差异，销售清单的排名往往会发生变化。例如，在2017年之前，大多数大型房地产企业对四线城市的房地产市场前景并不乐观，因此他们集体出错。事实上，三级和四级房地产市场的销售份额从2015年的55%上升到2017年的70%。因此，今年第一季度，第三和第四条线的前十大房地产企业中至少有六家提供了超过50%的商品。自2016年以来，随着三、四线房地产市场的跨越式繁荣，许多排名第11至20位的新兴房地产企业(如福建房地产企业)的业绩翻了一番。目前，多看和多看空不能争辩，第三条和第四条线仍然是影响未来企业差异化的主要因素。

该政策已进入“长周期”，这是本轮监管的最大特点。保持楼市成交量和房价稳定，平衡楼市稳定，推进城镇化(如引入人口)，发挥区域“增长极”和房价稳定功能等。，调控政策将长期坚持差异化的特点，即一城一策。然后，在一段时间内，一些区域房地产市场可能会因区域基本面和政策的变化而波动。例如，在2013年至2016年的东北地区、2017年以来的京津冀地区、2018年的海南地区，以及二线城市上演的“人口战争”，区域房地产市场的成交量或价值大幅上升或下降，从而影响了部署在这里的房地产企业的业绩。

2016年，中国共有13.6万家房地产企业，平均1万人拥有一家房地产企业。目前，开发商作为一个整体，已经告别了单纯的规模扩张和“征地赚钱”的时代，正在进行大规模的兼并重组调整。因为“大规模”已经成为获得资源(包括土地、资本、政府恩惠等)的唯一途径。)，规避风险和降低成本，行业前端的土地收购竞争非常激烈，导致以股票振兴为主的高土地收购成本。2018年1-4月，50个城市的土地出让金比2017年同期增长48.8%，创历史新高。房企抢地，“地主”对土地价格有很高的期望，而信用等级高、资源整合能力强、成本控制能力强的房企获胜的概率较高。

自2016年以来，国有企业的整合、股权或项目收购以及与住房相关的中央企业的整合一直风起云涌。对于一些领先的房地产企业来说，这是获得战略性土地储备、开发资源、实现短期跨越式发展的难得机遇。此外，一些房地产企业已经看到了存量时代庞大的退休资源空房，并提前投入了巨大的财力和人力，组建了数百甚至数千人的投资开发团队，这不可避免地反映了现有土地和空房资源的识别能力、谈判能力和融资开发能力等。2017年，许多未来可销售价值(土地储备)为前30名的新增住房企业是新面孔。这些企业要么是大型国有企业，要么是早期投资较为激进的民营企业，这也是影响销售排名的一个重要因素。

近年来，住宅企业非常重视战略定位，但许多定位偏差或短期效果难以见到。例如，有转化为工业地产和商业地产的，有转化为品牌出口和投资促进等轻资产的，有投资于房地产金融的，有基因保守或稳定的，影响土地收购、融资和投资，也影响市场份额和销售排名的。

自2015年以来，国家加快了新的城市化进程，公共服务设施已“偿清债务”。该政策鼓励住宅房地产的发展和股票的振兴。此外，互联网的影响超出预期，影响了非住宅房地产企业的转型。最近，一些住房企业开始更加重视住宅房地产，但由于前期土地储备和融资没有跟上，销售排名落后。

自2017年以来，货币增长率不断创出新低，这表明中国决心告别资产价格上涨以促进增长，房地产业也将告别以土地赚钱的狂欢。因此，许多在前期通过需求洪流和大胆操作进入房地产市场的开发商将会退出，因为他们无法结算，或者因为他们被股东或杠杆清算。

未来，行业集中度将继续提高，因此有万亿美元的独角兽也就不足为奇了。该行业指的是“没有投机的住房”，满足了更好生活的要求。此外，在规模迅速扩大后，低效利用将得到恢复，销量将徘徊在较高水平。

在此期间，前100名将争夺榜首位置，竞争非常激烈。对战略、投资、融资、产品定位和应对政策的要求非常高。销售清单将显示长期以来“新人笑，老人哭”的跌宕起伏。对于开发商来说，只有符合政策导向、民生和实体支撑属性，才能站稳脚跟，赢得长期竞争。

(作者是高级房地产研究员)

编辑朱昱