10强房企销售费用270亿元 广告费达113亿元占42%

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领先的房地产企业正争先恐后地扩大规模，2017年的销售额创下新高。这样一来，销售费用就上升了，利润就被空房间侵蚀了。

根据统计数据，《证券日报》记者了解到，剔除数据不完整的企业，130家上市a股房地产企业的销售费用总计489.3亿元，同比增长20%，即2017年各房地产企业的平均销售费用约为3.8亿元。

值得一提的是，前10家a股房地产企业的销售费用总计270.4亿元，平均每户27亿元；广告宣传费用为112.65亿元，广告宣传费用占销售费用的比例为42%。

对此，易居研究院智库研究中心主任严跃进向《证券日报》表示，销售费用的增长在很大程度上与销售业绩有关，两者之间总体上呈正相关。2017年，房地产企业的销售规模迅速扩大，特别是大型房地产企业的销售达到历史新高，营销费用也将增加，这侵蚀了空.的利润

销售费用上升了

据《证券日报》记者根据大风信息统计，2017年130家房地产企业的平均销售成本约为3.8亿元，2016年为3.1亿元，2015年为2.7亿元，并持续逐年上升。

其中，销售费用在1亿元以下的企业有65家，占50%；1亿元至10亿元的企业有51家，占40%；10-20亿元的企业有11家，占8%；有3家企业超过20亿元。

其中，万科、绿地控股(600，606，咨询股)和保利地产(600，048，咨询股)为20亿元以上的房企，销售费用分别为62.62亿元、60亿元和38.67亿元。

当然，不同的企业对销售费用的控制是不同的。以万科为例。自2015年以来，其销售费用分别为41.4亿元、51.6亿元和62.62亿元。最近三年，销售费用分别占母公司股东应占净利润的22.8%、24.6%和22.3%。

值得一提的是，有业内人士向《证券日报》表示，在房地产企业的销售费用中，广告宣传费用和佣金工资所占比例较高。然而，一些企业更注重佣金和工资支出，而另一些企业则更注重广告和促销支出。

以gemdale (600383，股票市场)为例，2017年，gemdale的销售成本为12.43亿元，其中广告推广成本为10亿元，占80%，表明其更加重视广告推广支出。

侵蚀利润空室

事实上，近三年来，130家房地产上市企业的母公司股东应占净利润总额稳步增长。据《证券日报》记者统计，2017年、2016年和2015年归属于母公司股东的净利润分别为1759亿元、1371亿元和971亿元；同比增长率分别为28%、41%和10%。

根据wind数据，上述130家上市房地产企业的销售费用近三年也在逐渐上升。据《证券日报》记者统计，2017年、2016年和2015年，130家房地产企业的销售费用分别为489亿元、407亿元和345亿元；同比增长率分别为17%、18%和29%。

根据这一计算，在过去的三年中，130家a股房地产企业的销售费用总额和当年的净利润总额分别占28%、30%和36%。毫无疑问，相对而言，虽然2017年上市房地产企业的销售费用仍占净利润的近三分之一，但这一比例逐年下降。

一些分析师认为，近年来，领先房地产企业的销售规模迅速扩大，所需销售费用自然上升。然而，鉴于土地成本日益高昂，许多房企开始控制三项费用，有些企业甚至开始全面预算管理，这被视为重要的年度绩效考核指标之一，对增加利润起到了一定的作用。